Daftar Isi
- Apa itu PMI?
- Biaya PMI
- Membayar untuk PMI
- Membatalkan Cakupan PMI
- Pengakhiran PMI Otomatis
- Pengakhiran PMI Terakhir
- Nilai Rumah dan PMI
- Pinjaman Konvensional Tanpa PMI
- Persyaratan Uang Muka
- Hipotek Piggyback dan PMI
- Premium Asuransi Hipotek FHA
- Membatalkan FHA MIP
- Garis bawah
Itu mitos bahwa Anda perlu meletakkan 20% dari harga pembelian rumah untuk mendapatkan hipotek. Pemberi pinjaman menawarkan berbagai program pinjaman dengan persyaratan pembayaran uang muka yang lebih rendah agar sesuai dengan berbagai anggaran dan kebutuhan pembeli. Namun, jika Anda menggunakan rute ini, harap bayar untuk asuransi hipotek pribadi (PMI). Biaya tambahan ini dapat menaikkan biaya pembayaran hipotek bulanan Anda dan, secara keseluruhan, membuat pinjaman Anda lebih mahal. Namun, hampir tidak dapat dihindarkan jika Anda tidak menyimpan uang muka 20% atau lebih.
Asuransi Hipotek Pribadi (PMI)
Apa itu PMI?
PMI adalah jenis asuransi hipotek yang pembeli biasanya diharuskan membayar pinjaman konvensional ketika mereka membayar uang muka yang kurang dari 20% dari harga pembelian rumah. Banyak pemberi pinjaman menawarkan program pembayaran rendah, yang memungkinkan Anda untuk meletakkan sedikitnya 3%. Biaya fleksibilitas itu adalah PMI, yang melindungi investasi pemberi pinjaman jika Anda gagal membayar kembali hipotek Anda, yang dikenal sebagai default. Dengan kata lain, PMI mengasuransikan pemberi pinjaman, bukan Anda.
PMI membantu pemberi pinjaman mendapatkan kembali lebih banyak uang mereka secara default. Alasan pemberi pinjaman meminta pertanggungan untuk uang muka di bawah 20% dari harga pembelian adalah karena Anda memiliki saham yang lebih kecil di rumah Anda. Hipotek meminjamkan Anda lebih banyak uang di muka dan, oleh karena itu, berdiri untuk kehilangan lebih banyak jika Anda gagal dalam tahun-tahun awal kepemilikan. Pinjaman yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal, atau pinjaman FHA, juga memerlukan asuransi hipotek, tetapi pedomannya berbeda dari yang untuk pinjaman konvensional (kami akan membahasnya nanti).
Biaya PMI
Secara umum, Anda akan membayar antara $ 40 dan $ 80 per bulan untuk setiap $ 100.000 yang dipinjam, menurut Freddie Mac, perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli dan menjual hipotek di pasar hipotek sekunder. Ingatlah bahwa jumlah ini dapat bervariasi berdasarkan skor kredit Anda dan rasio pinjaman Anda terhadap nilai - jumlah yang Anda pinjam pada hipotek Anda dibandingkan dengan nilai rumah.
Dalam beberapa tahun terakhir, Anda diizinkan untuk mengurangi biaya PMI dari pajak federal Anda. Untuk 2017 dan selanjutnya, Kongres memutuskan untuk tidak memperpanjang ketentuan itu, sehingga Anda tidak bisa lagi memotong pembayaran PMI pada pajak tahunan Anda. (Sebenarnya, mereka kemudian mengembalikan deduksi hanya untuk 2017. Mulai tahun 2018, itu hilang.)
Membayar untuk PMI
Anda memiliki dua opsi untuk membayar PMI: satu kali, premi di muka dibayar pada penutupan atau premi bulanan. Dalam banyak kasus, pemberi pinjaman memasukkan PMI ke dalam pembayaran hipotek bulanan Anda sebagai premi bulanan. Ketika Anda menerima estimasi pinjaman Anda dan menutup dokumen pengungkapan, jumlah PMI Anda akan diperinci di bagian Proyeksi Pembayaran pada halaman pertama setiap dokumen.
Pilihan lain adalah membayar PMI sebagai salah satu biaya penutupan Anda. Pada perkiraan pinjaman dan formulir pengungkapan penutupan, Anda akan menemukan premi ini di halaman 2, bagian B. Namun, kelemahan dari opsi ini adalah kemungkinan Anda tidak akan mengembalikan jumlah ini jika Anda memindahkan atau membiayai kembali hipotek Anda. Dalam beberapa kasus, Anda dapat membayar premi di muka dan bulanan.
Membatalkan Cakupan PMI
Berita baiknya adalah Anda tidak akan membayar PMI selama seluruh pinjaman konvensional.
