Isi
- Apa Alasan untuk Membiayai Kembali? Bagaimana Cara Mendapatkan Penawaran Terbaik untuk Pembiayaan UlangApa yang Akan Dibiayai Kembali Biaya? Pentingnya Skor Kredit
Apakah pembiayaan kembali hipotek masuk akal untuk Anda? Anda mungkin memiliki percakapan di beberapa titik atau lainnya. Itu adalah tempat di mana anggota keluarga atau tetangga berbicara tentang banyak yang mereka dapatkan dengan membiayai kembali hipotek mereka. Sekarang Anda bertanya-tanya: Apakah Anda kalah jika Anda tidak mengikutinya?
Ada kalanya berbondong-bondong pemilik rumah bergegas untuk membiayai kembali, biasanya karena penurunan suku bunga. Tetapi suku bunga bukanlah satu-satunya alasan untuk mengganti pinjaman Anda saat ini, dan bukan pula kasus bahwa waktu yang ideal untuk pembiayaan kembali untuk satu peminjam tentu merupakan peluang yang baik untuk orang yang tinggal di sebelah atau di kota tetangga.
Sebelum mengambil keputusan, penting untuk memahami mengapa Anda ingin mengambil pinjaman rumah baru — kemudian cari tahu apakah itu masuk akal dalam keadaan khusus Anda.
Apa Alasan untuk Membiayai Kembali?
Ada alasan yang jelas dan kurang jelas untuk pembiayaan kembali.
1. Penurunan suku bunga
Ini adalah alasan paling jelas untuk membiayai kembali. Ketika suku bunga turun, pinjaman baru berarti biaya pembiayaan yang lebih rendah. Mungkin Anda mengambil hipotek tetap 30 tahun ketika suku bunga berada di 6%, dan sekarang mereka turun menjadi 4, 5%. Pada pinjaman $ 300.000, penurunan suku bunga itu saja akan menyebabkan pengurangan $ 279 dalam pembayaran bulanan Anda.
Dalam kasus seperti itu, melakukan refi mungkin terdengar seperti no-brainer. Tetapi perlu diingat bahwa mengambil pinjaman baru berarti membayar biaya penutupan baru. Dan itu mungkin layak atau tidak sesuai dengan penghematan dari tingkat yang lebih rendah, tergantung pada berapa lama Anda berharap akan tinggal di rumah Anda.
Sebagai aturan umum, semakin lama Anda berencana untuk tetap di tempat, semakin masuk akal untuk membiayai kembali dan memakan biaya satu kali itu. Tetapi Anda harus bekerja angka untuk tahu pasti.
2. Mengganti ARM
Salah satu alasan bagus untuk membiayai kembali adalah jika Anda memiliki hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan, atau ARM, yang ingin Anda konversi menjadi pinjaman dengan suku bunga tetap.
ARM adalah pinjaman yang menawarkan tingkat bunga pengantar rendah yang "direset" setelah periode waktu yang telah ditentukan, apakah itu satu tahun dari tanggal penutupan Anda atau lima tahun — atau lebih. Jika suku bunga naik ketika pinjaman diatur ulang, peminjam dapat terkejut ketika mereka melihat pembayaran bulanan baru mereka.
Itu sebabnya peminjam akan sering mencoba untuk membiayai kembali ke pinjaman suku bunga tetap sebelum tanggal reset, terutama ketika suku bunga relatif rendah menurut standar historis. Faktanya adalah, tidak ada yang tahu apa yang akan terjadi dengan suku bunga di jalan. Jadi memilih taruhan yang lebih aman biasanya merupakan ide yang bagus, terutama jika Anda berencana untuk berada di rumah untuk sementara waktu.
Pengaturan ulang ARM yang mahal adalah salah satu faktor yang menyebabkan krisis hipotek satu dekade lalu. Pinjaman rumah dengan tingkat yang dapat disesuaikan hampir tidak biasa seperti saat itu, meskipun mereka telah kembali dalam beberapa tahun terakhir. Jika Anda memilikinya, selangkah lebih maju dari potensi masalah bisa menjadi ide yang bijaksana.
