Tanyakan kepada profesional real estat tentang manfaat berinvestasi di properti komersial, dan Anda mungkin akan memicu monolog tentang bagaimana properti seperti itu lebih baik daripada real estat perumahan. Pemilik properti komersial menyukai arus kas tambahan, skala ekonomi yang menguntungkan, lapangan bermain yang relatif terbuka, pasar berlimpah untuk manajer properti yang baik dan terjangkau, dan hasil yang lebih besar dari real estat komersial.
Tetapi bagaimana Anda mengevaluasi properti terbaik? Dan apa yang memisahkan penawaran hebat dari sampah?
Seperti kebanyakan properti real estat, kesuksesan dimulai dengan cetak biru yang baik. Ini satu untuk membantu Anda mengevaluasi tawaran properti komersial yang bagus.
Pelajari Apa yang Orang Dalam Tahu
Untuk menjadi pemain di real estat komersial, belajar berpikir seperti seorang profesional. Misalnya, ketahuilah bahwa properti komersial dinilai berbeda dari properti residensial. Penghasilan real estat komersial terkait langsung dengan rekaman persegi yang dapat digunakan. Tidak demikian halnya dengan rumah individu. Anda juga akan melihat arus kas lebih besar dengan properti komersial. Matematikanya sederhana: Anda akan mendapatkan lebih banyak pendapatan di tempat tinggal multi-keluarga, misalnya, daripada di rumah keluarga tunggal. Ketahuilah juga bahwa sewa properti komersial lebih panjang dari pada tempat tinggal keluarga tunggal. Itu membuka jalan bagi arus kas yang lebih besar. Terakhir, jika Anda berada dalam lingkungan kredit yang lebih ketat, pastikan Anda mengetuk dengan uang tunai. Pemberi pinjaman properti komersial ingin melihat setidaknya 30% turun sebelum mereka akan memberikan pinjaman lampu hijau.
Memetakan Rencana Tindakan
Pengaturan parameter adalah prioritas utama dalam transaksi real estat komersial. Misalnya, tanyakan pada diri sendiri berapa banyak yang dapat Anda bayar dan kemudian berbelanja hipotek untuk mengetahui berapa banyak Anda akan membayar selama masa hipotek. Menggunakan alat seperti kalkulator hipotek dapat membantu Anda mengembangkan perkiraan yang baik dari total biaya rumah Anda.
Pertanyaan kunci lainnya untuk ditanyakan kepada diri Anda termasuk: Berapa banyak yang Anda harapkan dari kesepakatan? Siapa pemain kunci? Berapa banyak penyewa sudah naik dan membayar sewa? Berapa banyak ruang sewa yang perlu Anda isi?
Belajarlah untuk Mengenali Kesepakatan yang Baik
Pro real estat teratas tahu banyak ketika mereka melihatnya. Apa rahasia mereka? Pertama, mereka memiliki strategi keluar - kesepakatan terbaik adalah yang Anda tahu Anda bisa menjauhinya. Membantu memiliki mata yang tajam dan pemilik tanah - selalu mencari kerusakan yang memerlukan perbaikan, tahu cara menilai risiko, dan pastikan untuk mengeluarkan kalkulator untuk memastikan bahwa properti memenuhi tujuan keuangan Anda.
Biasakan Metrik Kunci Real Estat Komersial
Metrik kunci umum untuk digunakan saat menilai real estat meliputi:
Pendapatan Operasional Bersih (NOI)
NOI properti real estat komersial dihitung dengan mengevaluasi pendapatan operasional bruto tahun pertama properti dan kemudian mengurangi biaya operasi untuk tahun pertama. Anda ingin memiliki NOI positif.
Cap Rate
Tingkat "batas" properti real estat - atau kapitalisasi - digunakan untuk menghitung nilai properti yang menghasilkan pendapatan. Sebagai contoh, sebuah kompleks apartemen yang terdiri dari lima unit atau lebih, gedung perkantoran komersial, dan mal strip yang lebih kecil semuanya adalah kandidat yang baik untuk penentuan tarif batas. Cap rate digunakan untuk memperkirakan nilai sekarang bersih dari laba masa depan atau arus kas; proses ini juga disebut kapitalisasi pendapatan.
Uang tunai
Investor real estat komersial yang mengandalkan pembiayaan untuk membeli properti mereka sering mengikuti formula tunai-tunai untuk membandingkan kinerja tahun pertama properti yang bersaing. Cash-on-cash mengambil fakta bahwa investor yang bersangkutan tidak memerlukan uang tunai 100% untuk membeli properti ke akun, tetapi juga memperhitungkan fakta bahwa investor tidak akan menyimpan semua NOI karena ia harus menggunakan beberapa itu untuk melakukan pembayaran hipotek. Untuk mengungkap uang tunai, investor real estat harus menentukan jumlah yang diperlukan untuk berinvestasi untuk membeli properti atau investasi awal mereka.
Cari Penjual Termotivasi
Seperti halnya bisnis apa pun, pelanggan mengendarai real estat. Tugas Anda adalah menemukan mereka - khususnya mereka yang siap dan ingin menjual di bawah nilai pasar. Faktanya adalah bahwa tidak ada yang terjadi atau bahkan masalah dalam real estat sampai Anda menemukan kesepakatan, yang biasanya disertai oleh penjual yang termotivasi. Ini adalah seseorang dengan alasan mendesak untuk menjual di bawah nilai pasar. Jika penjual Anda tidak termotivasi, dia tidak akan mau bernegosiasi.
Temukan Seni Rupa Lingkungan "Bertani"
Cara terbaik untuk mengevaluasi properti komersial adalah dengan mempelajari lingkungan tempat tinggalnya dengan membuka rumah, berbicara dengan pemilik lingkungan lain, dan mencari lowongan.
Gunakan Pendekatan "Tiga Cabang" untuk Mengevaluasi Properti
Jadilah mudah beradaptasi saat mencari penawaran hebat. Gunakan internet, baca iklan baris dan sewa anjing burung untuk menemukan properti terbaik untuk Anda. Anjing burung real estat dapat membantu Anda menemukan prospek investasi yang berharga dengan imbalan biaya rujukan.
Garis bawah
Pada umumnya, menemukan dan mengevaluasi properti komersial bukan hanya tentang lingkungan pertanian, mendapatkan harga yang mahal, atau mengirimkan sinyal asap untuk membawa penjual kepada Anda. Inti dari tindakan adalah komunikasi dasar manusia. Ini tentang membangun hubungan dan hubungan dengan pemilik properti, sehingga mereka merasa nyaman membicarakan tentang penawaran bagus - dan berbisnis dengan Anda.