Undang-undang Perlindungan Pemilik Rumah federal menghilangkan PMI dalam satu dari tiga cara:
- peminjam PMI yang diprakarsai pembatalan, pemutusan otomatis PMI, penghentian PMI final
Anda dapat meminta pembatalan PMI setelah rasio pinjaman Anda terhadap nilai - jumlah saldo pinjaman Anda dibagi dengan nilai pasar rumah - jatuh di bawah 80% dari nilai penilaian asli rumah (atau lebih cepat, jika nilai rumah Anda naik sebelum itu). Pemberi pinjaman mencantumkan tanggal yang dijadwalkan ini pada formulir pengungkapan PMI, yang kemungkinan Anda terima sebagai bagian dari dokumen penutup Anda.
Untuk membatalkan PMI, Anda harus:
- Buat permintaan Anda secara tertulis. Jadilah terkini dengan pembayaran hipotek bulanan Anda. Punya riwayat pembayaran positif (tidak lebih dari satu pembayaran yang terlambat 30 hari dalam periode 12 bulan atau tidak lebih dari satu pembayaran yang terlambat 60 hari dalam 24 bulan). Periode -bulan, menurut Fannie Mae dan Freddie Mac). Verifikasi Anda tidak memiliki hak gadai junior (seperti hipotek kedua).
Pengakhiran PMI Otomatis
Cara lain untuk mengakhiri PMI dikenal sebagai penghentian PMI otomatis, yang dimulai pada tanggal yang diharapkan bahwa sisa saldo hipotek Anda mencapai 78% LTV. Secara hukum, kreditur diharuskan untuk membatalkan PMI secara otomatis pada tanggal ini. Kondisi yang sama untuk pembatalan PMI yang diprakarsai oleh peminjam (riwayat pembayaran tepat waktu dan tidak ada hak gadai) juga berlaku di sini. Jika Anda mengalami keterlambatan pembayaran, pemberi pinjaman Anda tidak akan membatalkan PMI sampai pembayaran Anda menjadi lancar.
Pengakhiran PMI Terakhir
Akhirnya, ada sesuatu yang disebut penghentian PMI akhir. Ini adalah ketika pemberi pinjaman harus secara otomatis mengakhiri PMI sebulan setelah jangka waktu pinjaman Anda mencapai titik tengahnya pada jadwal pembayaran - bahkan jika Anda belum mencapai 78% LTV.
Misalnya, jika Anda memiliki pinjaman tetap 30 tahun, titik tengahnya akan setelah batas 15 tahun. Sekali lagi, Anda harus memenuhi syarat pembayaran untuk memenuhi syarat. Jenis pembatalan PMI ini biasanya berlaku untuk pinjaman dengan fitur-fitur khusus, seperti pembayaran balon, periode bunga saja, atau pokok pinjaman.
Nilai Rumah dan PMI
Kelayakan Anda untuk membatalkan PMI juga dipengaruhi oleh apakah nilai rumah Anda telah dihargai atau disusutkan dari waktu ke waktu. Jika meningkat, Anda dapat membatalkan PMI lebih cepat dari yang diharapkan; jika menurun, Anda akan menunggu lebih lama dari yang diharapkan untuk membatalkan PMI.
Sebelum membatalkan PMI, pemberi pinjaman akan menentukan nilai pasar rumah Anda saat ini oleh Pendapat Harga Pialang (dilakukan oleh agen real estat yang menilai rumah Anda berdasarkan nilai rumah yang sebanding di lingkungan Anda), sertifikasi nilai, atau jenis lain dari penilaian properti
Jika nilai rumah Anda turun karena penurunan pasar, pemberi pinjaman Anda kemungkinan akan menolak permintaan pembatalan PMI Anda kecuali jika nilai rumah Anda didasarkan pada penilaian baru dan Anda membayar sisa saldo pinjaman ke 80% LTV dari nilai penilaian baru.
Di sisi lain, nilai rumah Anda mungkin meningkat lebih cepat daripada yang diantisipasi, baik karena kondisi pasar atau karena Anda telah mengubahnya, yang berarti Anda mungkin mencapai ambang 80% LTV lebih awal. Dalam hal ini, Anda dapat meminta pembatalan PMI sebelumnya, dan pemberi pinjaman Anda akan memesan penilaian untuk mengonfirmasi nilai rumah saat ini. (Catatan: Anda bertanggung jawab untuk membayar penilaian properti, yang biayanya berkisar antara $ 300 hingga $ 400. Jumlah ini dapat bervariasi tergantung pada ukuran dan lokasi rumah.)
