Cara mendapatkan pinjaman untuk membalik rumah

Daftar Isi

• Biaya Membalikkan Rumah
• Pinjaman Uang Keras
• Uang Keras vs. Konvensional
• Tempat Mencari Pemberi Pinjaman
• Pemberi Pinjaman Pribadi
• Cara Memvari Pemberi Pinjaman Pribadi
• Pemberi Pinjaman Pribadi Online
• Crowdfunding
• Situs Crowdfunding
• Kerugian Crowdfunding
• Garis bawah

Rumah membalik berada pada level tertinggi sejak 2007 berkat kenaikan harga rumah dan meningkatnya ketersediaan pembiayaan. Terlebih lagi, pasokan terbatas membantu sirip mendapatkan keuntungan lebih tinggi sekarang daripada yang mereka dapatkan setelah krisis perumahan 2008-2009, ketika penyitaan membanjiri pasar real estat.

Pengambilan Kunci

• Biasanya biaya lebih banyak uang untuk membalik rumah daripada membeli satu sebagai rumah. Pemberi pinjaman melihat membalik sebagai proposisi berisiko dan umumnya tidak akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman. Pemberi pinjaman uang keras dapat ditemukan online, dan memiliki jangka waktu kurang dari satu tahun dengan suku bunga 12% hingga 18%, ditambah dua hingga lima poin. Pertimbangkan memeriksa pemberi pinjaman swasta dengan berbicara dengan sirip lainnya.

Biaya Membalikkan Rumah

Meskipun membeli, memperbaiki, dan menjual kembali properti dengan cepat dapat menguntungkan, dibutuhkan lebih banyak uang untuk membalik rumah daripada membeli rumah yang ingin Anda tinggali. Anda tidak hanya membutuhkan uang untuk menjadi pemilik properti, tetapi Anda juga membutuhkan dana renovasi dan sarana untuk membayar pajak properti, utilitas, dan asuransi pemilik rumah sejak hari penjualan ditutup melalui pekerjaan rehabilitasi dan sampai hari saat ia menjual. Tarif pajak keuntungan modal jangka pendek dari 10% hingga 37%, tergantung pada golongan pajak pendapatan federal Anda, akan memotong setiap laba yang Anda peroleh pada properti yang Anda jungkir balik dalam satu tahun atau kurang.

Lebih jauh, banyak pemberi pinjaman tidak akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman. Mereka akan ingin melihat bahwa Anda memiliki rekam jejak yang sukses dalam menjual setidaknya satu rumah untuk mendapatkan keuntungan. Yang lain akan bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman tetapi akan mengenakan biaya dan bunga yang lebih tinggi.

Pinjaman Uang Keras

Para ahli tidak setuju tentang seberapa keras uang mendapatkan namanya. Ada yang mengatakan itu merujuk pada fakta bahwa itu jauh lebih mahal daripada pembiayaan tradisional dan memiliki istilah "lebih keras". Yang lain mengatakan itu karena membiayai rumah-rumah yang “sulit” bagi pemberi pinjaman konvensional untuk dibiayai. Namun, yang lain mengatakan istilah ini menggambarkan jaminan untuk pinjaman, seperti dalam aset keras, yang, dalam hal ini, adalah real estat.

Apa pun asal istilahnya, pinjaman uang keras biasanya memiliki jangka waktu kurang dari satu tahun dan suku bunga 12% hingga 18%, ditambah dua hingga lima poin. Poin sama dengan 1% dari jumlah pinjaman, jadi jika Anda meminjam $ 112.000 dan pemberi pinjaman menagih dua poin, Anda akan membayar 2% dari $ 112.000, atau $ 2.240. Daripada membayar poin pada penutupan, seperti yang Anda lakukan dengan hipotek konvensional, Anda mungkin tidak perlu membayar poin sampai rumah menjual dengan pinjaman uang keras — satu hal lunak tentang uang keras ini.

