Apa itu DownREIT?
DownREIT adalah usaha bersama antara pemilik real estat dan kepercayaan investasi real estat (REIT) untuk tujuan memperoleh dan mengendalikan real estat.
Pengambilan Kunci
- DownREIT adalah perjanjian kemitraan antara REIT dan pemilik real estat yang memungkinkan penangguhan pajak atas penjualan real estat yang dihargai. Ada dua jenis DownREIT. Jenis pertama melibatkan kontribusi modal yang tidak terbatas dari REIT sementara jenis kedua melibatkan kontribusi modal yang signifikan oleh REIT. Pernyataan LEIT lebih rumit dibandingkan dengan UPREIT dan dapat memiliki implikasi pajak, jika unit operasi dianggap sebagai keamanan oleh IRS.
Memahami DownREIT
DownREIT melibatkan pengaturan kemitraan antara pemilik real estat dan (REIT) yang membantu pemilik real estat dalam menunda pajak capital gain atas penjualan real estat yang dihargai. UPREIT diciptakan setelah resesi real estat tahun 1990-an untuk memfasilitasi investasi modal ke industri real estat. DownREIT berkembang dari UPREIT.
Pemilik real estat yang berkontribusi properti ke DownREIT menerima unit operasi dalam kemitraan. Entitas kemitraan ini dan hubungan pemilik properti dengannya dapat disusun dalam berbagai cara berbeda, tergantung pada struktur REIT dan setiap UPREIT yang mungkin ada. Dalam DownREIT, REIT harus menyetujui perjanjian macet atau penguncian untuk penjualan aset yang dikontribusikan.
Ada dua jenis kategori kemitraan DownREIT. Dalam jenis kemitraan pertama, REIT menyediakan modal terbatas dan tidak terbatas menerima preferensi pada distribusi kas operasi dalam jumlah yang sama dengan dividen saham REIT. Kategori REIT kedua melibatkan kontribusi modal yang signifikan oleh REIT. Mitra umum menerima distribusi yang sama dengan pengembalian modal.
DownREIT Dibandingkan dengan UPREIT
DownREIT lebih jarang digunakan daripada UPREIT karena lebih rumit dan mungkin tidak memiliki keuntungan pajak yang sama dengan UPREIT. Menyumbangkan properti ke DownREIT adalah transaksi kompleks yang membutuhkan pajak profesional dan panduan investasi. Jika transaksi tidak terstruktur dengan sangat hati-hati, IRS dapat mempertimbangkan pengalihan properti ke DownREIT dengan imbalan unit operasi menjadi transaksi kena pajak berdasarkan aturan penjualan yang disamarkan atau anti-penyalahgunaan. Oleh karena itu, UPREIT mungkin merupakan pilihan yang lebih logis untuk pemilik properti yang perhatian utamanya adalah menunda kewajiban pajak penghasilan.
Tidak seperti UPREIT, di mana kepemilikan real estat tidak terlibat, DownREIT memang melibatkan kepemilikan real estat. Beberapa properti ini dimiliki secara langsung, sementara beberapa mungkin dimiliki melalui kemitraan terbatas dengan mereka yang telah berkontribusi properti untuk itu.
DownREIT dapat menjadi pilihan logis jika pemilik properti berpikir bahwa real estatnya akan lebih dihargai daripada kepemilikan REIT lainnya, karena ia mempertahankan minat yang lebih besar pada properti yang dikontribusikannya dengan DownREIT daripada dengan UPREIT.
Yang mengatakan, karena struktur kepemilikan DownREIT lebih kompleks, mengonversi unit operasi menjadi uang tunai memerlukan perhitungan yang lebih kompleks. Demikian juga, UPREIT dan DownREIT berkinerja berbeda sebagai investasi karena terstruktur secara berbeda. Dengan DownREIT, kemitraan antara REIT dan investor dapat melakukan yang berbeda dari kinerja REIT secara keseluruhan.
DownREIT serupa dengan UPREIT, namun, nilainya sebagai alat perencanaan perumahan. Keduanya meningkatkan basis unit operasi setelah kematian pemiliknya, memungkinkan transfer real estat yang dihargai bebas pajak kepada ahli waris. Ahli waris kemudian dapat mengubah unit operasi menjadi saham REIT atau uang tunai tanpa membayar pajak.
Contoh DownREIT
Pertimbangkan portofolio lima properti senilai $ 100 juta. Properti memiliki utang sebesar $ 80 juta dengan tingkat bunga 8%. Mitra yang memiliki properti memiliki saldo akun modal kumulatif sebesar $ 5 juta. REIT memasuki transaksi dan membayar $ 60 juta utang yang ada untuk properti dan mengganti saldo akun modal untuk mitra yang tersisa dengan utang sebesar 7%. Saham diterbitkan sebagai unit operasi untuk sisa $ 20 juta yang dipegang oleh mitra dan REIT menjadi pemegang mayoritas sementara mitra yang tersisa menjadi dokter dan piringan hitam.
