Pertukaran sejenis (juga disebut pertukaran bagian 1031) memungkinkan investor real estat untuk melakukan hal serupa dengan menunda keuntungan atau kerugian modal ketika mereka membeli atau menjual properti. Pada dasarnya, sejenis pertukaran memungkinkan Anda untuk menukar properti investasi dengan investor lain dan menjaga petugas pajak keluar dari kesepakatan sampai lama kemudian ketika properti akhirnya dijual dengan uang tunai. Tentu saja, prosesnya tidak semudah menukar beberapa kartu baseball, tetapi artikel ini akan menunjukkan kepada Anda bagaimana hal itu dilakukan.
Mengapa Anda Harus Pertimbangkan Pertukaran Kesempatan untuk menunda kewajiban pajak melalui pertukaran 1031 (dinamai Bagian 1031 dari Internal Revenue Code) mendorong investor untuk menyeimbangkan kembali portofolio real estat dan menggunakan uang yang lebih menguntungkan yang akan mereka bayar dengan pajak. Kemampuan untuk menyeimbangkan kembali sangat penting dalam real estat karena, tidak seperti saham dan obligasi individual, satu properti dapat menjadi bagian penting dari nilai portofolio.
Karena sifat terkonsentrasi dari investasi real estat, penting bagi manajer portofolio untuk memiliki fleksibilitas untuk menyeimbangkan kembali portofolio mereka dan membuat taruhan taktis di sektor properti atau wilayah investasi yang berbeda. Pertukaran 1031 mendorong penyeimbangan kembali seperti itu dengan memungkinkan investor untuk masuk dan keluar dari eksposur real estat melalui pertukaran satu properti dengan properti lainnya tanpa beban yang segera menimbulkan pajak capital gain. Dengan terus menggunakan pertukaran 1031 ketika mengakuisisi dan menjual properti, investor dapat menunda pajak capital gain sampai tiba waktunya untuk melikuidasi sebagian atau seluruh portofolio, ada perubahan yang menguntungkan dalam undang-undang perpajakan, atau mereka telah mengalami kerugian modal yang cukup besar untuk mengimbangi kewajiban capital gain. (Untuk lebih lanjut tentang membuat Bagian 1031 berfungsi untuk Anda, lihat Transaksi Real Estat Cerdas .)
Gambaran Umum Untuk memenuhi syarat perlakuan pajak ini, investor harus mematuhi persyaratan dan batasan tertentu mengenai jenis properti yang dapat mereka tukarkan, lokasi properti, dan waktu peristiwa penting tertentu. Bagian selanjutnya akan memberikan deskripsi rinci tentang berbagai persyaratan, tetapi penting untuk dicatat terlebih dahulu bahwa tempat tinggal utama tidak memenuhi syarat, jadi sayangnya Anda tidak akan dapat menukar kondominium pinggiran kota Anda dengan rumah pantai di Malibu. (Untuk lebih lanjut tentang menjual tempat tinggal pribadi, baca Akankah Penjualan Rumah Anda Meninggalkan Anda Dengan Kejutan Pajak? Dan Benarkah Anda dapat menjual rumah Anda dan tidak membayar pajak capital gain? )
Mengkoordinasikan elemen-elemen yang diperlukan bisa menjadi tugas yang agak menakutkan. Untuk membantu memfasilitasi perdagangan dan dokumentasi yang diperlukan, investor diharuskan menggunakan lembaga kliring pihak ketiga yang disebut "perantara yang memenuhi syarat (QI)", yang menangani semua dana yang terkait dengan pembelian, penjualan, dan pertukaran properti. Karena dana tidak mengalir langsung melalui rekening pembayar pajak, dan pembayar pajak tidak pernah memiliki kendali atas uang tunai yang dihasilkan oleh transaksi, investor secara efektif menggulirkan capital gain ke dalam properti yang dipertukarkan dan dapat menunda pajak capital gain sampai penjualan aset real properti untuk uang tunai.
Pengaturan dan pelaksanaan pertukaran 1031 dan perlakuan pajak terkait transaksi bisa sangat kompleks. Bagian selanjutnya akan memberikan uraian singkat dan sederhana tentang persyaratan dan langkah-langkah yang diperlukan untuk melaksanakan pertukaran 1031.
