Investasi Real Estat vs Utang: Tinjauan
Crowdfunding real estat telah lepas landas sejak berlalunya Jumpstart Our Startups Act kami pada tahun 2012, dan pasar diharapkan untuk berkembang lebih jauh. Pada Oktober 2015, SEC mengeluarkan putusan finalnya tentang ketentuan Judul III dari UU JOBS, yang memungkinkan investor yang tidak terakreditasi untuk berpartisipasi dalam transaksi real estat crowdfunded bersama investor terakreditasi.
Berinvestasi dalam real estat melalui platform crowdfunding memiliki keunggulan tertentu dibandingkan REIT atau kepemilikan langsung properti. Salah satu keunggulan itu adalah kemampuan untuk memilih antara utang dan investasi ekuitas. Sebelum terjun ke crowdfunding real estat, ada baiknya memahami bagaimana keduanya berbeda dan apa risikonya. (Untuk lebih lanjut tentang dasar-dasar crowdfunding real estat, lihat: Real Estate dan Crowdfunding: A Path Baru untuk Investor.)
Pengambilan Kunci
- Crowdfunding real estat adalah alternatif yang semakin populer untuk REIT dan ETF real estat untuk menambahkan properti ke portfolion seseorang. Investasi real estat realita menghasilkan pengembalian melalui pendapatan sewa yang dibayar oleh penyewa atau keuntungan modal dari penjualan properti. Investasi real estat hutang melibatkan penerbitan pinjaman atau berinvestasi dalam hipotek (atau sekuritas yang didukung hipotek).
Dasar-dasar Investasi Ekuitas
Sebagian besar penawaran crowdfunding real estat melibatkan investasi ekuitas. Dalam skenario ini, investor adalah pemegang saham di properti tertentu, dan kepemilikan mereka proporsional dengan jumlah yang mereka investasikan. Pengembalian diwujudkan dalam bentuk bagian dari pendapatan sewa yang dihasilkan properti, dikurangi biaya layanan yang dibayarkan ke platform crowdfunding. Investor juga dapat dibayarkan bagian dari nilai apresiasi apa pun jika properti itu dijual.
Pro:
- Tanpa batas pengembalian: Investasi ekuitas menawarkan cakrawala yang lebih luas dalam hal potensi penghasilan. Dimungkinkan untuk melihat pengembalian tahunan mulai dari 18% hingga 25%. Karena tidak ada batasan, langit benar-benar batas dari perspektif investor. Manfaat pajak: Salah satu keuntungan memiliki properti investasi adalah dapat mengurangi biaya tertentu yang terkait dengan kepemilikannya, seperti depresiasi dan biaya perbaikan. Dengan crowdfunding ekuitas, transaksi biasanya disusun melalui LLC, yang diperlakukan sebagai entitas flow-through untuk keperluan pajak. Itu berarti investor dapat memperoleh manfaat dari pengurangan depresiasi tanpa harus memiliki properti secara langsung. Biaya yang lebih rendah: Investasi ekuitas berpotensi menjadi lebih murah jika menyangkut biaya. Daripada membayar biaya dimuka dan biaya layanan bulanan, investor dapat membayar biaya tahunan tunggal untuk mempertahankan posisi mereka di properti. Biaya dihitung sebagai persentase dari jumlah total yang diinvestasikan dan sering kali berjalan antara 1% dan 2%.
Cons:
-
Bagaimana Investasi Hutang Bekerja
Ketika berinvestasi dalam instrumen utang real estat, investor bertindak sebagai pemberi pinjaman kepada pemilik properti atau sponsor kesepakatan. Pinjaman dijamin oleh properti itu sendiri dan investor menerima tingkat pengembalian tetap yang ditentukan oleh tingkat bunga pinjaman dan berapa banyak yang telah mereka investasikan. Dalam kesepakatan utang, investor berada di bagian bawah tumpukan modal yang berarti mereka memiliki prioritas ketika mengklaim pembayaran dari properti. (Untuk lebih lanjut, lihat tutorial: Cara Menghasilkan Uang di Real Estat.)
Pro:
- Waktu penahanan yang lebih pendek: Investasi utang paling sering dikaitkan dengan proyek pembangunan. Akibatnya, mereka biasanya memiliki periode holding yang lebih pendek dibandingkan dengan investasi ekuitas. Bergantung pada sifat kesepakatan, waktu penahanan dapat berlangsung antara enam dan 24 bulan. Itu nilai tambah bagi investor yang tidak nyaman mengikat aset untuk jangka panjang. Risiko lebih rendah: Karena cara transaksi disusun; investor mengurangi risiko dengan investasi utang. Pinjaman dijamin oleh properti, yang bertindak sebagai polis asuransi terhadap pembayaran kembali pinjaman. Jika pemilik properti atau sponsor wanprestasi, investor memiliki kemampuan untuk mengganti kerugian investasi mereka melalui tindakan penyitaan. Penghasilan tetap: Investasi utang lebih dapat diprediksi dalam hal jumlah dan frekuensi pembayaran kembali. Meskipun setiap transaksi berbeda, bukan hal aneh bagi investor untuk mendapatkan hasil mulai dari 8% hingga 12% setiap tahun. Pengembalian ini biasanya dibayarkan secara bulanan atau triwulanan. Pengembalian yang dibatasi : Investasi utang mengandung risiko yang lebih kecil, tetapi satu kelemahan utama adalah kenyataan bahwa pengembalian dibatasi oleh suku bunga pinjaman. Investor harus jelas tentang apakah mereka bersedia mengorbankan potensi untuk mendapatkan hasil lebih tinggi dengan imbalan taruhan yang lebih aman. Biaya yang lebih tinggi: Meskipun sebagian besar platform crowdfunding real estat tidak membebankan biaya apa pun kepada investor untuk membuat akun dan meneliti investasi utang, biasanya ada beberapa jenis biaya yang terlibat untuk berpartisipasi dalam kesepakatan. Platform crowdfunding biasanya mengambil persentase dari atas sebelum bunga dibayarkan, yang dapat memakan pengembalian Anda. Mungkin juga ada biaya originasi pinjaman terpisah yang diberikan kepada investor. (Untuk lebih lanjut tentang platform crowdfunding real estat, baca: 5 Perusahaan Crowdfunding Real Estat Terbaik .)
Cons:
- Potensi pengembalian yang lebih rendah : dengan risiko yang lebih rendah, pengembalian yang diharapkan lebih rendah. Paparan terhadap risiko prabayar: hipotek kadang-kadang melunasi pinjaman mereka lebih awal, baik dengan menjual rumah atau melalui pembiayaan kembali. Melakukan hal itu dapat mengganggu arus kas yang terkait dengan investasi hutang Anda dan mengurangi durasi portofolio pinjaman Anda.
Garis bawah
Crowdfunding adalah opsi yang menarik bagi investor yang ingin berinvestasi dalam transaksi real estat pribadi dengan cara yang hemat biaya. Investasi minimum dengan banyak platform berkisar dari $ 5.000 hingga $ 10.000, yang merupakan harga yang relatif kecil untuk dibayar untuk mendapatkan akses ke kelas aset ini. Baik investasi ekuitas maupun utang memiliki sisi baik dan buruknya, yang harus dipahami oleh para investor yang cerdas untuk mempertimbangkannya dengan cermat. Memahami apa yang ingin Anda peroleh versus apa yang Anda risikokan dapat membantu Anda memutuskan apakah satu atau kedua jenis investasi itu cocok untuk portofolio Anda.
