Komersial real estat (CRE) adalah properti penghasil pendapatan yang digunakan semata-mata untuk tujuan bisnis (bukan perumahan). Contohnya termasuk mal ritel, pusat perbelanjaan, gedung perkantoran dan kompleks, dan hotel. Pembiayaan - termasuk akuisisi, pengembangan, dan pembangunan properti-properti ini - biasanya dilakukan melalui pinjaman real estat komersial: hipotek yang dijamin oleh hak gadai atas properti komersial.
Seperti halnya hipotek rumah, bank dan pemberi pinjaman independen terlibat aktif dalam memberikan pinjaman pada real estat komersial. Juga, perusahaan asuransi, dana pensiun, investor swasta dan sumber-sumber lain, termasuk program Pinjaman 504 Administrasi Usaha Kecil AS, menyediakan modal untuk real estat komersial.
Di sini, kita melihat pinjaman real estat komersial, bagaimana mereka berbeda dari pinjaman perumahan, karakteristik mereka dan apa yang dicari pemberi pinjaman.
Menjelaskan Pinjaman Real Estat Komersial
Individu vs. Entitas
Sementara hipotek perumahan biasanya dibuat untuk peminjam perorangan, pinjaman real estat komersial sering dibuat untuk entitas bisnis (misalnya, perusahaan, pengembang, kemitraan terbatas, dana, dan perwalian). Entitas-entitas ini sering dibentuk untuk tujuan spesifik memiliki real estat komersial.
Entitas mungkin tidak memiliki rekam jejak keuangan atau peringkat kredit apa pun, dalam hal ini pemberi pinjaman dapat meminta kepala sekolah atau pemilik entitas untuk menjamin pinjaman. Ini memberi pemberi pinjaman suatu individu (atau sekelompok individu) riwayat kredit - dan dari siapa mereka dapat pulih jika terjadi gagal bayar pinjaman. Jika jenis jaminan ini tidak diperlukan oleh pemberi pinjaman, dan properti adalah satu-satunya cara pemulihan dalam hal default pinjaman, utang itu disebut pinjaman non-jaminan, yang berarti bahwa pemberi pinjaman tidak memiliki jaminan terhadap siapa pun atau apa pun lainnya dari properti.
Jadwal Pelunasan Pinjaman
Hipotek perumahan adalah jenis pinjaman yang diamortisasi di mana utang itu dilunasi secara teratur selama periode waktu tertentu. Produk hipotek perumahan yang paling populer adalah hipotek suku bunga tetap 30 tahun, tetapi pembeli perumahan memiliki opsi lain, termasuk hipotek 25 tahun dan 15 tahun. Periode amortisasi yang lebih lama biasanya melibatkan pembayaran bulanan yang lebih kecil dan total biaya bunga yang lebih tinggi selama masa pinjaman, sementara periode amortisasi yang lebih pendek umumnya memerlukan pembayaran bulanan yang lebih besar dan total biaya bunga yang lebih rendah.
Pinjaman perumahan diamortisasi selama umur pinjaman sehingga pinjaman telah dilunasi pada akhir masa pinjaman. Seorang peminjam dengan hipotek suku bunga tetap 30 tahun sebesar $ 200.000 sebesar 5%, misalnya, akan melakukan 360 pembayaran bulanan sebesar $ 1.073, 64, setelah itu pinjaman akan dilunasi sepenuhnya.
Tidak seperti pinjaman perumahan, jangka waktu pinjaman komersial biasanya berkisar dari lima tahun (atau kurang) hingga 20 tahun, dan periode amortisasi seringkali lebih lama dari jangka waktu pinjaman. Pemberi pinjaman, misalnya, dapat membuat pinjaman komersial untuk jangka waktu tujuh tahun dengan periode amortisasi 30 tahun. Dalam situasi ini, investor akan melakukan pembayaran selama tujuh tahun dari jumlah berdasarkan pinjaman yang dilunasi selama 30 tahun, diikuti oleh satu pembayaran "balon" terakhir dari seluruh saldo pinjaman.
