Ketika datang untuk membiayai perumahan real estat, sebagian besar transaksi mengikuti proses usang. Penjual menemukan pembeli yang bersedia dengan pendapatan yang diperlukan, riwayat pekerjaan dan skor kredit untuk memenuhi syarat untuk hipotek, dan lembaga pinjaman memasang uang untuk membiayai kesepakatan.
Tetapi bagaimana jika pembiayaan tradisional tidak tersedia, dan pembeli dan penjual masih ingin melanjutkan secara pribadi dengan penjualan? Masukkan apa yang dikenal sebagai pembiayaan penjual. Seperti istilah yang tersirat, orang yang menjual rumah membiayai pembelian, bukan bank yang memberikan hipotek kepada pembeli.
Seluk Beluk Penawaran Real Estat Yang Dibiayai Penjual
Apa yang Menguntungkan tentang Pembiayaan Penjual
Alternatif untuk pembiayaan tradisional ini adalah opsi yang bermanfaat pada waktu-waktu tertentu atau di tempat-tempat di mana hipotek sulit didapat. Dalam kondisi ketat seperti itu, pembiayaan penjual memungkinkan pembeli mengakses bentuk kredit alternatif. Penjual, pada gilirannya, dapat memanfaatkan populasi pembeli yang belum tentu memenuhi syarat untuk hipotek tradisional. Dan karena penjual membiayai penjualan, properti dapat memerintahkan harga jual yang lebih tinggi.
Bank tidak terlibat langsung dalam penjualan yang dibiayai penjual; pembeli dan penjual membuat pengaturan sendiri. Mereka membuat surat promes yang menguraikan tingkat bunga, jadwal pembayaran dari pembeli ke penjual, dan konsekuensinya jika pembeli gagal bayar atas kewajiban-kewajiban itu. Tidak seperti penjualan yang melibatkan hipotek, maka, tidak ada transfer pokok dari pembeli ke penjual, tetapi hanya kesepakatan tentang pembayaran kembali jumlah itu dari waktu ke waktu.
Dengan hanya dua pemain utama yang terlibat, pembiayaan pemilik bisa lebih cepat dan lebih murah daripada menjual rumah dengan cara biasa. Willie Kathryn Suggs, broker utama dan pemilik broker real estat berbasis Harlem yang mengusung namanya, mengatakan bahwa ketika penjual membiayai penjualan "kesepakatan itu ditutup lebih cepat, karena tidak ada menunggu petugas pinjaman bank, penjamin emisi dan legal departemen untuk menghapus file. " Suggs juga mencatat bahwa "pembeli suka karena mereka bisa masuk ke rumah dengan uang lebih sedikit."
Biaya penutupan memang lebih rendah untuk penjualan yang dibiayai penjual. Tanpa bank yang berpartisipasi, transaksi tersebut menghindari biaya hipotek atau poin diskon, serta biaya originasi dan sejumlah biaya lain yang membuat pemberi pinjaman secara rutin rata selama proses pembiayaan. Ada juga fleksibilitas yang lebih besar, setidaknya seolah-olah, tentang ketentuan pinjaman, dari uang muka yang disyaratkan hingga tingkat bunga hingga jangka waktu perjanjian.
Pendanaan penjual biasanya berjalan hanya untuk jangka waktu yang cukup singkat, seperti lima tahun, dengan pembayaran balon jatuh tempo pada akhir periode itu. Teorinya — atau harapan, setidaknya — adalah bahwa pembeli pada akhirnya akan membiayai kembali pembayaran itu dengan pemberi pinjaman tradisional, dipersenjatai dengan peningkatan kelayakan kredit dan telah mengakumulasi sejumlah ekuitas di rumah.
Apa yang Pembeli Perlu Ketahui
Untuk semua plus potensial untuk pembiayaan penjual, transaksi yang menggunakannya disertai dengan risiko dan kenyataan bagi kedua belah pihak. Inilah yang harus dipertimbangkan pembeli sebelum mereka menyelesaikan kesepakatan yang dibiayai penjual.
