Dengan real estat yang merupakan bagian yang kuat dari matriks alokasi modal untuk investor institusi dan ritel, dana real estat telah mengalami peningkatan pertumbuhan baru-baru ini. Karena sifat padat modal dari investasi real estat, persyaratannya untuk manajemen aktif, serta meningkatnya peluang real estat global, lembaga yang mencari manajemen aset efisien secara bertahap pindah ke dana dana real estat.
Hal yang sama berlaku untuk investor ritel, yang sekarang mendapat manfaat dari akses ke pilihan reksa dana real estat yang jauh lebih besar daripada sebelumnya, memungkinkan alokasi modal dan diversifikasi yang efisien. Seperti sektor investasi lainnya, real estat memiliki pro dan kontra. Namun, itu harus dipertimbangkan untuk sebagian besar portofolio investasi, dengan kepercayaan investasi real estat (REIT) dan reksa dana real estat yang dipandang sebagai metode terbaik untuk mengisi alokasi itu.
Real Estat untuk Investor Institusional
Investasi real estat telah lama didominasi oleh pemain besar: dana pensiun, perusahaan asuransi, dan lembaga keuangan besar lainnya. Berkat globalisasi investasi real estat dan munculnya peluang lepas pantai baru, keduanya memungkinkan untuk tingkat diversifikasi yang lebih besar serta potensi pengembalian, tempat permanen untuk real estat dalam alokasi portofolio kelembagaan berkembang sebagai tren.
Alokasi permanen modal real estat disertai dengan rintangan-rintangan tertentu. Pertama dan terutama, itu adalah padat modal. Tidak seperti saham yang dapat dibeli dalam peningkatan kecil, investasi real estat komersial membutuhkan jumlah yang relatif besar, dan investasi langsung sering menghasilkan portofolio yang tidak rata dan risiko yang tidak terkendali di lokasi atau jenis properti. Real estat juga membutuhkan manajemen aktif, yang padat karya. Mengelola alokasi real estat memerlukan sumber daya yang signifikan dibandingkan dengan investasi tradisional. Sebagai akibat dari masalah ini, yang bertujuan untuk meningkatkan efisiensi manajemen dan distribusi modal, lembaga cenderung condong ke arah dana real estat dan dana dana. Keuntungan yang sama ini dapat diraih oleh investor ritel melalui REIT, ETF, dan reksa dana real estat.
Investor Ritel
Berikut adalah beberapa cara bagi investor ritel untuk mengakses potensi pengembalian real estat dan mendapatkan eksposur ke kelas aset.
Investasi langsung
Strategi ini berkaitan dengan investor yang secara langsung memilih properti tertentu. Keuntungan besar dari strategi ini adalah kontrol. Kepemilikan langsung properti memungkinkan pengembangan dan pelaksanaan strategi, serta pengaruh langsung atas pengembalian. Namun, investasi langsung membuatnya sangat sulit untuk membuat portofolio real estat yang terdiversifikasi dengan baik. Bagi kebanyakan investor ritel, alokasi real estat tidak cukup besar untuk memungkinkan pembelian properti yang cukup untuk diversifikasi sejati; itu juga meningkatkan eksposur ke pasar properti lokal, serta risiko tipe properti.
Perwalian Investasi Real Estat (REIT)
Saham REIT mewakili saham ekuitas swasta dan publik di perusahaan yang disusun sebagai perwalian yang berinvestasi dalam real estat, hipotek, atau investasi kolateral real estat lainnya. REIT biasanya memiliki dan mengoperasikan properti real estat. Ini mungkin termasuk properti tempat tinggal multi-keluarga, pusat perbelanjaan berlabuh-bahan makanan, properti ritel lokal dan pusat strip, mal, ruang kantor komersial, dan hotel.
Perwalian investasi real estat dijalankan oleh dewan direksi yang membuat keputusan manajemen investasi atas nama perwalian. REIT membayar sedikit atau tidak sama sekali pajak penghasilan federal selama mereka mendistribusikan 90% dari penghasilan kena pajak sebagai dividen kepada pemegang saham. Meskipun keuntungan pajak meningkat setelah arus kas setelah pajak, ketidakmampuan REIT untuk menyimpan uang tunai dapat secara signifikan menghambat pertumbuhan dan apresiasi jangka panjang. Terlepas dari keuntungan pajak, REIT memberikan banyak keuntungan dan kerugian yang sama dengan ekuitas.