Pemberi pinjaman uang keras mendasarkan jumlah yang dapat Anda pinjam pada nilai setelah renovasi rumah (ARV). Jika biaya rumah $ 80.000 tetapi ARV adalah $ 160.000 dan Anda dapat meminjam hingga 70% dari ARV, maka Anda dapat meminjam $ 112.000. Setelah membayar harga pembelian $ 80.000, Anda akan memiliki $ 32.000 tersisa untuk biaya penutupan (meskipun Anda mungkin dapat bernegosiasi untuk penjual rumah untuk membayar mereka), biaya pinjaman, rehabilitasi, biaya membawa, dan biaya penjualan seperti staging, pemasaran, dan komisi agen real estat. Jika Anda dapat mempertahankan anggaran itu, Anda tidak perlu mengeluarkan uang untuk mengembalikan rumah.

Poin $ 2.240 akan mengambil potongan signifikan dari anggaran $ 32.000, dan jika Anda membayar bunga 15% selama enam bulan, total biaya bunga Anda pada $ 112.000 adalah $ 8.400. Pemberi pinjaman uang keras biasanya mengharapkan pembayaran hanya bunga setiap bulan selama pinjaman belum dilunasi, tetapi beberapa orang mungkin membiarkan bunga bertambah dan tidak mengharuskannya dibayar sampai flip selesai. Setelah dua pengeluaran besar ini, Anda hanya akan memiliki $ 21.360 untuk yang lainnya — lebih sedikit jika Anda harus membayar biaya penutupan. Tetapi jika rumah itu benar-benar dijual seharga $ 160.000, Anda mencari untung $ 48.000, dikurangi pajak, selama enam bulan bekerja, berpotensi tanpa menulis satu cek pun dari rekening bank Anda sendiri.

Uang Keras vs. Pinjaman Konvensional

Lucas Machado, presiden House Heroes, sekelompok investor real estat yang membalik rumah di Florida dan membiayai pinjaman uang keras, mengatakan pinjaman uang sulit mudah dengan cara lain: Kurangnya birokrasi. Tidak seperti bank konvensional, pemberi pinjaman tidak terikat oleh pedoman mengenai bentuk real estat. “Properti dalam kondisi buruk tidak memenuhi pedoman untuk pembiayaan hipotek tradisional. Pemberi pinjaman uang keras, di sisi lain, berharap untuk meminjamkan rumah-rumah yang rusak, ”kata Machado.

Sebaliknya, "pemberi pinjaman uang keras memutuskan apakah akan memberikan pinjaman dengan mengevaluasi kekuatan kesepakatan dan keandalan sirip rumah, " kata Machado. Jika biaya pembelian dan perbaikan vs nilai jual kembali masuk akal dan sirip rumah dapat dipercaya, pemberi pinjaman uang keras akan membuat pinjaman.

Dalam mengevaluasi sirip, pemberi pinjaman uang keras biasanya tidak khawatir dengan kualifikasi peminjam seperti rasio utang terhadap pendapatan dan nilai kredit. Dalam beberapa kasus, mereka mungkin ingin melihat dokumen pemohon seperti pengembalian pajak, laporan bank, dan laporan kredit. Mereka juga tidak peduli jika dana uang muka dipinjam (perbedaan lain dengan pemberi pinjaman konvensional). Setelah semua, "Jika sirip default, pemberi pinjaman uang keras dapat menyita, mengambil kepemilikan rumah, dan menjualnya menguntungkan pada mereka sendiri, " catatan Machado.

Pemberi pinjaman uang keras, mirip dengan bank, akan memegang hak gadai posisi pertama di rumah sampai peminjam membayar kembali pinjaman, tetapi peminjam akan menjadi pemilik dan akan memegang akta, jelas Mat Trenchard, manajer akuisisi dengan Senna House Buyers, salah satu perusahaan pembelian rumah terbesar di Houston.

Tempat Mencari Pemberi Pinjaman

Satu tempat untuk menemukan pemberi pinjaman uang keras adalah online. Sebagai contoh, Lima One Capital akan bekerja dengan sirip baru dan akan meminjamkan hingga 90% dari pinjaman ke biaya atau hingga 75% dari pinjaman ke ARV. Biaya dan suku bunga berkurang dengan pengalaman membalik peminjam. Lima One memberikan pinjaman di sebagian besar negara bagian dengan tarif dan biaya berbeda-beda di setiap negara.