Pengambilan Kunci
- Alasan untuk membiayai kembali hipotek Anda termasuk menurunkan suku bunga Anda, beralih ke suku bunga tetap dari hipotek suku bunga yang disesuaikan, atau mengambil uang tunai dari rumah Anda. Ketika berbelanja di sekitar untuk hipotek baru, ingat untuk melihat tidak hanya pada tingkat bunga, tetapi juga pada biaya penutupan, perkiraan itikad baik, dan titik impas. Pertimbangkan menggunakan layanan broker hipotek, tetapi lakukan kerja keras Anda sendiri untuk memastikan Anda mendapatkan kesepakatan terbaik. Putuskan apakah Anda ingin menggunakan poin untuk menurunkan suku bunga dan ingatlah untuk mengunci nilai begitu Anda memiliki penawaran yang bagus. Dapatkan laporan kredit Anda untuk melihat berapa skor kredit Anda dan periksa kesalahan karena kredit yang hebat dapat membantu mengamankan paket pembiayaan kembali yang lebih baik.
3. Skor kredit Anda meningkat
Mungkin Anda mengambil pinjaman rumah ketika skor Anda jauh lebih rendah dari sekarang, yang mengarah ke tingkat bunga yang lebih tinggi dari rata-rata. Sejak itu, Anda telah mengembangkan kebiasaan keuangan yang lebih baik, mengurangi saldo Anda dan secara teratur mengirimkan pembayaran Anda sebelum tanggal jatuh tempo. Kemampuan Anda untuk membayar kembali pinjaman tepat waktu adalah salah satu faktor terbesar dalam menentukan tingkat bunga hipotek Anda. Pemberi pinjaman membuat perkiraan berpendidikan dengan mengumpulkan skor kredit Anda, yang mencerminkan riwayat pinjaman dan pembayaran Anda.
Jika skor kredit Anda telah cukup membaik, Anda mungkin memenuhi syarat untuk tingkat yang jauh lebih baik.
4. Memperpanjang jangka waktu pinjaman
Bahkan ketika tarif mereka sama, beberapa pemilik rumah dapat menurunkan pembayaran bulanan mereka dengan refinancing. Bagaimana? Mereka hanya mengambil pinjaman baru dengan jangka waktu lebih lama.
Katakanlah, misalnya, bahwa Anda mengambil hipotek 30 tahun sebesar $ 250.000. Sepuluh tahun kemudian, saldo pinjaman itu turun menjadi $ 200.000. Dengan mengambil pinjaman 30 tahun baru untuk sisa saldo, Anda menurunkan pembayaran bulanan Anda. Tapi Anda juga memasukkan 10 tahun tambahan ke pinjaman Anda.
Memperpanjang jangka waktu pinjaman Anda mungkin masuk akal jika Anda mengalami kesulitan mengikuti pembayaran Anda. Tapi jangan salah — dengan merentangkan hipotek Anda, Anda akan membayar lebih banyak bunga dalam jangka panjang.
5. Mengambil uang tunai dari rumah Anda
Di antara manfaat memiliki real estat adalah kesempatan untuk membangun ekuitas dari waktu ke waktu. Dan begitu Anda melakukannya, rumah Anda dapat mulai terlihat seperti ATM tempat Anda dapat menarik uang sesuai keinginan Anda.
Salah satu cara untuk melakukannya adalah dengan membiayai kembali dengan pinjaman yang lebih besar, memberi Anda uang tunai ekstra yang dapat Anda gunakan untuk berbagai kebutuhan. Untuk melakukan penolakan pembayaran tunai, Anda harus tetap berada dalam ambang batas pinjaman-ke-nilai, atau LTV, untuk program pinjaman Anda. Rasio pinjaman terhadap nilai adalah jumlah hipotek dibagi dengan nilai properti yang dinilai .
Katakanlah Anda memiliki rumah senilai $ 200.000 dan Anda masih berutang $ 120.000 untuk hipotek Anda. Jika pemberi pinjaman Anda memiliki 80% LTV, Anda dapat membiayai kembali pinjaman $ 160.000 dan mengambil selisih $ 40.000 dalam bentuk tunai.
