Banyak investor real estat yang bersemangat berpikir mereka bisa menjadi kaya dengan menggunakan pinjaman bank untuk membeli dan meningkatkan fixer-uppers lokal. Meskipun berinvestasi di real estat mungkin lebih baik daripada berinvestasi di pasar saham - karena keberadaan pasar real estat kecil dan lokal menciptakan inefisiensi yang dapat dieksploitasi oleh para investor - Anda akan memerlukan tingkat pemahaman yang lebih maju untuk menghasilkan uang di real estat perumahan. Untuk beralih dari tukang ke taipan real estat, Anda harus memahami pasar, serta tiga unsur utama dari keuntungan real estat yang kuat.
Cari Pasar Nasional yang Sehat
Sementara para investor real estat yang berpengalaman dan cerdik mungkin dapat menghasilkan uang di lingkungan real estat yang lemah di seluruh negeri, kemungkinannya kecil; peluang keberhasilan bagi investor baru di pasar seperti itu bahkan lebih buruk. Meningkatnya suku bunga dapat membuang banyak air dingin ke pasar real estat yang panas, karena mereka yang telah membeli real estat dengan hipotek tingkat bunga yang disesuaikan harus membayar lebih untuk mempertahankannya, dan tidak semua orang mampu membelinya. Ini menyebabkan berkurangnya permintaan akan real estat, dan harga pun turun.
Jadi, ketika mulai membangun portofolio real estat Anda, waktu yang ideal adalah dalam lingkungan suku bunga yang menurun. Secara umum, tidak hanya pinjaman Anda akan lebih murah, tetapi, selain dari krisis kredit sesaat, permintaan kemungkinan akan lebih tinggi, yang dapat bertahan dengan manajemen modal yang baik.
Ciri lain yang diinginkan adalah produk domestik bruto (PDB) yang sehat, karena angka ini benar-benar berbicara tentang kesehatan keseluruhan sistem ekonomi yang mendukung pasar real estat. Dalam masa PDB yang sehat, seperti pertumbuhan lebih dari 3% setiap tahun, jarang terlihat kelemahan real estat yang signifikan.
Terakhir, data tingkat pengangguran seringkali menjadi indikator utama kelembutan pasar. Jika orang melihat sedikit prospek penghasilan di mana mereka tinggal, mereka pindah. Pada gilirannya, ini sangat mengurangi apresiasi harga rumah (HPA).
Pilih Lokasi Tertentu
Data pengangguran lokal seringkali sangat menunjukkan data perumahan. Investor cerdas berupaya berinvestasi di kota yang menunjukkan tren pengangguran yang sehat dan data HPA yang relatif kuat. Mudah-mudahan, ini adalah kota tempat Anda tinggal, dan karenanya memiliki pemahaman yang kuat tentang keanehan pasar lokal - dan dengan demikian dapat dengan mudah mengelola properti. Namun, dengan kontrol manajemen yang baik, dapat dimungkinkan untuk berinvestasi dengan sukses di lokasi lain di mana mitra manajemen kualitas tersedia.
Temukan Titik Infleksi Urban Sprawl
Setelah Anda menemukan kota yang ideal untuk investasi yang Anda inginkan, cari hotspot urban sprawl. Jika Anda melihat kota berkembang, dan dapat mentolerir beberapa risiko, maka berinvestasi dalam real estat pada batas. Namun, jika pasar terlihat tidak menyenangkan atau tidak jelas, pertahankan cincin bagian dalam, sehingga memiliki penyangga terhadap pembalikan urban sprawl.
Tanda-tanda peringatan yang memberi tahu Anda untuk menjauh dari perimeter termasuk perubahan pengangguran material dan / atau memperlambat pertumbuhan ekonomi di daerah setempat. Anda juga dapat melihat kesehatan bisnis yang mendasarinya dari perusahaan besar di daerah tersebut. Jika lemah, PHK kemungkinan akan datang, yang dapat mulai menekan nilai real estat karena pengurangan marjinal pasokan tenaga kerja. Jika kesehatan bisnis dari pengusaha besar di daerah itu kuat, yang terjadi adalah sebaliknya.
Nilai real estat dapat sangat bervariasi dalam wilayah metropolitan. Misalnya, jika HPA rata-rata di kota adalah 5%, itu mungkin 2% di pusat kota, 6% di cincin suburban pertama, dan 10% di cincin suburban kedua. Cincin ketiga kemungkinan adalah lahan pertanian dengan potensi HPA sederhana. Perhatikan fenomena di sini: apresiasi real estat Anda yang paling tidak pasti akan terjadi di lingkaran luar yang berdekatan dengan lahan pertanian, karena ini adalah titik puncak luar kota. Leverage lokasi ini dapat dieksploitasi dengan memiliki keunggulan dalam pasar yang sedang tumbuh. Secara logis, di pasar bawah, Anda ingin menjadi yang utama. Di sinilah depresiasi paling tidak mungkin terjadi, karena pasar perumahan penuh menjadikan ini tempat yang paling tidak mungkin untuk gangguan keseimbangan pasokan dan permintaan.
Memahami risiko investasi di berbagai wilayah kota sangat mirip dengan memahami bagaimana umumnya instrumen keuangan berperilaku. Pikirkan daerah perkotaan kota sebagai obligasi tingkat investasi, cincin pinggiran kota pertama sebagai ekuitas, dan cincin luar sebagai turunannya. Memahami di mana infleksi urban sprawl terjadi di kota dapat meningkatkan pengembalian di sisi atas, atau melindungi investasi pada sisi negatifnya.
Untuk bersenang-senang, mari kita kupas bawang satu lapis lebih jauh, untuk menemukan area terpanas. Misalkan Anda memutuskan untuk berinvestasi dalam perimeter, karena Anda melihat pertumbuhan ekonomi dan meningkatnya permintaan tenaga kerja di daerah tersebut. Anda bisa mencoba mengantisipasi lokasi lampu merah. Di situlah properti komersial masa depan, seperti mal strip pinggiran kota, akan dibangun; karena pengembangan real estat perumahan mengisi sekitar mal strip masa depan ini, nilai properti kemungkinan akan melonjak secara signifikan relatif terhadap pengembalian real estat rata-rata.
Garis bawah
Peluang untuk tingkat pengembalian di atas rata-rata tampaknya lebih besar di bidang real estat daripada bidang instrumen keuangan, karena ada lebih sedikit mata yang melihat unit yang tidak homogen. Mengetahui pasar lokal juga menghasilkan keuntungan investasi. Strategi jangka panjang atau beli dan tahan lebih baik jika Anda memiliki modal yang cukup dan peluang yang terbatas, sementara strategi jangka pendek atau membalik akan lebih masuk akal jika Anda memiliki modal terbatas dan wawasan yang luar biasa tentang sweet spot. Terlepas dari kerangka waktu Anda, pertama-tama Anda harus mencari pasar nasional yang kuat, kemudian wilayah di mana data yang dipublikasikan menunjukkan peluang HPA yang layak. Terakhir, mainkan perimeter urban sprawl jika Anda yakin area tersebut sedang tumbuh, atau menjauhlah jika Anda melihatnya menyusut. Memahami poin-poin utama ini dapat membantu memaksimalkan nilai portofolio real estat apa pun.