Secara umum, berharap membayar:

• Jika diselesaikan hingga satu flip dalam 24 bulan terakhir Anda akan memiliki biaya originasi 3, 5% dan suku bunga 12% Dengan dua hingga empat flip di bawah ikat pinggang Anda, itu adalah biaya originasi 3% dan tingkat bunga 11% Untuk lima atau lebih membalik, Anda akan melihat biaya originasi 2% dan suku bunga 9, 99%

Peminjam dengan skor kredit lebih rendah dari 680 akan dapat meminjam sedikit lebih sedikit dan akan membayar biaya tertinggi. Skor kredit minimum adalah 630. Selain itu, Lima One Capital membutuhkan uang muka 10% dan menawarkan jangka waktu pembayaran hingga 13 bulan.

Contoh kedua berasal dari LendingHome. Perusahaan ini menawarkan pinjaman fix-and-flip hingga 90% dari harga pembelian dan 100% dari biaya renovasi. Peminjam harus menyerahkan laporan bank untuk menunjukkan bahwa mereka dapat menutupi uang muka dan biaya penutupan. Persyaratan lain termasuk kontrak pembelian, daftar proyek perbaikan dan penggantian di masa lalu, dokumentasi properti, dan uang muka. Suku bunga biasanya berkisar antara 7, 5% hingga 12%. Ada biaya pendaftaran $ 199 untuk menutup biaya penjaminan pinjaman pihak ketiga. LendingHome juga membebankan biaya originasi, biaya penilaian, hak milik dan biaya escrow, dan perusahaan menahan dana rehabilitasi sampai setelah renovasi selesai.

Presiden House Heroes, Lucus Machado, menyarankan untuk menghubungi asosiasi investasi real estat lokal, investor lokal, dan agen real estat lokal untuk menemukan pemberi pinjaman yang kuat. Tetapi mungkin tidak ada banyak ruang untuk bernegosiasi, terutama pada poin dan suku bunga. Selama beberapa tahun terakhir, Machado mencatat, ada begitu banyak peluang untuk meminjamkan uang sehingga tidak perlu mengejar kesepakatan. "Mengapa mengambil pinjaman dengan pengembalian yang lebih rendah hari ini, ketika Anda mungkin akan menemukan peluang lain besok?"

Pemberi Pinjaman Pribadi

"Pemberi pinjaman pribadi hanyalah individu dengan modal besar untuk meminjamkan Anda, " kata Senna House Buyers Mat Trenchard. “Anda akan terkejut betapa banyak orang di luar sana yang ingin meminjamkan uang yang telah mereka tabung. Mereka akan beroperasi seperti HML, kecuali biasanya Anda bisa mendapatkan harga dan ketentuan yang lebih baik."

Trenchard mengatakan pemberi pinjaman swasta mungkin lebih terbuka untuk menegosiasikan persyaratan pembayaran daripada pemberi pinjaman uang keras. Mereka bahkan mungkin bersedia bertindak sebagai mitra dalam kesepakatan dan mengambil bagian dari keuntungan sebagai imbalan karena tidak mengenakan bunga.

"Kunci untuk sirip yang tidak berpengalaman adalah memiliki kepercayaan diri saat bernegosiasi, " kata Trenchard. “Mereka perlu berjejaring dan berbicara dengan sirip lain tentang berapa banyak mereka terbiasa membayar dan tahu mereka bisa pergi. Jangan berpikir karena Anda tidak dapat mencapai kesepakatan dengan pemberi pinjaman pertama yang Anda ajak bicara sehingga Anda tidak akan menemukan uang untuk kesepakatan. ”

Anda dapat mencari pemberi pinjaman pribadi di acara jejaring real estat lokal. Orang-orang ini mungkin mengenakan biaya 8% hingga 12%, ditambah nol hingga dua poin dibandingkan dengan pemberi pinjaman uang keras 12% hingga 15% dengan dua hingga lima poin, kata Trenchard. Seperti pemberi pinjaman uang atau bank, mereka akan mengambil posisi gadai pertama di rumah.

