Menjual rumah biasanya bukan proses yang mudah. Namun, itu bisa menjadi lebih rumit dan mahal jika pembeli mengajukan penawaran, dan penjualan gagal karena pembeli mundur. Karena itu, sebagai penjual, ada beberapa hal yang perlu Anda ketahui tentang pintu keluar tahap akhir. Jika Anda berpikir untuk menjual rumah Anda, cari tahu apa yang dapat Anda lakukan untuk melindungi diri sendiri jika kesepakatan itu gagal.
Bagaimana Penjualan Rumah Bisa Jatuh
Dalam penjualan rumah yang khas, pembeli akan membuat penawaran di rumah penjual dan, ketika diterima, kontrak ditandatangani antara kedua pihak. Pada titik itu, status properti biasanya berubah dari "dijual" menjadi "di bawah kontrak" atau "dalam kontrak." Perubahan status memberitahu pembeli lain dan agen real estat bahwa penjual memiliki pembeli dan sedang dalam proses penutupan kesepakatan. Namun, penjualan atau pembelian rumah tidak bersifat final sampai kedua belah pihak telah menandatangani semua dokumen hukum yang diperlukan untuk mentransfer kepemilikan rumah pada saat penutupan.
Pembeli sering memiliki klausa kontingensi yang tertulis dalam kontrak mereka, yang merupakan cara hukum untuk "mundur" dari kontrak baik tanpa biaya atau biaya kecil kepada pembeli. Klausa kontingensi ditulis ke dalam kontrak penjualan di mana pembeli dan penjual menyetujui ketentuan-ketentuan dalam kontrak. Beberapa kemungkinan yang paling umum meliputi:
Kontinjensi Hipotek
Pembeli harus dapat memperoleh hipotek untuk properti, biasanya dalam periode waktu tertentu penandatanganan kontrak. Kadang-kadang suatu kondisi dapat ditulis ke dalam kontrak di mana jika pembiayaan gagal, kontrak dibatalkan. Penting bagi penjual untuk meminta pembeli memberikan surat pra-persetujuan hipotek.
Kontinjensi Inspeksi Rumah
Rumah dijual harus lulus inspeksi, atau pembeli dapat meminta penjual membuat perbaikan yang diuraikan dalam laporan inspeksi. Jika perbaikan dilakukan, inspeksi tindak lanjut biasanya diperintahkan untuk memastikan izin masuk rumah. Atau, pembeli dapat menggunakan informasi dalam laporan inspeksi sebagai leverage untuk menegosiasikan harga jual yang lebih rendah.
Kontingensi Penjualan Rumah
Pembelian rumah baru dapat bergantung pada pembeli yang menjual propertinya saat ini. Kontingensi penjualan rumah membantu pembeli karena memungkinkan mereka untuk keluar dari kontrak jika rumah mereka tidak terjual — meninggalkan penjual untuk memulai proses dari awal lagi. Meskipun biasanya ada periode waktu tertentu di mana jika rumah tidak menjual, penjual dapat memilih keluar dari kontrak; penjual mungkin kehilangan penawaran lain dari calon pembeli yang siap tutup.
Kontinjensi Penilaian
Kontingensi penilaian memungkinkan pembeli untuk memiliki rumah dinilai untuk menentukan nilainya. Harga rumah harus memenuhi atau kurang dari harga penilaian resmi. Jika penilaian masuk dengan harga lebih rendah, pembeli dapat melanjutkan pembelian atau meminta penjual untuk menurunkan harga rumah.
Ketika penjualan rumah jatuh, biasanya karena salah satu kemungkinan yang diuraikan di atas tidak terpenuhi, atau pembeli atau penjual berubah pikiran.
Pengambilan Kunci
- Pembeli sering memiliki klausa kontingensi yang tertulis dalam kontrak, yang merupakan cara legal untuk "mundur" membeli rumah. Jika tawaran penjualan rumah gagal, penjual kehilangan waktu, uang, dan kehilangan pembeli lain yang siap untuk menutup. Sebuah klausa melarikan diri membantu penjual karena memungkinkan penjual untuk menghibur penawaran dari pembeli lain meskipun ada kemungkinan dalam penawaran asli.
Tanda peringatan
Tidak memenuhi salah satu dari kontinjensi kontrak adalah alasan yang masuk akal untuk tidak menutup. Namun, ada beberapa tanda peringatan lain bahwa pembeli mungkin mundur dari pembelian, dan itu termasuk:
- Kegagalan untuk mengembalikan kertas yang ditandatangani, diberi tanggal, dan diselesaikan sesuai instruksi. Kegagalan untuk melakukan pembayaran yang diperlukan kepada pihak ketiga (mis., Inspektur) Tidak mengembalikan panggilan. Janji temu
Biaya untuk Penjual
Kemungkinan biaya
Pembeli lain yang mungkin tertarik untuk melakukan penawaran di rumah Anda akan mulai melihat properti lain di pasar ketika rumah Anda "di bawah kontrak." Anda mungkin kehilangan kesempatan untuk menjual kepada pembeli tersebut ketika rumah Anda berada di bawah kontrak karena mereka mungkin telah membeli properti lain.