Pinjaman Konvensional Tanpa PMI
Beberapa pemberi pinjaman menawarkan produk pinjaman konvensional mereka sendiri tanpa PMI yang diwajibkan; namun, mereka cenderung mengenakan tingkat bunga yang lebih tinggi untuk melindungi diri mereka sendiri jika Anda gagal membayar pinjaman. Dalam jangka panjang, itu bisa lebih atau lebih murah daripada membayar PMI, tergantung pada berapa lama Anda tinggal di rumah Anda atau berapa lama Anda menyimpan hipotek yang sama.
Di sinilah perbandingan belanja untuk hipotek dapat membantu. Lihatlah suku bunga yang ditawarkan untuk pinjaman non-PMI versus yang dengan PMI. Hitung perbedaan antara keduanya untuk melihat berapa banyak lagi yang akan Anda bayar untuk pinjaman tanpa PMI. Apakah jumlah itu kurang dari pembayaran PMI yang akan Anda lakukan sampai Anda mencapai rasio LTV 80% untuk pembatalan? Ingat, nilai rumah bisa naik atau turun, mempengaruhi lama waktu Anda membayar PMI.
Persyaratan Uang Muka
Menempatkan 20% dari harga pembelian rumah menghilangkan PMI, yang merupakan cara ideal untuk pergi jika Anda mampu membelinya. Selain menabung secara teratur untuk uang muka, pertimbangkan untuk membeli rumah yang lebih murah.
Anggaran berburu rumah yang lebih konservatif akan menurunkan jumlah yang dibutuhkan untuk membayar uang muka 20%.
Hipotek Piggyback dan PMI
Beberapa pemberi pinjaman merekomendasikan untuk menggunakan hipotek "dukung-dukungan" kedua untuk menghindari PMI. Ini dapat membantu menurunkan biaya hipotek awal daripada membayar untuk PMI. Ini berfungsi seperti ini: Anda mengambil hipotek pertama untuk sebagian besar harga pembelian rumah (dikurangi jumlah uang muka Anda). Kemudian Anda mengambil hipotek kedua, jauh lebih kecil untuk sisa harga pembelian rumah, dikurangi hipotek pertama dan jumlah uang muka. Akibatnya, Anda menghindari PMI dan telah menggabungkan pembayaran kurang dari biaya hipotek pertama dengan PMI.
Namun, hipotek kedua umumnya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek pertama. Satu-satunya cara untuk menyingkirkan hipotek kedua adalah dengan melunasi seluruh pinjaman atau membiayai kembali (bersama dengan hipotek pertama) menjadi hipotek mandiri baru, mungkin ketika LTV mencapai 80% (untuk menghindari PMI). Namun, pinjaman ini bisa mahal, terutama jika suku bunga meningkat sejak Anda mengambil pinjaman awal dan ketika Anda akan membiayai kembali kedua pinjaman menjadi satu hipotek. Jangan lupa Anda harus membayar biaya penutupan lagi untuk membiayai kembali kedua pinjaman menjadi satu pinjaman.
(Untuk lebih lanjut, lihat Bagaimana Menghilangkan Asuransi Hipotek Swasta .)
Premium Asuransi Hipotek FHA
Pemberi pinjaman memerlukan asuransi hipotek untuk semua pinjaman FHA, yang dibayar dalam dua bagian: premi asuransi hipotek di muka, atau UFMIP, dan premi asuransi hipotek tahunan, atau MIP tahunan. Kedua biaya tercantum pada halaman pertama dari estimasi pinjaman Anda dan pengungkapan penutupan.
Premi Asuransi di Muka
Premi asuransi hipotek dimuka (UFMIP) adalah 1, 75% dari jumlah pinjaman. Anda dapat membayarnya di muka pada saat penutupan atau dapat ditarik ke hipotek Anda. Jika Anda memilih untuk memasukkan UFMIP dalam hipotek Anda, pembayaran bulanan Anda akan lebih tinggi dan total biaya pinjaman Anda akan naik.
Premium Tahunan
Selain UFMIP, Anda akan membayar MIP tahunan, yang dibagi menjadi angsuran bulanan yang sama dan dimasukkan ke pembayaran hipotek Anda. Bergantung pada jangka waktu dan ukuran pinjaman Anda, Anda akan membayar 0, 45% hingga 1, 05% dari jumlah pinjaman.
Membatalkan FHA MIP
Garis bawah
Saat Anda mengajukan hipotek, perhatikan dengan cermat perkiraan pinjaman untuk membandingkan berapa banyak Anda akan membayar pinjaman dengan PMI. Pinjaman yang mungkin tidak memerlukan PMI tetapi memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi. Dengan sedikit pengecualian, PMI sulit untuk dihindari jika Anda membutuhkan pinjaman dengan uang muka rendah, tetapi ada cahaya di ujung terowongan: Anda tidak akan membayar PMI selama masa pinjaman. (Untuk bacaan terkait, lihat "Cara Menghindari Membayar Asuransi Hipotek Pribadi — PMI")
