Suku bunga, terutama suku bunga pada pertukaran antar bank dan surat utang negara, memiliki pengaruh mendalam pada nilai real estat penghasil pendapatan seperti halnya kendaraan investasi. Karena pengaruhnya terhadap kemampuan individu untuk membeli properti residensial (dengan menambah atau mengurangi biaya modal hipotek) begitu mendalam, banyak orang salah berasumsi bahwa satu-satunya faktor penentu dalam penilaian real estat adalah tingkat hipotek saat ini.
Namun, suku bunga KPR hanya satu faktor terkait bunga yang mempengaruhi nilai properti. Karena suku bunga juga mempengaruhi aliran modal, penawaran dan permintaan modal dan tingkat pengembalian investasi yang disyaratkan investor, suku bunga mendorong harga properti dengan berbagai cara.
Bagaimana Suku Bunga Mempengaruhi Nilai Properti
Fundamental Penilaian
Untuk memahami bagaimana tingkat bunga yang dipengaruhi pemerintah, aliran modal, dan tingkat pembiayaan mempengaruhi nilai properti, Anda harus memiliki pemahaman dasar tentang pendekatan pendapatan terhadap nilai real estat. Meskipun nilai real estat dipengaruhi oleh penawaran dan permintaan properti di lokasi tertentu dan biaya penggantian pengembangan properti baru, pendekatan pendapatan adalah teknik penilaian yang paling umum bagi investor. Pendekatan pendapatan yang disediakan oleh penilai properti komersial dan oleh penjamin emisi dan investor dari investasi real estat sangat mirip dengan analisis arus kas yang didiskonto yang dilakukan pada investasi ekuitas dan obligasi.
Secara sederhana, penilaian dimulai dengan memperkirakan pendapatan properti, yang mengambil bentuk pembayaran sewa yang diantisipasi atau, dalam kasus hotel, hunian yang diantisipasi dikalikan dengan biaya rata-rata per kamar. Kemudian, dengan mengambil semua biaya tingkat properti, termasuk biaya pembiayaan, analis tiba di pendapatan operasional bersih (NOI), atau arus kas yang tersisa setelah semua biaya operasi.
Dengan mengurangi semua biaya modal, serta modal investasi apa pun untuk memelihara atau memperbaiki properti dan pengeluaran non-properti lainnya dari NOI, hasilnya adalah arus kas bersih (NCF). Karena properti biasanya tidak menyimpan uang tunai atau memiliki kebijakan dividen yang dinyatakan, NCF sama dengan uang tunai yang tersedia untuk investor dan sama dengan uang tunai dari dividen, yang digunakan untuk menilai investasi ekuitas atau pendapatan tetap. Dengan mengkapitalisasi dividen atau dengan mendiskontokan aliran arus kas (termasuk nilai residual) untuk periode investasi tertentu, nilai properti ditentukan.
Arus Modal
Suku bunga dapat secara signifikan mempengaruhi biaya pembiayaan dan suku bunga hipotek, yang pada gilirannya mempengaruhi biaya tingkat properti dan dengan demikian mempengaruhi nilai-nilai. Namun, penawaran dan permintaan untuk modal dan investasi yang bersaing memiliki dampak terbesar pada tingkat pengembalian yang disyaratkan (RROR) dan nilai investasi. Karena Federal Reserve Board telah mengalihkan fokus dari kebijakan moneter dan lebih ke arah mengelola suku bunga sebagai cara untuk merangsang ekonomi atau mencegah inflasi, kebijakannya telah memiliki efek langsung pada nilai semua investasi.
Ketika nilai tukar antar bank menurun, biaya dana berkurang, dan dana mengalir ke sistem; sebaliknya, ketika suku bunga naik, ketersediaan dana berkurang. Sedangkan untuk real estat, perubahan dalam tingkat pinjaman antar bank menambah atau mengurangi jumlah modal yang tersedia untuk investasi. Jumlah modal dan biaya modal mempengaruhi permintaan tetapi juga penawaran - yaitu, uang yang tersedia untuk pembelian dan pengembangan real estat. Misalnya, ketika ketersediaan modal terbatas, penyedia modal cenderung meminjamkan lebih sedikit sebagai persentase dari nilai intrinsik, atau tidak setinggi "tumpukan modal". Ini berarti bahwa pinjaman diberikan pada pinjaman yang lebih rendah untuk menilai rasio, sehingga mengurangi arus kas dan nilai properti yang diungkit.