Banyak orang yang membiayai kembali untuk melunasi hutang berbunga tinggi mendapati diri mereka menumpuk hutang mereka lagi begitu mereka memiliki akses ke kredit lebih banyak.
Tetapi di sini lagi, Anda akan membayar biaya penutupan untuk mendapatkan pinjaman baru itu — dan ekuitas Anda akan berkurang saat Anda akhirnya menjual properti itu. Mungkin sangat bermanfaat jika Anda menggunakan uang dengan baik, seperti membayar kartu kredit berbunga tinggi atau melakukan renovasi yang akan meningkatkan nilai rumah Anda. Jika Anda menggunakan uang itu untuk membeli kapal atau pergi berlibur yang eksotis, Anda mungkin ingin berpikir dua kali.
Ingatlah bahwa ada cara-cara lain untuk memanfaatkan uang di rumah Anda juga, seperti pinjaman ekuitas rumah atau kredit ekuitas rumah ekuitas, dari mana Anda dapat menarik berdasarkan kebutuhan. Melakukan sedikit pekerjaan rumah dan membandingkan pro dan kontra dari masing-masing akan membantu memastikan Anda membuat pilihan terbaik.
Cara Mendapatkan Penawaran Terbaik untuk Pembiayaan Ulang
Andai saja berbelanja hipotek itu seperti membeli TV — cukup dengan memeriksa toko dan daring untuk mengetahui dengan pasti berapa yang harus Anda bayar. Sayangnya, mencari pinjaman rumah sedikit lebih rumit.
Pemberi pinjaman yang berbeda akan menawarkan tarif yang berbeda — belum lagi biaya yang berbeda — tergantung pada faktor-faktor seperti skor kredit Anda, status pekerjaan dan rasio pinjaman terhadap nilai. Satu-satunya cara nyata untuk memastikan Anda mendapatkan penawaran terbaik adalah berkeliling dengan beberapa penyedia. Anda mungkin ingin memasukkan campuran bank yang lebih besar serta bank lokal dan serikat kredit untuk melihat siapa yang dapat menawarkan kepada Anda syarat yang paling menarik.
Mungkin tergoda untuk mengunjungi pasar online yang menjanjikan penawaran instan dari berbagai perusahaan hipotek. Namun ketahuilah bahwa angka yang mereka berikan sering kali merupakan perkiraan, bukan penawaran aktual. Selain itu, Anda tidak selalu memiliki kendali atas seberapa luas informasi pribadi yang Anda berikan akan dibagikan kepada pihak lain. Itu sebabnya menghubungi pemberi pinjaman terkemuka satu per satu, bahkan jika itu lebih memakan waktu, biasanya adalah ide yang baik.
Saat berbelanja, jangan hanya melihat pada suku bunga. Bahkan sebelum Anda secara resmi mengajukan permohonan pembiayaan kembali, Anda dapat bertanya kepada pemberi pinjaman apakah itu akan memberikan "perkiraan dengan niat baik, " yang merinci berapa banyak Anda juga harus membayar biaya penutupan. Dalam beberapa kasus, membayar tingkat yang sedikit lebih tinggi jika disertai dengan biaya di muka yang lebih rendah sebenarnya dapat menguntungkan Anda.
Untuk menentukan suku bunga, setiap pemberi pinjaman harus menarik laporan kredit Anda, yang dapat menurunkan skor kredit Anda. Anda dapat meminimalkan, atau bahkan menghilangkan, dampak pada skor Anda dengan melakukan riset dalam waktu singkat. Perusahaan yang mengembangkan skor FICO, misalnya, tidak membohongi Anda (atau tidak banyak) untuk pertanyaan hipotek yang dilakukan dalam 30 - 45 hari mencetak gol, tergantung pada versi formula FICO mana yang digunakan pemberi pinjaman. (Lihat lebih lanjut tentang skor kredit Anda, di bawah ini.)
Bisakah Anda Mendapatkan Pembiayaan Kembali yang Lebih Baik dengan Pialang Hipotek?
