Apakah Efek Beragun Hipotek Komersial (CMBS)?
Efek berbasis mortgage komersial (CMBS) adalah produk investasi pendapatan tetap yang didukung oleh hipotek pada properti komersial daripada real estat perumahan. CMBS dapat menyediakan likuiditas kepada investor real estat dan pemberi pinjaman komersial.
Karena tidak ada aturan untuk menstandarkan struktur CMBS, penilaiannya bisa sulit. Sekuritas yang mendasari CMBS dapat mencakup sejumlah hipotek komersial dengan berbagai syarat, nilai, dan jenis properti — seperti tempat tinggal multi-keluarga dan real estat komersial. CMBS dapat menawarkan risiko pra-pembayaran yang lebih rendah daripada sekuritas yang didukung hipotek perumahan (RMBS), karena istilah hipotek komersial umumnya ditetapkan.
Cara Kerja Efek Beragun Hipotek Komersial
Seperti halnya kewajiban hutang yang dijamin (CDO) dan kewajiban hipotek yang dijamin (CMO) CMBS dalam bentuk obligasi. Pinjaman hipotek yang membentuk tindakan keamanan tunggal yang didukung hipotek komersial sebagai jaminan jika terjadi gagal bayar, dengan pokok dan bunga diteruskan ke investor. Pinjaman biasanya terkandung dalam trust, dan mereka sangat beragam dalam hal, jenis properti, dan jumlah mereka. Pinjaman yang mendasarinya yang sekuritisasi ke dalam CMBS termasuk pinjaman untuk properti seperti bangunan apartemen dan kompleks, pabrik, hotel, gedung perkantoran, taman kantor, dan pusat perbelanjaan, seringkali dalam kepercayaan yang sama.
Pinjaman hipotek biasanya adalah utang non-jaminan (recourse) —barang konsumen atau utang komersial yang dijamin hanya dengan agunan. Dalam hal terjadi wanprestasi, kreditur tidak boleh menyita aset peminjam di luar jaminan.
Karena CMBS adalah wahana investasi yang kompleks, mereka membutuhkan berbagai peserta pasar — termasuk investor, penyedia layanan utama, penyedia layanan utama, penyedia layanan khusus, pemegang sertifikat pengarah, pengawas, dan lembaga pemeringkat. Masing-masing pemain melakukan peran tertentu untuk memastikan CMBS berkinerja dengan baik.
Pasar CMBS menyumbang sekitar 2% dari total pasar pendapatan tetap AS.
Jenis CMBS
Hipotek yang mendukung CMBS digolongkan ke dalam tahapan sesuai dengan tingkat risiko kreditnya, yang biasanya diperingkat dari senior — atau kualitas tertinggi — ke kualitas lebih rendah. Tranche kualitas tertinggi akan menerima pembayaran bunga dan pokok dan memiliki risiko terkait terendah. Tranche yang lebih rendah menawarkan suku bunga yang lebih tinggi, tetapi Tranche yang mengambil risiko lebih banyak juga menyerap sebagian besar potensi kerugian yang dapat terjadi ketika Tranche turun dalam peringkat.
Tahap terendah dalam struktur CMBS akan mengandung pinjaman paling berisiko - dan mungkin spekulatif - dalam portofolio. Proses sekuritisasi yang terlibat dalam merancang struktur CMBS adalah penting bagi bank dan investor. Hal ini memungkinkan bank untuk mengeluarkan lebih banyak pinjaman secara total, dan memberikan investor akses mudah ke real estat komersial sambil memberi mereka lebih banyak hasil daripada obligasi pemerintah tradisional.
Namun, investor harus memahami bahwa dalam kasus gagal bayar atas satu atau lebih pinjaman dalam CMBS, tahapan tertinggi harus dibayar penuh, dengan bunga, sebelum tahapan yang lebih rendah akan menerima dana apa pun.
Pengambilan Kunci
- CMBS dijamin dengan hipotek pada properti komersial dan bukan real estat perumahan. Sekuritas berbasis mortgage komersial dalam bentuk obligasi, dan pinjaman yang mendasarinya biasanya terdapat dalam kepercayaan. ke investor — jika terjadi default.
Kritik terhadap CMBS
Biasanya, hanya investor yang sangat kaya yang berinvestasi di CMBS karena tidak ada banyak pilihan di sini untuk investor biasa. Sulit untuk menemukan reksa dana atau dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) yang berinvestasi hanya di kelas aset ini, meskipun banyak reksa dana real estat menginvestasikan sebagian portofolio mereka ke CMBS.
Persyaratan untuk CMBS
Pada bulan Desember 2016, Securities and Exchange Commission (SEC) dan Otoritas Pengatur Industri Keuangan (FINRA) memperkenalkan peraturan baru untuk mengurangi beberapa risiko CMBS dengan menciptakan persyaratan margin untuk transaksi agen tertutup, termasuk kewajiban hipotek yang dijaminkan.
