Will Rogers pernah merekomendasikan agar orang membeli tanah karena kelangkaannya. Dengan pemikiran ini, investor perlu memahami kepraktisan memiliki tanah dan menjalankan usaha bisnis berbasis lahan. Mereka juga perlu mengetahui jenis-jenis spesifik dari opsi investasi terkait lahan yang tersedia melalui produk investasi seperti dana yang diperdagangkan di bursa (ETF) dan nota yang diperdagangkan di bursa (ETN).
Jenis Investasi Tanah
Orang kaya yang mandiri dapat membeli tanah untuk keperluan pribadi, rekreasi - dan ya, investasi. Sayangnya, kebanyakan orang tidak termasuk dalam kategori ini. Ini menimbulkan pertanyaan: Apakah peluang kepemilikan tanah dan usaha bisnis mampu menghasilkan pengembalian investasi yang dapat diterima bagi investor kecil, sementara masih memberi mereka kesenangan dan atribut yang terkait dengan kepemilikan tanah? Untuk menjawab pertanyaan ini, Anda harus dapat mengevaluasi 10 kategori umum investasi lahan potensial:
- Tanah pengembangan perumahanLahan produksi pertanianLaboratorium pertanianTaman anggur OrcardsLahan komersial
Investasi Tanah Komersial dan Perumahan
Pengembangan lahan perumahan dan komersial menawarkan jalan masuk yang layak ke dalam investasi, karena secara virtual jumlah peluang pengembangan lahan yang tidak terbatas dapat disusun untuk memenuhi modal dan kendala waktu investor. Untuk sebagian besar investor kecil, ETF Real Estate Investment Trust (REIT) adalah pilihan ideal karena mereka tidak memerlukan manajemen langsung, mereka secara luas didiversifikasi berdasarkan jenis properti, mereka terdiversifikasi secara geografis, mereka dapat dibeli atau dijual secara real-time., dan mereka sangat murah. Beberapa berspesialisasi dalam jenis real estat, tetapi yang lain, seperti Vanguard REIT ETF (VNQ), memberikan paparan beragam ke industri, perkantoran, ritel, perawatan kesehatan, penyimpanan publik, dan pengembangan properti perumahan.
Sayangnya, jenis investasi ini meniadakan kemampuan bagi pemilik tanah untuk menikmati penggunaan tanah. Oleh karena itu, pengembangan lahan perumahan dan komersial bukanlah pilihan yang layak untuk orang yang ingin benar-benar mengalami perasaan kepemilikan tanah.
Lahan Tanaman Darat dan Lahan untuk Operasi Ternak
Tanah yang dibeli untuk pertanian tanaman baris atau untuk menjalankan operasi peternakan memberikan kemampuan untuk menikmati tanah dalam arti kepemilikan rumah, serta dari sudut pandang menghasilkan pendapatan. Namun, ada sejumlah masalah bagi investor kecil yang membeli tanah untuk mengoperasikan jenis usaha ini. Pertama, skala yang dibutuhkan untuk mengoperasikan operasi tanaman baris atau operasi ternak harus sangat besar agar layak secara finansial. Ini, pada gilirannya, membutuhkan pengeluaran modal awal yang signifikan jauh melampaui apa yang kebanyakan orang mampu. Selain itu, biaya tetap yang berkelanjutan terkait dengan menjalankan jenis operasi pertanian ini sangat tinggi.
Ini, pada gilirannya, berarti bahwa leverage keuangan dan risiko bisnis untuk operasi semacam itu juga sangat tinggi. Akibatnya, sejumlah besar tekanan diberikan pada pemilik tanah untuk membuat jenis usaha bisnis ini berhasil secara finansial. Dalam banyak kasus, tingkat stres jauh melebihi manfaat yang dirindukan orang sebagai pemilik tanah. Dengan mengingat hal ini, merupakan penilaian yang adil untuk mengatakan bahwa sebagian besar investor kecil harus menghindari mengejar jenis operasi pertanian skala besar ini, karena risiko dan kesulitan dari kegiatan tersebut kemungkinan akan melebihi manfaat apa pun.
Sementara memiliki operasi tanaman baris-tradisional atau peternakan mungkin tidak layak untuk sebagian besar investor kecil, banyak pilihan investasi pertanian memberikan paparan investasi yang dapat diterima oleh perusahaan pertanian tradisional. Misalnya, Dana Indeks Pertanian Amerika Serikat (USAG) adalah dana yang diperdagangkan di bursa yang menyediakan paparan kedelai, jagung, gandum, kapas, gula, kopi, minyak kedelai, ternak hidup, sapi pengumpan, kakao, babi tanpa lemak, Kansas City gandum, minyak canola, dan bungkil kedelai. Oleh karena itu, dengan berinvestasi pada produk ini, investor kecil akan memiliki paparan investasi yang luas untuk operasi pertanian tradisional. Ini, pada gilirannya, dapat digunakan oleh investor untuk membantu mengikuti praktik pertanian tradisional, serta untuk menghasilkan pengembalian investasi yang menarik dari waktu ke waktu.