Persyaratan Transaksi
Properti yang Memenuhi Syarat Penukaran hanya berfungsi untuk investasi real estat atau properti bisnis. Properti investasi adalah properti yang dibeli untuk disewakan dan memperoleh penghasilan. Properti bisnis adalah salah satu yang dimiliki dan digunakan oleh bisnis dan disimpan di neraca sebagai aset. Semua properti nyata di AS, baik yang ditingkatkan atau tidak diperbaiki, umumnya sejenis. Properti nyata di luar Amerika Serikat dianggap sebagai properti "tidak suka jenis". Bagian 1031 tidak berlaku untuk pertukaran inventaris, saham, obligasi, wesel, sekuritas lain, atau properti pribadi dalam bentuk apa pun. (Untuk ikhtisar tentang berbagai jenis properti, lihat tutorial kami Menjelajahi Investasi Real Estat dan Berinvestasi dalam Real Estat .)
Aset Non-Kualifikasi dan Booting Jika transaksi melibatkan aset atau uang tunai yang tidak memenuhi syarat (bukan sejenis), maka investor harus mengakui keuntungan penjualan dan membayar pajak yang sesuai. Dengan asumsi bahwa nilai salah satu properti yang dipertukarkan lebih besar dari nilai yang lain, aset yang tidak memenuhi syarat yang digunakan untuk meratakan nilai antar bursa disebut "boot" dan masih dikenakan pajak capital gain normal.
Pengaturan waktu
Meskipun transaksi tidak perlu simultan, ada pembatasan pada elemen waktu transaksi tertentu. Misalnya, untuk memenuhi syarat suatu transaksi sebagai pertukaran 1031, seorang investor harus mengidentifikasi properti yang akan ditukar sebelum ditutup, dan mengidentifikasi properti pengganti dalam waktu 45 hari sejak penutupan penjualan aset pertama. Selain itu, transaksi untuk mendapatkan properti pengganti harus dilaksanakan dalam waktu 180 hari sejak pelaksanaan penjualan kesepakatan pertama. Bagi sebagian besar investor, salah satu tugas yang paling sulit adalah mengidentifikasi aset pengganti dalam waktu 45 hari sejak penjualan aset yang dilepaskan. Namun, penting bahwa mereka melakukannya karena pembatasan waktu ini sangat ketat dan IRS tidak memberikan ekstensi.
Perantara Yang Memenuhi Kualifikasi Karena kerumitan pengaturan ini dan persyaratan serta batasan seputar pertukaran, investor yang mensponsori pertukaran harus menggunakan perantara yang memenuhi syarat untuk memfasilitasi kesepakatan. Perantara yang berkualifikasi, didefinisikan sebagai perusahaan yang berada dalam bisnis penuh waktu memfasilitasi 1031 pertukaran, tidak memberikan nasihat hukum atau pajak. Tidak boleh pihak bisnis, seperti perusahaan CPA, pengacara, atau agen real estat yang telah memiliki hubungan dengan pihak yang terkena pajak dalam waktu 24 bulan sebelum transaksi properti pertama. Lebih disukai, QI harus menjadi bisnis pihak ketiga yang sebelumnya tidak menyediakan layanan ini kepada peserta transaksi.
QI melakukan berbagai layanan fasilitasi dan bertindak sebagai jembatan antara pihak-pihak yang terlibat untuk membantu menyusun dan melaksanakan pertukaran. Tugasnya meliputi:
- Mempersiapkan semua dokumentasi yang diperlukan dan bertindak sebagai clearing house untuk memastikan bahwa semua pihak yang tepat menerima dokumentasi. Memastikan bahwa dana disimpan dalam rekening bank yang dijamin dan diasuransikan, dan bahwa setiap pencairan dilakukan untuk escrow rekening ketika transaksi selesai. Mengirimkan akuntansi penuh dari transaksi untuk catatan wajib pajak, dan menyediakan Formulir 1099 untuk pembayar pajak dan IRS yang mendokumentasikan pajak yang diperlukan dan pajak capital gain yang dibayarkan.
Aturan ketat IRS mengenai persyaratan tertentu menggarisbawahi nilai perantara yang memenuhi syarat dan pentingnya memilih yang sesuai. Salah satu layanan utama QI adalah untuk menjaga agar peserta transaksi tetap pada jalurnya dan untuk memastikan bahwa mereka memenuhi persyaratan yang diperlukan bagi wajib pajak agar memenuhi syarat untuk perlakuan pajak preferensial atas keuntungan real estat mereka, sehingga penting bagi para investor untuk meneliti dan memilih perantara transaksi mereka dengan cermat. (Untuk bacaan terkait, lihat Manfaat Menggunakan Pengacara Real Estat .)
Bagian selanjutnya akan membahas pertukaran multi-properti dan garis waktu dasar yang harus dipatuhi investor.