Jangan mengharapkan persyaratan yang lebih baik daripada dengan hipotek. Ketika persyaratan kesepakatan yang dibiayai penjual diselesaikan, fleksibilitas sering kali memenuhi kenyataan. Penjual mencerna kebutuhan dan risiko keuangan mereka, termasuk kemungkinan pembeli akan gagal bayar atas pinjaman, dengan prospek proses penggusuran yang berpotensi mahal dan berantakan.
Hasilnya bisa membuat serius pembeli. Misalnya, Anda mungkin mendapatkan suku bunga yang lebih menguntungkan daripada yang ditawarkan bank, tetapi kemungkinan besar Anda akan membayar lebih, mungkin beberapa poin persentase tambahan di atas kurs yang berlaku. Dan Anda mungkin harus memberikan uang muka yang ukurannya sebanding dengan hipotek biasa — yaitu, 10% atau lebih dari nilai properti.
Anda mungkin perlu menjual diri Anda kepada penjual. Adalah cerdas untuk transparan dan terus terang tentang alasan Anda tidak memenuhi syarat untuk hipotek tradisional. Beberapa informasi itu mungkin tetap muncul ketika penjual memeriksa riwayat kredit Anda dan data latar belakang lainnya, termasuk pekerjaan Anda, aset, klaim keuangan, dan referensi.
Tetapi pastikan juga bahwa Anda menunjukkan batasan pada kemampuan Anda untuk meminjam yang mungkin tidak muncul selama uji tuntas penjual. Todd Huettner, seorang broker hipotek dan presiden Huettner Capital yang berbasis di Denver, menunjukkan bahwa bahkan pembeli potensial yang memiliki kredit bagus dan uang muka yang lumayan mungkin baru saja memulai bisnis baru, sehingga tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman hingga dua tahun.
Bersiaplah untuk mengusulkan pembiayaan penjual. Pemilik rumah yang menawarkan pembiayaan penjual sering secara terbuka mengumumkan fakta itu, dengan harapan menarik pembeli yang tidak memenuhi syarat untuk hipotek. Jika Anda tidak melihat penyebutan pembiayaan penjual, tidak ada salahnya untuk menanyakannya, kata broker hipotek Todd Huettner.
Ketika Anda melakukannya, katanya, usulkan opsi sejelas yang Anda bisa. Daripada menanyakan apakah pembiayaan pemilik adalah suatu opsi, Huettner merekomendasikan agar pembeli mengajukan proposal tertentu. “Misalnya, 'Tawaran saya adalah harga penuh dengan 20% turun, pembiayaan penjual sebesar $ 350.000 pada 6%, diamortisasi selama 30 tahun dengan balon tunggal lima tahun. Jika saya tidak membiayai kembali dalam dua hingga tiga tahun, saya akan meningkatkan suku bunga menjadi 7% pada tahun empat dan lima. '"
Pastikan penjual bebas untuk membiayai penjualan. Pembiayaan penjual paling sederhana ketika penjual memiliki properti secara langsung; hipotek yang diadakan di properti menimbulkan komplikasi tambahan. Membayar untuk pencarian judul di properti akan mengkonfirmasi bahwa itu dijelaskan secara akurat dalam akta, dan bebas dari hipotek atau hak gadai pajak.
Menurut Jason Burkholder, seorang pialang, manajer penjualan dan agen real estat dengan Weichert, Realtors di Lancaster, Pa., "Sebagian besar hipotek memiliki klausul 'karena penjualan' yang melarang penjual menjual rumah tanpa melunasi hipotek. Jadi jika penjual melakukan pembiayaan pemilik dan perusahaan hipotek mengetahuinya, itu akan mempertimbangkan rumah 'terjual' dan menuntut pembayaran utang secara langsung, yang memungkinkan pemberi pinjaman untuk menyita."
Apa yang Harus Diketahui Penjual
Ingatlah tip dan kenyataan ini jika Anda mempertimbangkan untuk membiayai penjualan rumah.
