Apa Arti Dana Dari Operasi?
Dana dari operasi (FFO) mengacu pada angka yang digunakan oleh perwalian investasi real estat (REIT) untuk menentukan arus kas dari operasi mereka.
FFO dihitung dengan menambahkan depresiasi dan amortisasi ke pendapatan dan kemudian mengurangi setiap keuntungan dari penjualan. Kadang-kadang dikutip berdasarkan per-saham. Rasio FFO-per-saham harus digunakan sebagai pengganti earning per share (EPS) ketika mengevaluasi REIT dan trust investasi serupa lainnya.
Dana dari Operasi (FFO)
Memahami Dana Dari Operasi (FFO)
FFO adalah ukuran uang tunai yang dihasilkan oleh REIT; perusahaan real estat menggunakan FFO sebagai tolok ukur kinerja operasi. Asosiasi National Trust Investasi Real Estat (NAREIT) awalnya memelopori angka ini, yang merupakan ukuran non-GAAP.
Formula untuk FFO adalah:
FFO = Pendapatan Bersih + Depresiasi + Amortisasi - Keuntungan Penjualan Properti.
Semua komponen perhitungan FFO tercantum pada laporan laba rugi REIT. Jika, misalnya, suatu REIT memiliki penyusutan $ 20.000, keuntungan dari penjualan properti $ 40.000 dan laba bersih $ 100.000, FFO-nya akan menjadi $ 80.000. Semua REIT diharuskan untuk menunjukkan perhitungan FFO mereka pada laporan keuangan publik. Mereka biasanya mengungkapkan ukuran tersebut sebagai catatan kaki pada laporan laba rugi.
FFO tidak harus bingung dengan arus kas REIT dari operasi, yang dilaporkan pada laporan arus kas perusahaan dan sebagai gantinya mengukur jumlah bersih kas dan setara yang mengalir ke perusahaan dari kegiatan bisnis rutin yang berkelanjutan. FFO tidak boleh dilihat sebagai alternatif untuk arus kas sebagai ukuran likuiditas.
Mengapa FFO Adalah Ukuran yang Baik untuk Kinerja REIT
FFO mengkompensasi metode akuntansi biaya yang dapat secara tidak akurat mengkomunikasikan kinerja sebenarnya REIT. Akuntansi GAAP mensyaratkan bahwa semua REIT mendepresiasi properti investasinya dari waktu ke waktu menggunakan salah satu metode depresiasi standar. Namun, banyak properti investasi benar-benar meningkatkan nilainya dari waktu ke waktu, membuat depresiasi tidak akurat dalam menggambarkan nilai suatu REIT. Depresiasi dan amortisasi harus ditambahkan kembali ke laba bersih untuk merekonsiliasi masalah ini.
FFO juga mengurangi setiap keuntungan dari penjualan properti karena jenis penjualan ini dianggap tidak berulang. REIT harus membayar 90% dari semua penghasilan kena pajak dalam bentuk dividen. Keuntungan dari penjualan properti tidak menambah penghasilan kena pajak REIT dan karenanya tidak harus dimasukkan dalam pengukuran nilai dan kinerja.
Seperti disebutkan, FFO per saham kadang-kadang disediakan oleh perusahaan sebagai pelengkap angka EPS mereka untuk alasan yang disebutkan di atas. Demikian pula, banyak analis dan investor menilai rasio harga-FFO REIT sebagai pelengkap rasio harga-pendapatan.
Dana Disesuaikan Dari Operasi
Semakin, analis real estat juga menghitung dana yang disesuaikan REIT dari operasi (AFFO). Perhitungan ini mengambil FFO REIT dan mengurangi setiap pengeluaran berulang yang dikapitalisasi dan kemudian diamortisasi, serta setiap garis lurus dari sewa. Pengeluaran modal berulang ini dapat mencakup biaya pemeliharaan seperti proyek pengecatan atau penggantian atap. AFFO telah mendapatkan daya tarik sebagai perkiraan potensi pendapatan REIT yang lebih akurat.
Ukuran AFFO dikembangkan untuk memberikan ukuran yang lebih baik dari kas yang dihasilkan atau kapasitas pembayaran dividen REIT. Selain AFFO, tindakan alternatif ini kadang-kadang disebut sebagai dana yang tersedia untuk distribusi atau uang tunai yang tersedia untuk distribusi.
Contoh FFO REIT
REIT mal populer REIT Simon Property Group melaporkan dana dari operasi pada laporan laba rugi 2017 sebesar $ 4 miliar, naik 6% dari 2016. Laba bersih perusahaan, sementara itu, mencapai $ 2, 2 miliar. Untuk sampai di FFO, perusahaan menambahkan kembali penyusutan dan amortisasi sekitar $ 1, 8 miliar, dan selanjutnya disesuaikan dengan angka yang lebih kecil - termasuk pengurangan $ 5, 3 juta untuk pembayaran distribusi dan dividen pilihan, dan bagian kepentingan yang tidak terkendali dari depresiasi dan amortisasi yang dihasilkan dalam pengurangan $ 17.1 juta tambahan. Simon juga melaporkan angka FFO per saham terdilusi sebesar $ 11, 21, dibandingkan dengan angka EPS terdilusi sebesar $ 6, 24.
