Co-ops vs Condos: Suatu Tinjauan
Kondominium dan koperasi berbagi kesamaan tetapi juga memiliki karakteristik unik yang menawarkan berbagai pilihan bagi penghuni. Dalam banyak hal, pasar real estat Kota New York tidak seperti yang lain di Amerika Serikat. Salah satu perbedaan terbesar adalah bahwa apartemen yang dijual di NYC adalah kondominium atau koperasi. Di kebanyakan tempat, kondominium adalah aturannya, tetapi tidak di Big Apple. Meskipun jumlah koperasi lebih banyak di NYC — sekitar 75%, menurut perkiraan kebanyakan — lebih banyak kondominium ada di pasar aktif pada saat tertentu.
Mari kita mulai dengan pemeriksaan singkat tentang perbedaan antara koperasi dan kondominium. Ketika Anda membeli kondominium, apartemen Anda, serta persentase dari area umum, milik Anda. Ketika Anda membeli sebuah koperasi, Anda sebenarnya tidak membeli apartemen Anda; sebaliknya, Anda membeli saham di perusahaan yang merupakan gedung Anda. Ukuran bagian Anda tergantung pada ukuran apartemen Anda; membeli saham memungkinkan Anda untuk menempati unit di gedung koperasi. Pada penutupan untuk sebuah kondominium, Anda akan diberi akta; pada penutupan untuk sebuah koperasi, Anda akan mendapatkan sewa milik.
Sebagian besar, baik kondominium maupun koperasi memiliki penjaga pintu dan pengawas staf; beberapa akan menambahkan petugas yang akan melakukan semua yang dua lainnya tidak lakukan. Fasilitasnya bisa sederhana (mungkin hanya ruang penyimpanan di ruang bawah tanah) atau yang mencakup semuanya, seperti teras berlanskap, ruang biliar, ruang piano, ruang pemutaran film, ruang bermain anak-anak, dan gym.
Pengambilan Kunci
- Ketika Anda membeli kondominium, apartemen Anda, serta persentase dari area umum, milik Anda. Ketika Anda membeli kandang, Anda sebenarnya tidak membeli apartemen Anda; sebaliknya, Anda membeli saham di perusahaan yang merupakan gedung Anda. Harga jual lebih tinggi dari pada koperasi, tetapi koperasi membutuhkan uang muka yang lebih besar, biaya bulanan yang lebih tinggi, dan proses persetujuan yang panjang. Kondominium memungkinkan subletting apartemen sementara koperasi tidak, yang menawarkan pembeli komunitas yang lebih stabil dan kurang sementara.
Kondominium
Lingkungan yang lebih baru, yang pernah dianggap outlier tetapi sekarang dianggap trendi, adalah tempat Anda akan menemukan kondominium. Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, seorang broker real estat New York, "Jika tinggal di rumah kaca di langit lebih gaya Anda, Anda mungkin akan melihat banyak kondominium. Bangunan kondominium tidak menjadi umum di New York City hingga tahun 1970-an, jadi mereka sering lebih modern daripada koperasi. "Karena tanah yang tersedia untuk bangunan kondominium baru terbatas di Manhattan, " katanya, "kondominium terbaru cenderung ditemukan di atas dan- datang dan berbatasan dengan lingkungan di sisi Timur dan Barat yang jauh. Di Queens dan Brooklyn, kita telah melihat banyak kondominium konstruksi baru sedang dibangun di daerah industri di sepanjang tepi laut di Long Island City dan Williamsburg, serta di Downtown Brooklyn. ”
Uang Muka dan Harga
Biaya sering dapat mendorong proses keputusan untuk membeli real estat, dan kondominium menawarkan uang muka yang menarik, dimana biasanya, hanya 10% dari harga pembelian diperlukan. Namun, kondominium cenderung memiliki harga lebih tinggi daripada koperasi.
Biaya penutupan
Biaya penutupan di sebuah kondominium lebih tinggi daripada untuk sebuah koperasi. Untuk lebih jelasnya, kami meminta pengacara real estat New York Adam Stone untuk membandingkan keduanya. Inilah yang dia kemukakan: Untuk kondominium $ 1 juta dengan hipotek $ 800.000, biaya penutupan akan menjadi: asuransi hak untuk pembeli, $ 4.500; asuransi judul untuk kreditur, $ 1.000; pencarian judul, $ 700, biaya rekaman, $ 700, pajak rumah negara bagian New York, $ 10.000, pajak pencatatan hipotek NYS, $ 15.370. Total keseluruhan: $ 32.270 (tanpa biaya pemberi pinjaman, yang bervariasi tergantung pemberi pinjaman).
