Beberapa peminjam hipotek hanya memiliki dua hal dalam pikiran: "Berapa yang saya mampu?" dan "Bagaimana pembayaran bulanan saya?" Mereka memaksimalkan keuangan mereka pada utang hipotek dan menggunakan hipotek amortisasi bunga saja atau negatif untuk meminimalkan pembayaran bulanan mereka. Kemudian, mereka mengandalkan apresiasi harga rumah untuk mengatasi risiko yang terkait dengan saldo hipotek yang konstan atau meningkat.
Dalam banyak kasus, jika pemilik rumah ini cukup beruntung untuk mengakumulasi beberapa ekuitas di rumah mereka, mereka memaksimalkan keuangan mereka lagi melalui pinjaman ekuitas rumah atau pembiayaan kembali dan kemudian menggunakan hasilnya untuk melakukan pembelian tambahan, membayar hutang konsumen, atau bahkan melakukan investasi tambahan. Terdengar berisiko? Ini., kami akan menunjukkan kepada Anda cara memastikan Anda memiliki hipotek yang Anda mampu dan membangun ekuitas dengan melunasinya dengan cepat.
Membuat Math Mortgage Add Up
Setiap hipotek memiliki jadwal amortisasi. Jadwal amortisasi adalah tabel yang menjabarkan setiap pembayaran hipotek terjadwal dalam urutan kronologis dimulai dengan pembayaran pertama dan berakhir dengan pembayaran akhir. (Untuk tentang amortisasi, lihat Memahami Struktur Pembayaran Hipotek dan Membuat Keputusan Hipotek Berbasis Risiko .)
Dalam jadwal amortisasi, setiap pembayaran dipecah menjadi pembayaran bunga dan pembayaran pokok. Di awal jadwal amortisasi, persentase besar dari total pembayaran adalah bunga, dan persentase kecil dari total pembayaran adalah pokok. Saat Anda membayar hipotek, jumlah yang dialokasikan untuk bunga berkurang dan jumlah yang dialokasikan untuk pokok meningkat.
Perhitungan amortisasi paling mudah dipahami dengan memecahnya menjadi tiga bagian:
Bagian 1 - Kolom 5: Total Pembayaran Bulanan
Perhitungan total pembayaran bulanan ditunjukkan oleh rumus di bawah ini.
A = 1− (1 + i) −nPi di mana: A = jumlah pembayaran berkalaP = sisa saldo pokok hipotek = suku bunga periodik
Bagian 2 - Kolom 6: Bunga Berkala
Hak Cipta © 2017 Investopedia.com
Gambar 1
Perhitungan bunga periodik yang dibebankan dihitung seperti yang ditunjukkan di bawah ini:
Suku bunga periodik (Kolom 3) x saldo pokok sisanya (Kolom 4)
Catatan: Tingkat bunga yang ditunjukkan pada Kolom 3 adalah tingkat bunga tahunan. Itu harus dibagi 12 (bulan) untuk sampai pada tingkat bunga periodik.
Bagian 3 - Kolom 7: Pembayaran Pokok
Perhitungan pembayaran pokok periodik ditunjukkan oleh rumus di bawah ini.
Total pembayaran (Kolom 5) - pembayaran bunga berkala (Kolom 6)
Hak Cipta © 2017 Investopedia.com
Gambar 2
Gambar 2 menunjukkan jadwal amortisasi untuk hipotek dengan bunga tetap 8% selama 30 tahun. Demi ruang, hanya lima bulan pertama dan lima bulan terakhir yang ditampilkan.
Jadwal amortisasi menunjukkan bagaimana membayar $ 300 tambahan setiap bulan terhadap saldo pokok hipotek yang sama seperti yang ditunjukkan pada Gambar 1 akan memperpendek umur hipotek menjadi sekitar 21 tahun dan 10 bulan (262 total bulan versus 360), dan mengurangi jumlah total bunga yang dibayarkan selama masa hipotek sebesar $ 209.948.
Seperti yang Anda lihat, saldo pokok hipotek menurun lebih dari $ 300 ekstra yang Anda keluarkan setiap bulan. Ini menghemat lebih banyak uang dengan mengurangi bulan bunga yang dibebankan pada jangka waktu yang tersisa.
Misalnya, jika tambahan $ 300 dibayarkan setiap bulan selama 24 bulan pada awal hipotek 30 tahun, jumlah tambahan di mana saldo pokok berkurang lebih besar dari $ 7.200 (atau $ 300 x 24). Jumlah aktual yang dihemat dengan membayar tambahan $ 300 per bulan pada akhir tahun kedua adalah $ 7.430, 42. Anda telah menyelamatkan diri Anda $ 200 dalam dua tahun pertama hipotek Anda - dan manfaatnya hanya meningkat ketika mereka bertambah seumur hidup hipotek!
Ini karena ketika tambahan $ 300 diterapkan terhadap saldo pokok hipotek setiap bulan, persentase lebih besar dari pembayaran hipotek terjadwal diterapkan pada saldo pokok hipotek dalam bulan-bulan berikutnya. (Cari tahu lebih lanjut tentang pembayaran hipotek di tutorial Dasar-dasar Hipotek kami.)
Manfaat Sejati dari Melakukan Pembayaran Hipotek yang Dipercepat
Manfaat sebenarnya dari melakukan pembayaran dipercepat diukur dengan menghitung apa yang disimpan versus apa yang diserahkan. Misalnya, alih-alih membayar $ 300 per bulan untuk hipotek yang ditunjukkan di atas, $ 300 dapat digunakan untuk melakukan sesuatu yang lain. Ini disebut analisis biaya-manfaat.
Katakanlah konsumen dengan hipotek yang ditunjukkan dalam jadwal amortisasi di atas sedang mencoba memutuskan apakah akan membuat $ 300 per bulan pembayaran hipotek yang dipercepat. Konsumen mempertimbangkan tiga pilihan seperti yang ditunjukkan di bawah ini. Untuk setiap opsi, kami akan menghitung biaya versus manfaat, atau apa yang dapat disimpan versus apa yang diberikan. (Demi contoh ini, kita akan mengasumsikan bahwa meningkatkan ekuitas di rumah melalui pinjaman ekuitas rumah bukan merupakan pilihan. Kita juga akan mengabaikan pengurangan pajak bunga hipotek, yang dapat mengubah angka sedikit.)
Tiga opsi pemilik rumah meliputi:
- Dapatkan $ 14.000 pinjaman konsumen lima tahun dengan tingkat bunga 10% untuk membeli kapal. Membayar utang kartu kredit $ 12.000 yang membawa tingkat tahunan 15% (ditambah harian). Berinvestasi di pasar saham.
Opsi 1: Membeli kapal
Keputusan untuk membeli kapal adalah masalah kesenangan dan ekonomi. Perahu — seperti halnya banyak "mainan" konsumen lainnya - adalah aset yang terdepresiasi. Menambahkan utang rumah tangga untuk membeli aset yang tidak likuid dan terdepresiasi menambah risiko pada neraca rumah tangga. Konsumen ini harus mempertimbangkan utilitas (kesenangan) yang diperoleh dari memiliki perahu versus ekonomi sebenarnya dari keputusan tersebut.
Kita dapat menghitung bahwa pinjaman $ 14.000 untuk kapal dengan tingkat bunga 10% dan jangka waktu lima tahun akan memiliki pembayaran bulanan sebesar $ 297, 46.