Beberapa Pertukaran Properti Dalam pertukaran sejenis, seorang investor tidak diharuskan untuk melakukan pertukaran properti satu-ke-satu. Beberapa properti dapat digunakan di kedua sisi pertukaran selama aturan berikut dipenuhi. Aturan-aturan ini biasanya disebut aturan "tiga properti", "95%" dan "200%".
- Aturan tiga properti - Tiga properti apa pun dapat memenuhi syarat terlepas dari nilai pasar. Aturan 95% - Sejumlah properti dapat memenuhi syarat selama nilai pasar wajar (FMV) dari properti yang diterima pada akhir periode pertukaran tidak lebih dari 95% dari FMV kumulatif dari semua properti pengganti potensial yang diidentifikasi. Aturan 200% - Sejumlah properti dapat ditukar selama FMV kumulatif dari properti pengganti tidak lebih besar dari 200% dari gabungan FMV dari semua properti yang dipertukarkan pada tanggal transfer awal.
Meskipun IRS cukup fleksibel dalam jumlah aset yang akan memungkinkan untuk ditukar untuk membantu dalam penangguhan pajak capital gain, sangat ketat tentang waktu untuk mengidentifikasi properti ini dan melakukan pertukaran.
Rencana dan Garis Waktu Transaksi Meskipun rencana dan garis waktu transaksi untuk pertukaran 1031 dapat menjadi sangat kompleks, item-item tertentu mengikuti format dasar dan serupa untuk sebagian besar transaksi.
- Pada awalnya, seorang investor yang ingin mengadakan pertukaran sejenis akan mengidentifikasi properti atau properti yang akan dijual - "properti yang dilepaskan" - dan kemudian, dengan bantuan perantara, menjualnya kepada pihak ketiga. Perantara menerima dana sebagai penjual dan mengamankan semua dana dalam escrow. Dengan dana dalam escrow, investor memiliki 45 hari untuk memilih satu atau beberapa "properti pengganti" untuk pertukaran, yang harus dibeli dari penjual pihak ketiga dalam 180 hari transaksi pertama Perantara bertindak sebagai pembeli, mengamankan dana dalam escrow, dan kemudian meneruskan dana yang sesuai kepada penjual atau penjual. (Untuk bantuan menemukan pengganti, lihat 10 Fitur Top Dari Properti Sewa yang Menguntungkan dan Temukan Keberuntungan di Real Estat Komersial .) Berikutnya, QI menyiapkan semua dokumentasi akuntansi untuk pembayar pajak yang menunjukkan bahwa dana telah melalui kantor kliring QI dan bahwa rekening pembayar pajak / investor tidak menerima dana. QI juga menyiapkan Formulir 1099 yang menunjukkan setiap capital gain yang timbul dari penciptaan "boot" yang tidak memenuhi syarat dan pajak apa pun yang dibayarkan sebagai bagian dari transaksi dan meneruskan formulir tersebut ke IRS. Pada akhirnya wajib pajak akan mengajukan Formulir IRS 8824 dengan IRS., ditambah dokumen serupa apa pun yang diminta oleh negara di mana properti itu berada atau wajib pajak berada. Selain memfasilitasi pertukaran, perantara yang memenuhi syarat juga akan menghasilkan semua dokumen pertukaran yang diperlukan oleh transaksi, seperti akta properti dan kontrak real estat.
Karena QI telah mengendalikan dana dari penjualan dan pembelian properti yang dipertukarkan, dan karena investor telah menerima properti sebagai pengganti uang tunai untuk penjualan aset yang dilepaskan, keuntungan modal ditangguhkan. Dengan pengecualian "boot" apa pun, capital gain dapat ditunda terus menerus melalui pertukaran sejenis sampai akhirnya aset dijual secara tunai. Pada saat itu, akumulasi capital gain akan dikenakan pajak menggunakan metode perpajakan yang berlaku.
Kesimpulan Pertukaran sejenis mungkin tidak semudah perdagangan kartu bisbol masa muda Anda, tetapi hal itu memungkinkan Anda memperdagangkan properti investasi Anda dan menjauhkan petugas pajak dari kesepakatan. Dengan terus melakukan pertukaran sejenis ini, investor dapat melakukan transfer real properti untuk menambah atau mengurangi eksposur ke sektor properti tertentu, dan pada saat yang sama, menunda kenaikan modal hingga properti akhirnya dijual untuk mendapatkan uang tunai. Setelah Anda memahami aturan permainan, ini adalah cara yang bagus untuk menyeimbangkan portofolio real estat Anda secara efisien.
Untuk strategi lebih lanjut untuk tetap selangkah lebih maju dari petugas pajak, baca Tip Pajak Untuk Investor Individual dan Tabungan Uang Tip Pajak Akhir Tahun .