Anda tidak perlu membiayai penjualan untuk waktu lama. Sebagai penjual, Anda dapat, pada titik mana pun, menjual surat promes kepada investor atau pemberi pinjaman, kepada siapa pembeli kemudian mengirimkan pembayaran. Menurut Robin Daniels, seorang investor real estat dan pemilik tanah di Central Florida, "Banyak penjual takut menjual dengan pemilik pembiayaan tetapi tidak tahu bahwa uang kertas yang mereka pegang adalah sesuatu yang dapat dijual kepada orang lain. Ini bisa terjadi pada hari yang sama sebagai penutupan, sehingga penjual segera mendapatkan uang tunai."
Dengan kata lain, penjual tidak perlu memiliki uang tunai, juga tidak harus menjadi pemberi pinjaman. Namun, ketahuilah bahwa Anda mungkin harus menerima kurang dari nilai penuh wesel untuk menjualnya, sehingga mengurangi laba atas properti. Catatan promis pada properti biasanya dijual 65% hingga 90% dari nilai nominalnya, menurut Amerinotexchange, sebuah perusahaan yang berspesialisasi dalam pendanaan pasar sekunder.
Jadikan penjual pembiayaan bagian dari pitch Anda untuk menjual properti. Karena pembiayaan penjual relatif jarang, promosikan fakta bahwa Anda menawarkannya, dimulai dengan daftar properti. Menambahkan kata-kata "pembiayaan penjual tersedia" ke teks akan memberi tahu pembeli potensial dan agen mereka bahwa opsi ada di atas meja.
Ketika pembeli potensial melihat rumah Anda, berikan detail lebih lanjut tentang pengaturan pembiayaan. Persiapkan lembar informasi yang menjelaskan persyaratan pembiayaan, bersama dengan penjelasan umum tentang pembiayaan penjual, karena banyak pembeli yang tidak mengenalnya.
Cari saran pajak, dan pertimbangkan bantuan layanan pinjaman juga.
Karena kesepakatan yang dibiayai penjual dapat menimbulkan komplikasi pajak, libatkan perencana keuangan atau pakar pajak sebagai bagian dari tim Anda untuk penjualan. Selain itu, kecuali Anda berpengalaman dan nyaman sebagai pemberi pinjaman, pertimbangkan untuk menyewa perusahaan penyedia pinjaman untuk menagih pembayaran bulanan, menerbitkan laporan dan melaksanakan tugas-tugas lain yang terlibat dalam mengelola pinjaman.
Garis bawah
Karena tidak lazim dan asing bagi kebanyakan orang, pembiayaan penjual dapat menjadi pilihan yang bermanfaat dalam menantang pasar real estat. Namun, pengaturan tersebut memicu beberapa risiko khusus bagi pembeli dan penjual, dan sebaiknya melibatkan bantuan profesional untuk memitigasi risiko tersebut dan memungkinkan proses berjalan dengan lancar.
Kedua belah pihak harus menyewa seorang pengacara atau agen real estat untuk menulis dan meninjau kontrak penjualan dan surat promes, bersama dengan tugas-tugas terkait. Cobalah untuk menemukan profesional yang berpengalaman dengan transaksi rumah yang dibiayai penjual — dan berpengalaman di mana Anda tinggal, jika mungkin, karena beberapa peraturan yang relevan (seperti yang mengatur pembayaran balon) berbeda menurut yurisdiksi.
Profesional juga dapat membantu pembeli dan penjual memutuskan perjanjian khusus yang paling cocok untuk mereka dan keadaan penjualan. Jika ini bukan kesepakatan yang dibiayai penjual, investor real estat Don Tepper dari Solutions 3D LLC menunjukkan bahwa "sebenarnya ada lusinan cara lain untuk membeli" selain pengaturan hipotek tradisional. Pengaturan ini, Tepper menunjukkan, termasuk sewa -pilihan, sewa-beli, kontrak tanah, kontrak untuk akta, pembagian ekuitas, dan bungkus hipotek. "Kebanyakan pembeli, dan sebagian besar agen real estat, tidak tahu bagaimana semua ini bekerja, " katanya.