Mendekati beberapa penyedia hipotek mungkin tampak seperti banyak pekerjaan, terutama jika Anda memiliki waktu luang yang terbatas. Itulah salah satu manfaat bekerja dengan broker hipotek, yang mengumpulkan informasi dan menghubungi banyak pemberi pinjaman atas nama Anda. Ini seperti toko serba ada untuk kebutuhan hipotek Anda.
Karena broker dibayar oleh bank dan perusahaan hipotek tempat mereka bekerja, Anda tidak perlu membayar mereka secara langsung untuk layanan mereka. Plus, pemberi pinjaman kadang-kadang memberi penghargaan kepada mereka karena membawa pelanggan dengan memberi mereka tarif khusus.
Tetapi ada kekurangan untuk melakukan outsourcing pencarian Anda. Pialang dapat memperoleh kompensasi karena menempatkan Anda dalam pinjaman yang lebih besar, misalnya, bahkan jika itu bukan untuk kepentingan terbaik Anda. Dan pemberi pinjaman tertentu tidak bekerja dengan broker, sehingga terkadang membatasi opsi Anda.
Namun, tidak ada masalah dalam menggunakan kedua metode ini. Anda dapat menggunakan broker untuk melakukan pekerjaan berat, tetapi cari satu atau dua penawaran sendiri untuk melihat bagaimana mereka membandingkan dan menemukan pemberi pinjaman terbaik untuk Anda.
Mengunci Nilai Anda: Ketahui Strategi
Memprediksi ke mana suku bunga akan bergerak berminggu-minggu ke depan adalah tugas bodoh — bahkan bank pun tidak tahu ke mana mereka menuju. Jadi, begitu Anda menemukan penawaran yang bagus, selalu merupakan ide bagus untuk mengunci nilai Anda sehingga Anda tahu itu akan sama dengan tanggal penutupan Anda.
Misalkan, misalnya, bahwa bank memperkirakan Anda dapat menutup pinjaman dalam waktu 30 hari. Anda mungkin ingin meminta untuk mengunci suku bunga Anda selama 45 hari untuk memastikan itu tidak naik pada saat Anda menyelesaikan catatan.
Namun, mendapatkan kunci tingkat yang lebih lama dari yang dibutuhkan tidak selalu menguntungkan Anda. Setiap kali bank membekukan suku bunga mereka, mereka mengasumsikan risikonya jika suku bunga naik. Jadi mereka biasanya akan memberikan kompensasi untuk periode kunci yang lebih lama dengan tarif yang lebih tinggi atau biaya tambahan.
Poin atau Tidak Ada Poin?
Cara lain untuk mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah pada pinjaman Anda adalah dengan membayar "poin, " yang merupakan bunga pra-bayar pada catatan Anda. Setiap poin setara dengan satu persen dari nilai pinjaman Anda. Jadi, membayar dua poin dengan hipotek $ 200.000 berarti Anda membayar lebih dari $ 4.000.
Sebagai gantinya, pemberi pinjaman menawarkan tingkat yang lebih rendah, yang mungkin menguntungkan Anda jika Anda tinggal di rumah cukup lama. Dan seperti halnya bunga yang Anda bayar selama masa pinjaman, jumlah yang Anda bayarkan dalam poin umumnya dapat dikurangkan dari pajak (ini mengasumsikan bahwa masih masuk akal secara finansial bagi Anda untuk merinci pengurangan Anda daripada mengambil pengurangan standar yang lebih baru).
Tentu saja, Anda harus memiliki sedikit uang tunai tambahan pada waktu penutupan untuk memanfaatkan poin. Jika, di sisi lain, Anda mencari biaya dimuka terendah yang mungkin pada refi Anda, Anda lebih baik menghindari bunga pra-bayar dan hidup dengan tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi.
Berapa Biaya Refinancing?
Prospek tingkat bunga yang jauh lebih rendah pada pinjaman Anda dapat menggoda bagi pemilik rumah mana pun. Tetapi sebelum melanjutkan dengan refi, Anda benar-benar perlu tahu berapa biayanya. Seringkali apa yang tampak seperti banyak kehilangan kilau ketika Anda melihat biaya.
Inilah sebabnya mengapa penting untuk membandingkan perkiraan itikad baik dari berbagai pemberi pinjaman. Dokumen-dokumen ini termasuk tingkat bunga serta pelonggaran biaya yang diproyeksikan untuk menutup pinjaman.