Dan bagi siapa pun yang bertanya-tanya apa pajak mansion itu, Stone menjelaskan: “Negara Bagian New York memiliki pajak transfer sebesar 0, 4% dari harga jual, yang dibebankan kepada penjual properti perumahan. Ini juga memiliki pajak transfer pembeli 1%, juga disebut sebagai 'pajak rumah' karena hanya berlaku untuk properti perumahan dengan harga $ 1 juta atau lebih. ”
Biaya Bulanan
Pemilik kondominium memiliki tagihan bulanan yang disebut "biaya umum, " yang digunakan untuk pemeliharaan gedung — area umum, lansekap, pembayaran staf, dan seringkali beberapa utilitas.
Pemilik kondominium menulis dua cek setiap bulan (satu untuk pemeliharaan bangunan, dan satu untuk pajak properti) tetapi seringkali total gabungan pemilik kondominium lebih rendah daripada tagihan pemeliharaan pemilik koperasi.
Papan
Papan kondo cenderung tidak terlalu menuntut daripada papan koperasi. Co-ops memiliki proses persetujuan yang lebih panjang, termasuk wawancara. Dewan direksi memutuskan apakah calon pembeli dapat membeli koperasi.
Menurut Warner M. Lewis The Harkov Lewis Team di Halstead Property, “Dengan sebuah kondominium, sebuah bangunan dapat meminta paket pada pembeli, ” kata Lewis, “tetapi tidak ada wawancara, dan bangunan itu hanya memiliki hak penolakan pertama (yaitu, baik mereka harus menyetujuinya, atau kondominium harus membelinya sendiri) yang berarti, ketika Anda memiliki kontrak yang ditandatangani, kecuali jika sesuatu terjadi pada pembeli (atau pembiayaan) kesepakatan itu sama baiknya dengan yang dilakukan."
Aturan
Kondominium cenderung memiliki aturan lebih sedikit, termasuk pembatasan penggunaan dana asing untuk pembelian. Kondominium memungkinkan investor internasional untuk membeli dan menyewakan ruang mereka; biasanya dengan beberapa peringatan, tetapi tidak ada yang memberatkan. Kondominium juga memungkinkan apartemen untuk disewakan atau disewakan kepada pihak lain. Namun, beberapa asosiasi kondominium dapat menerapkan lebih banyak aturan daripada yang lain. Akibatnya, penting bagi calon pembeli melakukan penelitian untuk menentukan apa yang boleh dan apa yang tidak boleh.
Preferensi Pembeli
Menurut Gary Malin, presiden Citi Habitats, “Jika Anda lebih suka berbaris dengan irama drummer Anda sendiri — dan Anda menghargai fleksibilitas — maka kondominium mungkin merupakan pilihan bijak bagi Anda. Namun, pahamilah bahwa kebebasan ini harus dibayar mahal. Kondominium hampir selalu lebih mahal daripada koperasi setara. Selain itu, jika melihat wajah-wajah baru di lift secara teratur adalah masalah bagi Anda — lihat di tempat lain. Penyewa dapat umum di gedung kondominium. Pemilik sering mengambil keuntungan dari kebijakan kondominium yang lebih liberal."
Co-Ops
Secara umum, daerah perumahan yang lebih tua dan mapan memiliki jumlah yang lebih besar dari koperasi. Seperti yang dijelaskan Gary Malin: “Jika Anda menyukai properti bersejarah, Anda cenderung berakhir di sebuah koperasi, karena hampir semua bangunan sebelum perang diatur dengan cara ini. Juga, karena bangunan koperasi cenderung lebih tua dari pengembangan kondominium, mereka sering berada di lokasi yang lebih sentral. Misalnya, hampir semua bangunan tempat tinggal yang berjajar di Park Avenue di Upper East Side (lokasi utama dengan ukuran apa pun) adalah koperasi. ”
Uang Muka & Harga
Seperti halnya kondominium, keputusan mungkin tergantung pada seberapa banyak Anda dapat menghabiskan dan menabung untuk uang muka. Meskipun mungkin untuk meletakkan hanya 10% dari harga pembelian sebuah kondominium, sebuah koperasi mungkin memerlukan uang muka yang jauh lebih tinggi di sekitar 20% hingga 50% dari harga pembelian. Berita baiknya adalah bahwa harga pembelian sebuah koperasi cenderung lebih kecil daripada kondominium. Meskipun, harga dapat bervariasi tergantung pada lingkungan yang terlibat.