Manajer REIT memberikan visi strategis dan membuat keputusan terkait investasi dan properti, sehingga mengatasi masalah terkait manajemen untuk investor. Kelemahan terbesar dari REIT bagi investor ritel adalah kesulitan berinvestasi dengan modal terbatas dan pengetahuan dan analisis spesifik aset yang diperlukan untuk memilih mereka dan memperkirakan kinerjanya.
Investasi REIT memiliki korelasi yang jauh lebih tinggi dengan pasar saham secara keseluruhan daripada investasi real estat langsung, yang menyebabkan beberapa orang meremehkan karakteristik diversifikasi mereka. Volatilitas di pasar REIT juga lebih tinggi daripada di real estat langsung. Hal ini disebabkan oleh pengaruh kekuatan ekonomi makro terhadap nilai-nilai REIT dan fakta bahwa saham REIT terus dihargai, sementara real estat langsung lebih banyak dipengaruhi oleh pasar properti lokal, dan dinilai menggunakan metode penilaian, yang cenderung memuluskan pengembalian investasi.
Reksa Dana Real Estat
Reksa dana real estat berinvestasi terutama dalam saham REIT dan perusahaan pengelola real estat. Mereka menyediakan kemampuan untuk mendapatkan eksposur yang beragam ke real estat menggunakan jumlah modal yang relatif kecil. Bergantung pada strategi dan tujuan diversifikasi mereka, mereka memberikan investor dengan pemilihan aset yang jauh lebih luas daripada yang dapat dicapai dengan membeli saham REIT saja, dan juga memberikan fleksibilitas dengan mudah berpindah dari satu dana ke dana lain. Fleksibilitas juga menguntungkan bagi investor reksa dana karena kemudahan komparatif dalam memperoleh dan membuang aset pada pertukaran yang sistematis dan teregulasi, sebagai lawan dari investasi langsung, yang sulit dan mahal. Investor yang lebih spekulatif dapat secara taktis kelebihan berat badan properti tertentu atau paparan regional untuk memaksimalkan pengembalian.
Menciptakan paparan terhadap reksa dana yang luas juga dapat mengurangi biaya transaksi dan komisi relatif terhadap pembelian saham REIT individual. Keuntungan penting lainnya bagi investor ritel adalah informasi analitis dan penelitian yang diberikan oleh dana pada aset yang diperoleh, serta perspektif manajemen tentang kelayakan dan kinerja real estat, baik sebagai investasi spesifik dan sebagai kelas aset.
Bagi investor tanpa keinginan, pengetahuan, atau modal untuk membeli tanah atau properti dengan dana real estat mereka sendiri, memungkinkan untuk berpartisipasi dalam pendapatan dan potensi pertumbuhan real estat jangka panjang. Meskipun reksa dana real estat membawa likuiditas ke kelas aset yang secara tradisional tidak likuid, penentang percaya bahwa mereka tidak dapat dibandingkan dengan investasi langsung dalam real estat.
Kepemilikan rumah
Banyak investor ritel yang belum mempertimbangkan alokasi real estat untuk portofolio investasi mereka gagal menyadari bahwa mereka mungkin sudah berinvestasi di real estat dengan memiliki rumah. Tidak hanya mereka sudah memiliki eksposur real estat, sebagian besar juga mengambil risiko keuangan tambahan dengan memiliki hipotek rumah. Sebagian besar, paparan ini bermanfaat, membantu banyak orang mengumpulkan modal yang diperlukan untuk pensiun.
Garis bawah
Meskipun investor ritel dapat dan harus mempertimbangkan kepemilikan rumah ketika melakukan alokasi portofolio mereka, investasi tambahan yang lebih likuid di real estat juga dapat dipertimbangkan. Bagi mereka yang memiliki keterampilan perdagangan dan modal yang diperlukan, investasi REIT menyediakan akses ke beberapa manfaat dari investasi real estat tanpa perlu kepemilikan langsung. Bagi yang lain, yang sedang mempertimbangkan alokasi yang lebih kecil, atau bagi mereka yang tidak mau dibebani dengan pemilihan aset tetapi membutuhkan diversifikasi maksimum, reksa dana real estat akan menjadi pilihan yang tepat.
