Daftar Isi
- Tantangan 1: Menemukan Properti
- Tantangan 2: Mempersiapkan Unit
- Tantangan 3: Menemukan Penyewa
- Tantangan 4: Kesulitan
- Tantangan 5: Pemeliharaan
- Tantangan 6: Suku Bunga
- Bagaimana Menghasilkan Uang
- Menyewa Manajer Properti
- Garis bawah
Properti sewa perumahan adalah cara untuk menghasilkan uang — atau begitulah menurut sebagian orang. Di permukaan, sepertinya suka taruhan yang pasti; pada kenyataannya, biasanya lebih sakit kepala daripada nilainya. Tantangannya dimulai sejak dini, dan hampir selalu melibatkan waktu dan uang. Mari kita lihat enam yang besar.
Tantangan 1: Menemukan Properti
Seluruh buku telah ditulis tentang menemukan properti sewaan yang bagus, belum lagi satu atau dua artikel Investopedia. Begitu banyak teks yang didedikasikan untuk topik ini karena sangat penting. Beli tempat yang terlalu mahal, dan Anda tidak akan pernah menghasilkan uang. Tetapi mencoba untuk melakukan tawar-menawar bisa menyusahkan juga. Membeli fixer-upper mengharuskan Anda memiliki keterampilan, waktu, peralatan, dan uang tunai untuk melakukan perbaikan dan renovasi yang diperlukan.
Jika Anda tidak terburu-buru, ini mungkin cara untuk mendapatkan penawaran investasi Anda; jika Anda sudah memiliki pekerjaan penuh waktu dan keluarga, setiap menit yang dihabiskan untuk memperbaiki persewaan adalah menit yang tidak dihabiskan untuk kegiatan yang lebih menguntungkan atau menyenangkan. Namun, saat ini, ada perusahaan manajemen yang dapat melakukan banyak pekerjaan keras ini — mulai dari mencari properti hingga merehabilitasinya — untuk Anda, tentu saja dengan bayaran.
Tantangan 2: Mempersiapkan Unit
Mendapatkan hampir setiap bagian dari real estat ke dalam kondisi sewa seringkali membutuhkan, minimal, karpet segar, dan cat. Kedua barang membutuhkan waktu dan uang. Layar jendela, noda dek, dan perawatan rumput adalah kebutuhan umum lainnya. Setiap kali penyewa pergi, masalah ini perlu ditinjau kembali juga.
Tantangan 3: Menemukan Penyewa
Internet menyediakan cara cepat dan murah untuk menemukan calon penyewa. Tentu saja, Anda sering mendapatkan apa yang Anda bayar. Menjalankan iklan dalam publikasi yang memiliki reputasi baik seringkali menghasilkan kelas responden yang lebih baik. Alih-alih anak-anak kuliah yang ingin menghemat uang, Anda meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan keluarga dan orang dewasa yang bertanggung jawab.
Namun, menjalankan iklan selama sebulan akan menggigit dompet Anda, dan menyaring penyewa Anda dengan benar dengan menjalankan pemeriksaan kredit dan pemeriksaan latar belakang akan menggigit lainnya. Investasi ini sepadan dengan waktu dan uang, karena pemeriksaan meningkatkan peluang Anda untuk mendapatkan penyewa yang bertanggung jawab. Penyewa yang bertanggung jawab membayar sewa tepat waktu, jangan menyalahgunakan properti dan tidak mengharuskan Anda untuk terlibat dalam proses penggusuran yang memakan waktu dan mahal.
Tantangan 4: Kesulitan
Bahkan penyewa hebat dan properti sewaan yang sempurna pun hadir dengan sejumlah masalah. Pipa yang rusak, saluran pembuangan yang penuh, pegas pintu garasi yang rusak, hewan peliharaan, dan teman sekamar hanyalah beberapa tantangan yang muncul. Bahkan penyewa yang baik menginginkan perhatian penuh dan segera Anda ketika selokan kembali ke rumah mereka atau perusahaan kabel secara tidak sengaja memotong saluran telepon.
Penyewa yang buruk adalah tantangan yang bahkan lebih besar. Panggilan harian dan sewa yang terlambat atau tidak dibayar dapat menambah kerepotan. Hari keluar adalah waktu yang menantang. Kerusakan pada dinding, lantai, karpet, dan komponen rumah lainnya dapat menyebabkan perselisihan dan perbaikan yang mahal. Karena setiap saat yang disia-siakan adalah saat rumah itu kosong, Anda seringkali lebih baik menggigit peluru dan membayar sendiri biaya perbaikannya. Omong-omong: Anda mungkin perlu mengambil asuransi pemilik tanah — tidak, kebijakan pemilik rumah biasa Anda tidak mencukupi — dan itu item lain dalam kolom pengeluaran yang sedang berlangsung.
Tantangan 5: Pemeliharaan
Pemeliharaan komponen dan fasilitas utama adalah barang berharga besar. Peralatan baru berharga ratusan dolar; atap atau jalan masuk baru dapat menelan biaya ribuan dolar. Jika sewanya $ 500 per bulan dan atapnya $ 5.000, Anda bisa cepat kehilangan uang. Tambahkan karpet, cat dan kompor baru, dan penyewa yang tidak lama-dan properti bisa kehilangan uang selama bertahun-tahun.
Tantangan 6: Suku Bunga
Apa hubungannya suku bunga dengan apa pun? Banyak! Ketika harga jatuh, seringkali lebih murah untuk membeli daripada menyewa, sehingga permintaan unit Anda mungkin turun. Menurunkan biaya sewa agar tetap kompetitif dapat membuat Anda kesulitan menghasilkan uang.
