Apa itu Buy-Up?
Buy-up adalah jenis rabat yang terkait dengan pinjaman hipotek rumah. Ini melibatkan pemberi pinjaman menawarkan insentif tunai dimuka kepada peminjam dengan imbalan menerima tingkat bunga yang lebih tinggi atas pinjaman.
Secara umum, pembelian lebih menguntungkan bagi peminjam jika mereka berharap untuk menjual kembali properti yang dibeli dalam waktu singkat. Yang penting, insentif tunai tidak dapat melebihi biaya penyelesaian yang terkait dengan pinjaman.
Pengambilan Kunci
- Buy-up adalah jenis rabat di mana peminjam pinjaman hipotek menerima tingkat bunga yang lebih tinggi dengan imbalan insentif tunai dimuka. Hubungan antara ukuran insentif tunai dan jumlah kenaikan bunga dinegosiasikan antara pemberi pinjaman dan peminjam. Namun, formula tipikal adalah untuk setiap persentase dari insentif tunai untuk menyebabkan kenaikan 0, 25% ke tingkat bunga. Pembeli juga kadang-kadang dibayarkan kepada broker hipotek dan petugas pinjaman bank. Peminjam karenanya harus berhati-hati untuk menentukan apakah tingkat bunga yang dikutip kepada mereka telah dipengaruhi oleh pengaturan tersebut.
Memahami Buy-Up
Buy-up biasanya digunakan oleh peminjam hipotek yang ingin mengurangi biaya penyelesaian pinjaman out-of-pocket mereka. Karena pembelian menghasilkan tingkat bunga yang lebih tinggi pada pinjaman, peminjam secara efektif meminjam uang pada tingkat yang lebih tinggi dan menggunakannya untuk membayar sebagian atau seluruh biaya penyelesaian.
Karena tingkat bunga yang lebih tinggi berlaku untuk seluruh saldo hipotek, memilih untuk membeli umumnya hanya ekonomis jika peminjam tidak berniat mempertahankan hipotek untuk jangka waktu yang lama. Dalam situasi ini, insentif tunai dimuka dapat lebih dari mengimbangi peningkatan biaya bunga, mengingat bahwa biaya bunga hanya akan ditanggung untuk jangka waktu terbatas.
Pertimbangan lain yang perlu diperhatikan adalah bahwa pembelian juga terkadang dibayarkan kepada broker hipotek. Dalam situasi ini, broker dapat secara efektif diberi insentif untuk mendorong peminjam untuk menerima harga di atas pasar atas pinjaman hipotek mereka, yang juga dikenal sebagai premium spread spread (YSPs). Jika pengaturan pembelian ini tidak diungkapkan secara jelas kepada pembeli, mereka dapat menciptakan konflik kepentingan antara kedua pihak.
Sebelum 2010, rabat buy-up mortgage broker sering dikaburkan dalam persyaratan pinjaman hipotek yang mereka jual, sehingga sulit bagi peminjam untuk mendeteksi ketika mereka membayar YSP pada pinjaman hipotek mereka. Sejak saat itu, perubahan dalam pedoman federal untuk perkiraan pinjaman baru mengharuskan YSP broker hipotek diungkapkan dengan jelas kepada pembeli.
Namun, terlepas dari perbaikan-perbaikan ini, risiko potensi konflik masih tetap ada. Secara khusus, rabat pembelian dan insentif lainnya juga terkadang diberikan kepada petugas bagian pinjaman di dalam lembaga pemberi pinjaman itu sendiri. Dalam keadaan ini, mungkin ada sedikit kemampuan praktis bagi peminjam untuk mendeteksi apakah tarif yang mereka bayar dipengaruhi oleh insentif ini. Sebagai tindakan pencegahan, peminjam harus mengajukan pertanyaan dengan hati-hati dan langsung kepada petugas bagian pinjaman mereka tentang program insentif mana, jika ada, yang berkaitan dengan pinjaman mereka.
Contoh Nyata dari Buy-Up
Untuk menggambarkan, pertimbangkan pembeli yang ingin mendapatkan hipotek $ 100.000. Suku bunga standar yang ditawarkan oleh bank adalah 4, 50%. Namun, pembeli ingin menggunakan rabat beli sebesar 2, 50% dari nilai pinjaman. Dalam skenario itu, pembeli akan menerima insentif tunai sebesar $ 2.500 sebagai imbalan atas penerimaan suku bunga yang lebih tinggi dari normal.
Meskipun tingkat pasti dari tingkat bunga baru akan dikenakan negosiasi, rumus khasnya adalah untuk setiap persentase dari potongan harga untuk menghasilkan kenaikan 0, 25% ke tingkat bunga hipotek. Oleh karena itu, dalam contoh di atas, insentif tunai 2, 50% akan menghasilkan kenaikan suku bunga 0, 625%. Suku bunga baru karena itu akan menjadi 5, 125%.