Salah satu pengeluaran terbesar adalah "biaya awal" pemberi pinjaman. Tetapi Anda juga akan menghadapi berbagai biaya lain, seperti biaya untuk penilaian yang diperbarui, biaya pencarian judul, dan premi untuk asuransi judul. Secara total, semua biaya tersebut dapat mencapai hingga 5% dari nilai pinjaman.
Tentukan Titik Impas
Kecuali jika Anda berniat tinggal di rumah untuk waktu yang lama, biaya di muka itu mungkin membuat refi menjadi penghalang. Untuk mengetahuinya, bagi biaya penutupan dengan jumlah yang Anda simpan setiap bulan dari tingkat bunga baru Anda. Hasilnya adalah jumlah bulan yang dibutuhkan sebelum Anda mencapai titik impas pada pinjaman baru Anda.
Anda mungkin pernah mendengar tentang pemberi pinjaman menawarkan pinjaman tanpa biaya penutupan, yang mungkin tampak seperti cara sempurna untuk menghemat uang. Tapi ada yang menarik: Pemberi pinjaman harus menagih Anda suku bunga yang lebih tinggi untuk memperhitungkan pengeluaran tersebut. Jika Anda tinggal di rumah cukup lama, Anda bisa membayar biaya sekarang dengan imbalan pembayaran bulanan yang lebih rendah.
Pentingnya Skor Kredit
Tren ekonomi memiliki dampak besar pada tingkat bunga yang akan Anda terima. Hipotek dengan suku bunga tetap, misalnya, cenderung bergerak sesuai dengan hasil pada obligasi Treasury 10-tahun.
Tetapi faktor-faktor individual juga ada hubungannya dengan tingkat Anda. Penghasilan dan riwayat pekerjaan Anda memainkan peran penting, seperti halnya skor kredit Anda, yang didasarkan pada informasi dalam laporan kredit Anda. Semakin tinggi skor Anda, semakin rendah tingkat yang harus Anda bayar untuk pinjaman baru Anda.
Menurut situs web myFICO, seorang peminjam yang memiliki skor 760 atau lebih tinggi biasanya akan membayar lebih dari $ 200 lebih sedikit per bulan untuk hipotek suku bunga tetap 30-tahun senilai $ 216.000 daripada seseorang dengan skor 620.
Meningkatkan Skor Anda
Maka, membayar skor kredit Anda setinggi mungkin sebelum memulai proses refi. Banyak penyedia kartu kredit menawarkannya secara gratis, meskipun beberapa menggunakan sistem penilaian selain FICO, yang merupakan model yang paling banyak digunakan. Anda juga dapat membeli skor Anda dari myFICO.com.
Anda akan ingin melihat laporan kredit Anda yang sebenarnya juga dari ketiga agen pelaporan: Experian, Equifax, dan TransUnion. Untungnya, Anda bisa mendapatkan salinan gratis setiap tahun sekali di annualcreditreport.com. Pastikan informasi pada akun kredit Anda yang ada akurat. Jika Anda menemukan kesalahan pada laporan Anda, Anda akan ingin menghubungi biro kredit yang sesuai sehingga dapat menyelidiki.
Kecuali ada kesalahan besar pada laporan Anda, mungkin perlu waktu untuk meningkatkan angka Anda. Faktor terbesar yang memengaruhi skor Anda adalah penggunaan kredit dan riwayat pembayaran Anda, yang secara bersamaan membentuk 65% dari jumlah FICO Anda. Jadi, hal terbaik yang dapat Anda lakukan untuk menurunkan tingkat hipotek Anda adalah mengurangi saldo pinjaman Anda yang lain dan selalu melakukan pembayaran tepat waktu.
Garis bawah
Tidak ada jawaban satu ukuran untuk semua apakah refinancing hipotek Anda masuk akal. Dalam sebagian besar kasus, ini tergantung pada matematika. Jika jumlah yang Anda simpan secara bulanan pada akhirnya akan menutupi biaya penutupan, mengambil pinjaman baru bisa menjadi langkah yang bijaksana.