Cara Memvari Pemberi Pinjaman Pribadi

Sirip profesional yang berpengalaman mengatakan cara terbaik untuk mengukur pemberi pinjaman pribadi yang Anda pertimbangkan adalah berbicara dengan sirip lain — yang juga akan Anda temukan di acara jejaring real estat — dan tanyakan apakah mereka memiliki pengalaman dengan pemberi pinjaman itu. Seberapa cepat perputarannya? Harga apa yang mereka terima? Seberapa responsif pemberi pinjaman? Anda juga dapat meminta referensi dan menelepon mereka.

Skenario kasus terburuk biasanya adalah kesepakatan gagal karena pemberi pinjaman tidak memberikan dana yang dijanjikan dan pembeli kehilangan setorannya. Kemungkinan lain dikejutkan di meja penyelesaian oleh biaya pemberi pinjaman yang tidak terduga. Ada juga potensi pertarungan hukum atas persyaratan kontrak atau pemberi pinjaman yang mencoba menangkap peminjam secara default sehingga ia dapat menyita properti itu. Ini semua adalah alasan bagus untuk memeriksa pemberi pinjaman sebelum menandatangani apa pun.

“Karena itu, ingatlah bahwa dalam transaksi semacam ini, pemberi pinjaman memperdagangkan banyak uang dengan imbalan beberapa lembar kertas yang ditandatangani — dokumen pinjaman. Itu bukan transaksi buruk bagi peminjam, ”kata Machado.

Pemberi Pinjaman Pribadi Online

Secara teknis, pemberi pinjaman pribadi adalah teman, anggota keluarga, atau individu lain yang tidak membuat bisnis dari meminjamkan uang tetapi setuju untuk memberi Anda pembiayaan, kata Brian Davis, salah satu pendiri SparkRental dan investor real estat dengan 15 properti. Beberapa perusahaan dapat menyebut diri mereka pemberi pinjaman pribadi hanya karena mereka dimiliki secara pribadi. Seperti pemberi pinjaman uang keras, Anda juga dapat menemukannya di internet.

5 Arch Funding, yang berbasis di Irvine, California, bekerja dengan sirip berpengalaman di 30 negara bagian. Ini menawarkan suku bunga satu digit untuk pinjaman fix-and-flip.

Anchor Loans, sebuah perusahaan yang berbasis di Calabasas, California, dapat menutup transaksi pada beragam jenis properti dengan suku bunga kompetitif di 46 negara. Ketentuan bervariasi di setiap negara. Di California, misalnya, pinjaman tersedia dengan tingkat bunga 8% hingga 13%, tergantung pada nilai pinjaman dan pengalaman peminjam, dengan biaya originasi 2% hingga 3% dan jangka waktu pinjaman enam hingga 12 bulan tanpa pembayaran di muka hukuman. Sirip dapat meminjam hingga 70% dari ARV rumah. Diperlukan uang muka minimal 10% hingga 20% dari biaya akuisisi. Peminjam harus memiliki rekam jejak yang terbukti setidaknya lima flips dalam 18 bulan sebelumnya. Anchor Loans akan mempertimbangkan pinjaman untuk perusahaan yang memenuhi syarat dan perusahaan dengan tanggung jawab terbatas multi-anggota dengan jumlah kurang dari lima kali lipat. Pendanaan dapat dilakukan dalam dua hari hingga dua minggu dan biasanya memakan waktu satu minggu, menurut situs web perusahaan.

Crowdfunding

Pendanaan crowdfunding bergantung pada sekelompok individu dan / atau lembaga yang berbeda untuk secara kolektif membiayai pinjaman. Setiap pemberi pinjaman, yang disebut sebagai investor, memasok persentase kecil dari pinjaman peminjam dan menghasilkan bunga atas uang itu.

Situs crowdfunding tradisional seperti Prosper tidak diarahkan untuk membeli dan membalik rumah. Jumlah pinjaman maksimum Prosper sebesar $ 35.000 ditujukan untuk proyek-proyek seperti renovasi rumah, konsolidasi utang, dan pendanaan usaha kecil. Di situlah situs crowdfunding khusus untuk sirip perumahan real estat masuk. Beberapa akan pra-mendanai pinjaman Anda, yang berarti perusahaan akan dengan cepat menutup pinjaman Anda menggunakan uangnya sendiri sementara menunggu investor untuk memasang dana, sementara yang lain tidak menutup pinjaman Anda sampai investor sepenuhnya mendanai itu. Itu mungkin berarti penutupan lebih lambat atau tidak ada penutupan.