Perubahan arus modal ini juga dapat berdampak langsung pada dinamika penawaran dan permintaan properti. Biaya modal dan ketersediaan modal mempengaruhi persediaan dengan menyediakan modal tambahan untuk pengembangan properti; mereka juga mempengaruhi populasi pembeli potensial yang mencari penawaran. Dua faktor ini bekerja bersama untuk menentukan nilai properti.
Tarif Diskon
Dampak paling nyata dari tingkat bunga pada nilai real estat dapat dilihat pada derivasi dari tingkat diskonto atau kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi dapat dilihat sebagai tingkat dividen yang disyaratkan investor, sedangkan tingkat diskonto sama dengan persyaratan pengembalian total investor. K biasanya menunjukkan RROR, sedangkan tingkat kapitalisasi sama dengan (Kg), di mana g adalah pertumbuhan pendapatan yang diharapkan atau peningkatan apresiasi modal.
Masing-masing suku bunga ini dipengaruhi oleh suku bunga yang berlaku karena sama dengan suku bunga bebas risiko plus premi risiko . Bagi sebagian besar investor, tingkat bebas risiko adalah tingkat pada Treasury AS; dijamin oleh kredit pemerintah federal, mereka dianggap bebas risiko karena probabilitas gagal bayar sangat rendah. Karena investasi dengan risiko lebih tinggi harus mencapai pengembalian yang sebanding dan lebih tinggi untuk mengkompensasi risiko tambahan yang ditanggung, ketika menentukan tingkat diskonto dan tingkat kapitalisasi, investor menambahkan premi risiko ke tingkat bebas risiko untuk menentukan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang diperlukan pada setiap investasi yang dipertimbangkan..
Karena K (tingkat diskonto) sama dengan tingkat bebas risiko ditambah premi risiko, tingkat kapitalisasi sama dengan tingkat bebas risiko plus premi risiko, dikurangi pertumbuhan yang diantisipasi (g) dalam pendapatan. Meskipun premi risiko bervariasi sebagai akibat dari penawaran dan permintaan dan faktor risiko lain di pasar, tingkat diskonto akan bervariasi karena perubahan tingkat suku bunga yang membuatnya naik. Ketika pengembalian yang disyaratkan untuk investasi pesaing atau pengganti naik, nilai real estat turun; sebaliknya ketika suku bunga turun, harga real estat naik.
Garis bawah
Penting untuk fokus pada tingkat hipotek karena mereka memiliki pengaruh langsung pada harga real estat. Jika Anda seorang calon pemilik rumah atau investor real estat, cara mudah untuk meneliti suku bunga saat ini adalah dengan menggunakan kalkulator hipotek.
Yang mengatakan, penting untuk dicatat bahwa perubahan suku bunga mempengaruhi banyak aspek real estat. Di luar harga rumah baru Anda, suku bunga juga memengaruhi ketersediaan modal dan permintaan untuk investasi. Aliran modal ini mempengaruhi penawaran dan permintaan untuk properti dan, sebagai akibatnya, mereka mempengaruhi harga properti.
Selain itu, suku bunga juga memengaruhi pengembalian investasi pengganti dan perubahan harga agar tetap sejalan dengan risiko inheren dalam investasi real estat. Perubahan dalam tingkat pengembalian yang diperlukan untuk real estat ini juga bervariasi selama periode destabilisasi di pasar kredit. Ketika investor memperkirakan peningkatan variabilitas dalam tingkat masa depan atau peningkatan risiko, risiko premi melebar, menempatkan tekanan ke bawah yang lebih kuat pada harga properti.