Investor kecil juga dapat memanfaatkan berbagai nota yang diperdagangkan di bursa (ETN) untuk berinvestasi dalam jenis operasi pertanian tradisional tertentu. Misalnya, Barclays iPath Beta Murni Pertanian ETN (DIRT) menyediakan paparan investasi untuk komoditas lunak seperti jagung, gandum, kedelai, gula, kapas dan kopi, dan Barclays iPath Beta Murni Ternak ETN (LSTK) menyediakan paparan investasi untuk sapi dan babi
Dalam hal menggunakan ETF dan ETN sebagai opsi investasi terkait lahan dan pertanian, investor perlu memahami bahwa banyak dari jenis produk ini menggunakan instrumen derivatif seperti kontrak berjangka untuk menghasilkan paparan pasar. Akibatnya, investor perlu melakukan uji tuntas yang seksama pada jenis investasi ini untuk sepenuhnya memahami potensi risiko dan penghargaan mereka. Namun demikian, penggunaan ETF dan ETN cenderung memberikan peluang terbaik untuk terlibat dalam operasi pertanian skala besar tradisional.
Peluang Investasi Pertanian Kecil
Bagi investor kecil untuk benar-benar menikmati rasa kepemilikan tanah yang lebih tradisional, mungkin pilihan terbaik adalah pertanian kayu, lahan pengembangan mineral, kebun sayur, kebun, kebun anggur, dan lahan rekreasi. Jenis usaha pertanian ini jauh lebih menarik bagi investor kecil: Skala pembelian tanah dapat disesuaikan untuk memenuhi kendala modal investor; operasi memiliki potensi untuk menghasilkan aliran pendapatan yang berkelanjutan, dan investor dapat menikmati berada di tanah saat sedang digunakan.
Dengan demikian, sejumlah ETF dan ETN juga terkait langsung dengan jenis usaha pertanian ini. Oleh karena itu, investor kecil mungkin ingin mempertimbangkan untuk berinvestasi di dalamnya, jika mereka memutuskan bahwa menjalankan operasi pertanian skala kecil membutuhkan terlalu banyak waktu dan sumber daya.
MSCI Global Timber ETF (CUT) dirancang untuk melacak kinerja perusahaan kayu di seluruh dunia, dan termasuk kepemilikan di perusahaan-perusahaan yang memiliki atau menyewakan lahan hutan dan memanen kayu untuk penggunaan komersial dan penjualan produk-produk berbasis kayu. Selain itu, Dana ETF S&P Minyak & Gas Eksplorasi & Produksi (XOP) adalah salah satu dari banyak pilihan investasi yang memberikan paparan pengembangan lahan mineral.
Masalah untuk Dipertimbangkan
Begitu keputusan telah diambil untuk membeli tanah mentah sebagai investasi atau untuk pengembangan, investor perlu memahami banyak masalah tentang legalitas yang terkait dengan penggunaan bidang properti tertentu. Misalnya, pembatasan penggunaan lahan dapat membatasi cara penggunaan lahan oleh pemilik, pengurangan tanah dapat memberikan akses ke bagian properti kepada pihak yang tidak terkait, dan pengangkutan hak mineral dapat memberikan pihak yang tidak terkait otorisasi untuk mengekstraksi dan menjual mineral untuk keuntungan finansial.
Selain itu, hak riparian dan litoral dapat menetapkan akses yang harus dimiliki pemilik tanah ke saluran air yang berdekatan, dan letak lahan dapat menentukan apakah itu terletak di dataran banjir, yang akan sangat mempengaruhi cara penggunaan lahan. Untungnya, calon pembeli tanah dapat memperoleh jawaban atas pertanyaan-pertanyaan ini dengan meninjau spesifikasi hukum untuk sebidang tanah, yang ditemukan dalam dokumen yang dikenal sebagai akta tanah. Jenis dokumen ini biasanya tersedia untuk umum melalui internet, atau dapat diperoleh dengan cara kuno, dengan mengunjungi divisi catatan tanah dan perbuatan dari kantor panitera kabupaten yang sesuai.
Selain masalah hukum, investor kecil harus mempertimbangkan akses tanah ke utilitas dasar seperti listrik atau telekomunikasi. Investor juga harus meninjau kewajiban pajak properti tahunan, menilai potensi pelanggaran tanpa izin dan menganalisis keterpencilan tanah dari pemilik tanah, serta dari komunitas terdekat. Semua masalah ini penting, karena kurangnya utilitas dapat sangat menghalangi kemampuan untuk memanfaatkan tanah, keterpencilan tanah dapat memengaruhi peluang yang dimiliki pemilik tanah untuk menikmati properti, dan pajak properti dapat memengaruhi keuangan pemilik tanah. Dengan mempertimbangkan masalah-masalah ini, calon pemilik tanah harus melakukan penilaian uji tuntas yang komprehensif sebelum memutuskan untuk membeli tanah.