Waktu
Salah satu aspek yang paling membuat frustrasi penjualan rumah jatuh adalah waktu yang terbuang. Penjual dikirim kembali ke titik awal untuk memulai proses lagi untuk menemukan pembeli lain. Selain itu, penundaan dapat menggagalkan rencana Anda untuk membeli rumah lain atau mengubah timeline perpindahan Anda.
Rumah Berikutnya Anda
Jika Anda terikat kontrak untuk membeli rumah lain dan transaksi itu bergantung pada penjualan tempat tinggal Anda saat ini — karena Anda membutuhkan hasil dari penjualan itu — Anda mungkin tidak dapat membeli rumah itu. Akibatnya, Anda mungkin harus mundur dari pembelian atau mencari cara lain untuk membiayainya.
Uang
Anda mungkin kehilangan uang sebagai akibat dari kesepakatan yang gagal jika Anda harus terus melakukan pembayaran hipotek di rumah Anda saat ini — yang Anda jual — sambil juga membayar hipotek di rumah yang baru saja Anda beli. Juga, Anda mungkin membayar sewa untuk apartemen sampai Anda menutup pembelian rumah baru Anda, terutama jika itu jauh dari rumah penjualan Anda. Singkatnya, pembeli yang mundur dapat meningkatkan biaya perumahan bulanan Anda untuk sementara.
Jika Anda terikat kontrak untuk membeli rumah baru Anda dan calon pembeli dari rumah Anda saat ini mundur, Anda mungkin harus membayar untuk memutus kontrak untuk membeli rumah baru.
Biaya pemeliharaan rumah Anda saat ini akan terus berlanjut termasuk pajak properti, utilitas, dan lansekap. Dan karena itu penting untuk menjaga rumah terlihat rapi untuk menarik pembeli baru, biaya dapat bertambah seiring waktu.
Menyimpan Kesepakatan
Ada beberapa langkah yang dapat Anda ambil jika pembeli Anda ingin mundur. Pertama, pastikan bahwa agen real estat yang terlibat, untuk Anda dan pembeli, berkomunikasi secara efektif. Pastikan Anda dan pembeli potensial menerima salinan semua komunikasi secara tertulis. Jika Anda atau pembeli tidak menggunakan agen (atau jika Anda tidak nyaman dengan tingkat komunikasi), cobalah berbicara langsung dengan pembeli untuk memahami niat atau kekhawatirannya. Juga, tentukan apakah ada konsesi yang bisa Anda buat untuk menjaga pembeli agar tetap pada jalurnya untuk ditutup.
Meskipun Anda mungkin tidak ingin mengurangi harga jual rumah Anda atau membayar untuk pembaruan dan perbaikan, mungkin bermanfaat jika kehilangan penjualan lebih mahal daripada perbaikan.
Tinjau kontrak untuk menentukan jalan lain yang mungkin Anda miliki sebagai penjual jika pembeli mundur. Misalnya, apakah ada klausul dalam kontrak Anda yang akan memberi Anda alasan hukum untuk menuntut peminjam Anda atas pelanggaran kontrak dan mendapatkan persentase dari harga jual yang disepakati? Atau adakah klausul yang menyatakan pembeli default jika dia gagal membatalkan transaksi dalam jangka waktu yang ditentukan setelah menandatangani perjanjian?
Gunakan Klausul Escape
Klausa melarikan diri memungkinkan penjual untuk menghibur dan menerima penawaran dari pembeli lain bahkan jika ada kondisi atau kemungkinan yang tertulis dalam kontrak oleh pembeli.
Jika tawaran lain telah dibuat di rumah, penjual akan memberi tahu pembeli asli yang akan memiliki jumlah hari yang ditentukan untuk memenuhi kemungkinan atau mengabaikannya. Dengan kata lain, klausa melarikan diri membantu melindungi penjual sehingga mereka tidak kehilangan peluang untuk menjual sambil menunggu kemungkinan kontingensi pembeli dipenuhi seperti penjualan rumah pembeli.
Garis bawah
Ada sejumlah faktor yang dapat menyebabkan penjualan rumah jatuh, termasuk kegagalan untuk memenuhi salah satu kontinjensi atau klausul dalam kontrak atau pembeli berubah pikiran.
Namun, penjual dapat melindungi diri mereka sendiri dengan diberi informasi dan mengetahui rincian kontrak. Penjual harus memastikan bahwa agen mereka bekerja dan berkomunikasi secara efektif. Selain itu, jika Anda penjualnya, Anda dapat mempertimbangkan meminta pengacara real estat untuk meninjau kontrak, menyarankan klausa apa pun yang dapat melindungi Anda, dan menyarankan opsi penyelesaian jika pembeli mundur — termasuk kemampuan untuk menuntut pembeli Anda jika perlu.