Sebagai contoh, seorang investor dengan pinjaman komersial $ 1 juta pada 7% akan melakukan pembayaran bulanan sebesar $ 6.653, 02 selama tujuh tahun, diikuti dengan pembayaran balon akhir $ 918.127, 64 yang akan melunasi pinjaman secara penuh.
Panjang jangka waktu pinjaman dan periode amortisasi mempengaruhi tingkat biaya pemberi pinjaman. Bergantung pada kekuatan kredit investor, ketentuan ini dapat dinegosiasikan. Secara umum, semakin lama jadwal pembayaran pinjaman, semakin tinggi tingkat bunga.
Rasio Pinjaman terhadap Nilai
Cara lain yang berbeda antara pinjaman komersial dan perumahan adalah dalam rasio pinjaman terhadap nilai (LTV), suatu angka yang mengukur nilai pinjaman terhadap nilai properti. Pemberi pinjaman menghitung LTV dengan membagi jumlah pinjaman dengan yang lebih rendah dari nilai penilaian properti atau harga pembeliannya. Misalnya, LTV untuk pinjaman $ 90.000 pada properti $ 100.000 akan menjadi 90% ($ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0, 9, atau 90%).
Untuk pinjaman komersial dan perumahan, peminjam dengan LTV yang lebih rendah akan memenuhi syarat untuk tingkat pembiayaan yang lebih menguntungkan daripada mereka yang memiliki LTV lebih tinggi. Alasannya: Mereka memiliki lebih banyak ekuitas (atau saham) di properti, yang sama dengan risiko yang lebih kecil di mata pemberi pinjaman.
LTV tinggi diizinkan untuk hipotek perumahan tertentu: Hingga 100% LTV diizinkan untuk pinjaman VA dan USDA; hingga 96, 5% untuk pinjaman FHA (pinjaman yang diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal); dan hingga 95% untuk pinjaman konvensional (yang dijamin oleh Fannie Mae atau Freddie Mac).
Sebaliknya, pinjaman komersial LTV umumnya berada dalam kisaran 65% hingga 80%. Sementara beberapa pinjaman dapat dilakukan pada LTV yang lebih tinggi, mereka kurang umum. LTV spesifik seringkali tergantung pada kategori pinjaman. Misalnya, LTV maksimum 65% dapat diizinkan untuk tanah mentah, sementara LTV hingga 80% mungkin dapat diterima untuk konstruksi multi-keluarga.
Tidak ada program VA atau FHA dalam pinjaman komersial, dan tidak ada asuransi hipotek pribadi. Oleh karena itu, kreditur tidak memiliki asuransi untuk menanggung pinjaman dari peminjam dan harus bergantung pada properti nyata yang dijaminkan sebagai jaminan.
Rasio Cakupan Layanan Hutang
Pemberi pinjaman komersial juga melihat rasio cakupan layanan utang (DSCR), yang membandingkan pendapatan operasional bersih tahunan (NOI) properti dengan layanan utang hipotek tahunannya (termasuk pokok dan bunga), yang mengukur kemampuan properti untuk membayar utangnya. Ini dihitung dengan membagi NOI dengan layanan hutang tahunan.
Misalnya, properti dengan $ 140.000 dalam NOI dan $ 100.000 dalam layanan utang hipotek tahunan akan memiliki DSCR 1, 4 ($ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1, 4). Rasio membantu pemberi pinjaman menentukan ukuran pinjaman maksimum berdasarkan arus kas yang dihasilkan oleh properti.
DSCR kurang dari 1 menunjukkan arus kas negatif. Misalnya, DSCR 0, 92 berarti bahwa hanya ada cukup NOI untuk mencakup 92% dari layanan utang tahunan. Secara umum, pemberi pinjaman komersial mencari DSCR setidaknya 1, 25 untuk memastikan arus kas yang memadai.