Biaya penutupan
Menurut pengacara real estat New York Adam Stone, sebuah koperasi memiliki biaya penutupan yang lebih rendah. Dalam contoh yang dikutip di atas untuk sebuah kondominium, yang memiliki biaya lebih dari $ 32.000, sebuah koperasi hanya memiliki pajak rumah $ 10.000. Perbedaan substansial disebabkan oleh kenyataan bahwa kondominium adalah properti nyata, sedangkan saham koperasi adalah milik pribadi. "Ini mungkin hanya semantik bagi sebagian orang, tetapi tidak ketika menghitung biaya penutupan."
Biaya Bulanan
Pemilik koperasi menulis satu cek sebulan yang disebut biaya "pemeliharaan". Mirip dengan kondominium, biaya bulanan jatuh ke pemeliharaan dasar properti dan staf yang diperlukan untuk menjaga bangunan berjalan dengan baik. Biaya co-op cenderung lebih tinggi daripada biaya kondominium karena biayanya sering termasuk setidaknya bagian dari hipotek untuk bangunan. Meskipun biaya bulanan dapat bervariasi tergantung pada ukuran bangunan.
Namun, penting untuk dicatat bahwa biaya pemeliharaan dan umum tidak ditetapkan. Setiap pengeluaran besar — atap baru, lobi baru, lebih banyak anggota staf — dapat memicu penilaian: sesuatu yang diputuskan anggota dewan, dan sesuatu yang jarang dapat dibalik.
Papan
Seperti yang dinyatakan sebelumnya, sebagian besar dewan koperasi memiliki proses aplikasi yang ketat dan seringkali panjang yang dapat mengharuskan pembeli untuk menyerahkan informasi keuangan, menyerahkan verifikasi pekerjaan, dan mungkin pemeriksaan latar belakang pribadi.
Warner M. Lewis Tim Harkov Lewis di Halstead Property, meringkasnya: “Dalam sebuah koperasi, Anda tidak hanya harus memiliki uang untuk membeli apartemen (atau pembiayaan untuk melakukannya), Anda juga harus disetujui oleh dewan. setelah mengajukan aplikasi, yang biasanya sangat rinci dan memakan waktu. Kemudian, dengan sedikit atau tanpa alasan, pembeli dapat ditolak setelah wawancara mereka, atau bahkan sebelumnya, hanya karena sesuatu dalam paket mereka. Saya telah memiliki kesepakatan dan melihat kesepakatan di mana tidak ada sajak atau alasan penolakan. ”
Aturan
Papan co-op cenderung memiliki lebih banyak peraturan daripada kondominium dan mungkin memberi mandat ketika Anda dapat berlatih trombon Anda, apakah Anda dapat meletakkan dekorasi liburan di pintu Anda, dan apakah hewan peliharaan Anda dapat tinggal bersama Anda. Sebagian besar aturan dimaksudkan untuk mempromosikan keharmonisan, ketenangan, dan kesopanan kehidupan kooperatif.
Tetapi aturan yang membuat sebagian pembeli domestik, dan hampir semua pembeli internasional, adalah pembatasan co-op untuk menundukkan — jarang terjadi bagi koperasi untuk mengizinkan pemegang saham menyewakan apartemen mereka untuk jangka waktu yang lama, jika memang ada. Aturan kerja sama lain yang membuat pembelian oleh orang asing menjadi tidak mungkin adalah mereka tidak mungkin menerima siapa pun yang dananya berada di luar AS.
Menurut Lewis, “Koperasi adalah tentang membangun kelompok penduduk yang stabil dan dalam jangka panjang. Kondominium tampaknya tidak begitu peduli tentang itu."
Preferensi Pembeli
Menurut Gary Malin, "Co-ops adalah pilihan cerdas bagi mereka yang menghargai stabilitas dan ingin menanam akar di bangunan. Cukup tanyakan pada diri sendiri, 'Apakah di dalamnya untuk jangka panjang?' Co-op jauh lebih tidak sementara daripada kondominium, jadi mereka adalah tempat yang bagus untuk tinggal jika Anda ingin mengenal tetangga Anda. Bersiaplah untuk dianalisis, disodok, dan didorong, tetapi pahami bahwa proses ini yang membuat co-op investasi yang stabil dan sangat aman."