"Situs web crowdfunding menempati ceruk yang sama dengan pemberi pinjaman uang keras, " kata Davis. "Mereka relatif mahal, tetapi akan memberikan pinjaman kepada investor real estat terlepas dari berapa banyak hipotek yang mereka miliki, dan sangat fokus pada jaminan dan kualitas dari kesepakatan itu sendiri."

Situs Crowdfunding

Groundfloor menawarkan pinjaman dari $ 25.000 hingga $ 2 juta dengan pembiayaan hingga 90% dari LTC (100% dari biaya renovasi), penutupan hanya dalam tujuh hari, tidak ada pembayaran selama jangka waktu pinjaman, dan tidak ada pengembalian pajak atau laporan bank yang diperlukan untuk pinjaman di bawah setengah juta. Suku bunga berkisar antara 5, 4% hingga 26%. Peminjam harus membayar bunga minimal tiga bulan meskipun mereka melunasi pinjaman lebih awal. Biaya penutupan umum adalah $ 500 hingga $ 1.500, dan Groundfloor membebankan dua hingga empat poin per pinjaman. Semua poin dan biaya dapat dimasukkan ke dalam pinjaman. Groundfloor biasanya tidak bekerja dengan sirip yang tidak berpengalaman.

Patch of Land menawarkan pinjaman mulai dari $ 100.000 hingga $ 5 juta dengan pembiayaan hingga 80% dari nilai pinjaman atau hingga 70% dari nilai setelah direnovasi, ditutup hanya dalam tujuh hari, dan suku bunga mulai dari 7, 99 %. Peminjam melakukan pembayaran bunga bulanan otomatis atas pinjaman mereka untuk jangka waktu satu hingga 36 bulan. Patch of Land hanya bekerja dengan pengembang berpengalaman.

Fund That Flip menawarkan hingga 90% dari harga pembelian, hingga 100% dari lingkup pekerjaan, ditutup hanya dalam tujuh hari, jangka waktu pinjaman dari enam hingga 24 bulan, dan tarif mulai dari 7, 99%.

Kerugian Crowdfunding

Trenchard dan Machado mengatakan mereka tidak menggunakan situs web crowdfunding real estat, tetapi keduanya curiga bahwa proses crowdfunding untuk mengevaluasi dan melakukan kesepakatan mungkin lebih lambat daripada apa yang peminjam akan alami dengan pemberi pinjaman uang pribadi atau keras. Setelah sirip memiliki hubungan yang solid dengan pemberi pinjaman, keduanya mungkin dapat menutup kesepakatan dalam 24 jam ketika peluang besar muncul dan semua dokumen beres.

Tidak seperti pemberi pinjaman pribadi, situs crowdfunding juga mungkin tidak menawarkan kesempatan untuk bernegosiasi. Mereka mungkin telah menetapkan parameter untuk setiap transaksi karena mereka bertanggung jawab atas sekelompok besar investor.

Garis bawah

Semua opsi ini mahal dibandingkan dengan pembiayaan hipotek tradisional untuk rumah yang ditinggali oleh pemilik, tetapi harganya mencerminkan risiko tinggi yang diambil oleh pemberi pinjaman dan kemungkinan Anda mendapatkan pinjaman bank berbunga rendah untuk mengganti rumah. Tetapi menggunakan uang orang lain tidak hanya memungkinkan Anda memulai dalam bisnis flipping ketika Anda memiliki sedikit atau tidak ada uang tunai untuk diinvestasikan, itu juga memberi Anda kesempatan untuk membalik lebih banyak properti secara bersamaan dan meningkatkan laba keseluruhan Anda begitu Anda mendapatkan pengalaman yang cukup untuk melakukan banyak transaksi.

"Jika Anda tahu opsi, di mana menemukannya dan bagaimana jaringan, masalahnya terletak pada menemukan kesepakatan daripada menemukan uang, " kata Trenchard. "Sangat mudah untuk menemukan uang dengan harga yang terjangkau, tetapi sangat sulit untuk menemukan penawaran hebat."