Gambaran Umum Penilaian Tanah
Investor yang mempertimbangkan pembelian lahan mentah perlu menyadari bahwa mereka terlibat dalam investasi murni spekulatif. Ini karena tanah yang belum dikembangkan tidak menghasilkan pendapatan apa pun, dan karena itu setiap pengembalian investasi harus berasal dari potensi capital gain yang mungkin diterima begitu tanah itu dijual. Dengan pemikiran ini, biaya hutang untuk pinjaman real-estate pertanian dapat digunakan untuk membantu melakukan analisis investasi awal.
Pada Februari 2018, tingkat persentase tahunan untuk pinjaman real-estate pertanian yang diamortisasi sepenuhnya selama 30 tahun adalah 6%. Berdasarkan tingkat ini, tanah yang dibeli melalui pinjaman tanah perlu meningkat 6% setiap tahun agar investasi tanah mencapai titik impas. Di sebagian besar wilayah AS, ini tidak mungkin terjadi, terutama selama periode waktu yang panjang. Oleh karena itu, dari sudut pandang investasi, tanah mentah memiliki pengembalian investasi yang sangat tidak menarik, terutama ketika orang mempertimbangkan lamanya waktu yang biasanya dimiliki oleh investor untuk memiliki tanah untuk menghasilkan pengembalian investasi. Ditambah lagi, suku bunga pinjaman tanah pertanian kemungkinan akan meningkat di masa depan, yang berarti bahwa tingkat impas untuk pembelian tanah di masa depan akan naik juga.
Jika biaya hutang untuk pinjaman real-estate pertanian tidak menghalangi investor kecil dari keinginan untuk membeli tanah sebagai investasi spekulatif, dan mereka benar-benar percaya mereka dapat membangun operasi pertanian kecil yang akan memenuhi kebutuhan modal, persyaratan pendapatan, dan batasan waktu mereka, banyak laporan penilaian sudah tersedia. Laporan-laporan ini dapat diperoleh dari departemen pertanian di universitas negeri untuk membantu menilai kelayakan membangun operasi bisnis pertanian kecil. Oleh karena itu, investor kecil yang ingin membangun pertanian kayu, pertanian sayuran, kebun anggur atau kebun harus dapat menemukan analisis yang komprehensif dan tepat waktu yang menjelaskan cara membangun jenis operasi ini, jumlah pekerjaan yang kemungkinan besar akan mereka perlukan, pengeluaran modal diperlukan, lamanya waktu yang diperlukan untuk menerima pengembalian investasi, dan kemungkinan pengembalian investasi yang akan dicapai oleh operasi pertanian kecil seiring waktu.
Akhirnya, dan mungkin yang paling penting, para investor perlu memahami bahwa berinvestasi dalam tanah untuk mengoperasikan usaha bisnis pertanian kecil kemungkinan merupakan jenis usaha bisnis yang paling sulit dan berisiko yang dapat dikejar. Ini karena, di samping risiko yang ditemukan dalam semua usaha bisnis, operasi pertanian mengambil sejumlah risiko yang tidak harus dihadapi oleh bisnis non-pertanian. Contohnya adalah ancaman berbagai penyakit tanaman, potensi serangan hama, lingkungan cuaca yang selalu berubah, dan harga pasar yang tidak stabil. Karena alasan ini, ditambah dengan fakta bahwa mengoperasikan usaha pertanian kecil membutuhkan kekuatan fisik, stamina, dan etos kerja yang sangat kuat, sebagian besar investor kemungkinan tidak akan mampu menangani semua permintaan pertanian di dasar yang berkelanjutan.
Intinya Investasi Tanah
Membeli tanah mentah adalah investasi yang sangat berisiko karena tidak akan menghasilkan pendapatan apa pun dan mungkin tidak menghasilkan capital gain ketika properti itu dijual. Selain itu, menggunakan pinjaman real-estate pertanian untuk membeli tanah sangat berisiko. Dengan mengingat hal-hal ini, direkomendasikan bahwa sebagian besar investor kecil dengan kerinduan untuk memiliki tanah atau mengoperasikan usaha pertanian kecil harus menggunakan berbagai macam ETF dan ETN yang sekarang tersedia untuk peluang investor kecil yang dulunya hanya tersedia untuk lindung nilai. dana. Dengan menggunakan jenis produk investasi ini, investor harus dapat memenuhi keinginan mereka untuk kegiatan rekreasi terkait lahan sambil menghasilkan pengembalian investasi yang wajar dari waktu ke waktu.