DSCR yang lebih rendah mungkin dapat diterima untuk pinjaman dengan periode amortisasi yang lebih pendek dan / atau properti dengan arus kas yang stabil. Rasio yang lebih tinggi mungkin diperlukan untuk properti dengan arus kas yang fluktuatif - misalnya, hotel, yang tidak memiliki sewa jangka panjang (dan karenanya, lebih dapat diprediksi) yang umum untuk jenis real estat komersial lainnya.
Suku Bunga dan Biaya
Suku bunga pinjaman komersial umumnya lebih tinggi daripada pinjaman perumahan. Selain itu, pinjaman real estat komersial biasanya melibatkan biaya yang menambah biaya keseluruhan pinjaman, termasuk penilaian, hukum, permohonan pinjaman, asal pinjaman dan / atau biaya survei.
Beberapa biaya harus dibayar di muka sebelum pinjaman disetujui (atau ditolak), sementara yang lain berlaku setiap tahun. Sebagai contoh, pinjaman dapat memiliki biaya originasi pinjaman satu kali sebesar 1%, jatuh tempo pada saat penutupan, dan biaya tahunan sebesar seperempat satu persen (0, 25%) sampai pinjaman tersebut dibayar penuh. Suatu pinjaman $ 1 juta, misalnya, mungkin memerlukan 1% biaya pinjaman awal sama dengan $ 10.000 yang harus dibayar di muka, dengan biaya 0, 25% dari $ 2.500 dibayar setiap tahun (selain bunga).
Pembayaran di muka
Pinjaman real estat komersial mungkin memiliki batasan pembayaran di muka, yang dirancang untuk mempertahankan hasil yang diharapkan dari pemberi pinjaman atas pinjaman. Jika investor melunasi hutang sebelum tanggal jatuh tempo pinjaman, mereka kemungkinan harus membayar penalti prabayar. Ada empat jenis hukuman "keluar" utama untuk melunasi pinjaman lebih awal:
- Penalti di muka. Ini adalah pembayaran prabayar paling dasar, dihitung dengan mengalikan saldo terutang saat ini dengan denda pembayaran di muka yang ditentukan. Jaminan Bunga. Pemberi pinjaman berhak atas sejumlah bunga tertentu, bahkan jika pinjaman dilunasi lebih awal. Misalnya, pinjaman mungkin memiliki tingkat bunga 10% dijamin selama 60 bulan, dengan biaya keluar 5% setelah itu. Penguncian. Peminjam tidak dapat melunasi pinjaman sebelum periode yang ditentukan, seperti lockout 5 tahun. Penghapusan. Substitusi jaminan. Alih-alih membayar tunai kepada pemberi pinjaman, peminjam menukar agunan baru (biasanya surat berharga AS) dengan agunan pinjaman asli. Ini dapat mengurangi biaya, tetapi hukuman tinggi dapat dilampirkan pada metode pelunasan pinjaman ini.
Persyaratan prabayar diidentifikasi dalam dokumen pinjaman dan dapat dinegosiasikan bersama dengan persyaratan pinjaman lainnya dalam pinjaman real estat komersial.
Garis bawah
Dengan real estat komersial, seorang investor (seringkali badan usaha) membeli properti, menyewakan ruang dan mengumpulkan uang sewa dari bisnis yang beroperasi di dalam properti. Investasi ini dimaksudkan sebagai properti penghasil pendapatan.
Ketika mengevaluasi pinjaman real estat komersial, pemberi pinjaman mempertimbangkan jaminan pinjaman, kelayakan kredit entitas (atau kepala sekolah / pemilik), termasuk tiga hingga lima tahun laporan keuangan dan pengembalian pajak penghasilan, dan rasio keuangan, seperti nilai pinjaman terhadap nilai rasio dan rasio cakupan utang-layanan.