Bagaimana Menghasilkan Uang
Dengan semua tantangan yang harus diatasi, bisakah si kecil menghasilkan uang dengan real estat sewa? Ya, tetapi itu membutuhkan rencana. Empat pendekatan yang menguntungkan disorot di bawah ini:
1. Live-In
Berbagi ruang dengan membeli dupleks (atau struktur lain yang mudah dibagi) seringkali merupakan usaha yang menguntungkan. Karena Anda ada di tempat dan berencana untuk mengurus properti, uang tunai tambahan adalah bonus. Tentu saja, semua tantangan masih berlaku, dan tinggal di tempat berarti Anda selalu tersedia dan akan berhubungan dekat dengan penyewa. Rencanakan dengan tepat dan saring dengan hati-hati.
2. Go Basic
Menyewa apartemen usang yang tidak memiliki fasilitas bagus, melakukan perawatan sesedikit mungkin dan tidak menjaga penampilan akan menghasilkan keuntungan. Jika Anda tidak percaya, lihatlah perumahan di luar kampus di kota perguruan tinggi mana pun di negara ini. Kedengarannya tidak terlalu bagus, tetapi properti dasar yang sederhana (tanpa kipas langit-langit, AC, dll.) Membuat prosesnya tetap sederhana.
Empat dinding dan lantai menyediakan persyaratan perawatan minimum dan beberapa hal yang dapat rusak atau rusak. Menarik penyewa melalui program yang disubsidi pemerintah, seperti Bagian 8 perumahan, memberikan penghasilan terjamin. Tantangannya di sini cenderung bahwa, sebagai ganti beberapa dolar di tangan, Anda sering mendapatkan kelas penyewa kasar dan properti yang mulai aus.
3. Kepemilikan Jangka Panjang
Banyak investor real estat akan memberi tahu Anda bahwa mereka pada dasarnya membayar sewa dan pengeluaran. Pendekatan mereka adalah membeli properti dengan harga murah, membiarkan sewa penyewa membayar hipotek, dan kemudian menjual dalam 30 tahun, semoga mengambil keuntungan dari apresiasi harga.
Meskipun ini merupakan pendekatan yang masuk akal, keuntungannya cenderung kecil, dan pajak capital gain bisa menjadi besar (mengingat basis biaya rendah Anda). Dan itu masih membutuhkan waktu dan upaya yang mungkin lebih baik dihabiskan di tempat lain.
4. Pergi Penuh Waktu
Tuan tanah yang serius mengambil pendekatan yang serius. Mereka menggabungkan, membeli beberapa bangunan, dan melakukan sebagian besar pekerjaan itu sendiri. Ini adalah keputusan gaya hidup yang membutuhkan percepatan waktu dan energi yang serius, dan strategi untuk membeli dan menjual untuk memaksimalkan pengurangan pajak rugi dan penghapusan dan meminimalkan pendapatan.
Menyewa Manajer Properti
Seorang manajer properti dapat menangani banyak tugas menjalankan properti sewaan. Ini termasuk pemasaran, memilih penyewa, pemeliharaan, penganggaran, dan mengumpulkan sewa. Anda dapat mempertimbangkan untuk menyewa seorang manajer properti jika Anda ingin mendelegasikan tugas-tugas ini, meskipun itu akan mengurangi keuntungan Anda.
Peran Manajer Properti
Manajer properti dapat menangani berbagai peran. Apa itu, tepatnya, terserah Anda untuk bernegosiasi dengan manajer Anda. Penting untuk mengidentifikasi apa peran mereka nantinya dan mengembangkan daftar tugas dan tanggung jawab. Apakah manajer properti Anda hanya akan menemukan penyewa? Atau akankah mereka menangani pemeliharaan sehari-hari dan mengumpulkan uang sewa?
Manajer properti dapat menjadi kontraktor independen atau karyawan. Anda harus berbicara dengan akuntan pajak Anda untuk menentukan pendekatan yang paling disukai dan untuk menentukan kewajiban spesifik yang mungkin Anda miliki.
Anda juga dapat menyewa perusahaan pengelola properti; sebuah perusahaan yang Anda kontrak untuk berurusan langsung dengan semua aspek properti sewaan. Ini bisa mahal, tetapi mungkin ideal jika Anda memiliki beberapa properti sewaan.
Memilih Manajer Properti
Pastikan setiap manajer properti yang Anda pertimbangkan memenuhi persyaratan lisensi lokal dan nasional yang sesuai.
Anda mungkin ingin mencari manajer yang berpengalaman dalam periklanan, pemasaran, hubungan penyewa, mengumpulkan uang sewa, anggaran, leasing, dan pemeliharaan. Seorang manajer properti yang baik juga akan memiliki pengetahuan tentang hukum setempat dan negara bagian. Sebagai pemilik properti, Anda dapat bertanggung jawab atas tindakan manajer Anda, sehingga Anda dapat dituntut jika manajer Anda melanggar hukum perumahan yang adil.
Setelah Anda memutuskan seorang manajer properti dan ketentuan pengaturan, Anda harus menulis perjanjian manajemen properti yang mengidentifikasi tugas-tugas manajer, kompensasi, dan kondisi pemutusan hubungan kerja.
Garis bawah
Apakah menjadi tuan tanah sepadan dengan usaha? Hanya Anda yang bisa memutuskan. Pastikan untuk melihat sebelum Anda melompat dan pergi ke usaha baru Anda dengan harapan realistis dan rencana permainan yang solid.
Dengan mengetahui apa yang Anda hadapi sebelum melakukannya, Anda akan lebih siap menghadapi apa yang Anda temui dan lebih mungkin menikmati pengalaman itu.
