Daftar Isi
- Keuntungan bagi Penjual
- Bagaimana Pembeli Menang
- Pernyataan MLS 8.0
- Pengaruh Pernyataan MLS 8.0
- Daftar Off-Market Tetap Ada
- Hubungi Agen Real Estat
- Online
- Pendekatan Pemilik Rumah
- Ketahui Prosesnya
- Garis bawah
Dengan inventaris real estat masih ketat di banyak pasar di seluruh negara Anda, sebagai pembeli rumah potensial, ingin tetap di depan pesaing Anda. Di sinilah listing off-market masuk. Juga dikenal sebagai listing tenang atau saku, rumah-rumah ini mungkin untuk dijual tetapi tidak terdaftar pada beberapa layanan listing (MLS). Itu berarti agen real estat yang menjual properti ini harus melakukan kerja keras untuk menemukan pembeli sendiri.
Mendaftarkan rumah di luar pasar agak jarang terjadi di masa lalu tetapi mendapatkan daya tarik lebih dalam beberapa tahun terakhir dengan pemilik rumah, menjadikan daftar ini bagian dari jenis pasar sekunder — terutama dalam menghadapi permintaan yang terus meningkat.
Kebijakan National Association of Realtors® baru yang dikenal sebagai "Pernyataan MLS 8.0" sangat membatasi daftar di luar pasar.
Daftar di luar pasar mungkin tampak tidak masuk akal bagi penjual. Lagi pula, ada lebih banyak permintaan daripada inventaris, yang berarti perang penawaran sering terjadi di banyak lingkungan. Jadi mengapa penjual ingin membuat daftar rahasia, dan bagaimana Anda — pembeli — menemukannya?
Pengambilan Kunci
- Daftar off-market adalah properti yang dijual tetapi tidak terdaftar pada beberapa layanan listing. Beberapa penjual menginginkan daftar off-market untuk menguji air, menjaga privasi, menghemat komisi, atau menciptakan rasa eksklusifitas yang dapat mengakibatkan harga jual yang lebih tinggi. Bagi pembeli, daftar di luar pasar menyediakan akses ke inventaris tambahan, peluang untuk menabung jika komisi lebih rendah, dan peluang untuk menghindari persaingan untuk properti di area yang diinginkan. Penjualan pasar-off yang hanya melibatkan satu agen dapat terkadang memberikan sedikit ruang gerak bagi pembeli yang ingin menegosiasikan harga. Untuk mendapatkan akses ke daftar ini, pembeli dapat mendekati agen atau pemilik rumah secara langsung, atau mencoba online.
Keuntungan bagi Penjual
Beberapa penjual rumah memilih daftar di luar pasar untuk menguji air sementara yang lain menginginkan proses penjualan yang lebih pribadi atau kesempatan untuk menegosiasikan komisi penjualan yang lebih rendah karena hanya ada satu agen yang terlibat.
Pemilik rumah tertentu berpikir daftar kantong menciptakan daya pikat yang akan membuat mereka mendapatkan harga yang lebih tinggi. Setelah semua, jika rumah terdaftar dan akhirnya duduk di pasar selama lebih dari 30 hari, ada kemungkinan pembeli potensial akan mencoba untuk membuat penawaran lowball. Tanpa ticker "hari di pasar", tidak ada banyak peluang bahwa penjual akan dipotong.
Bagaimana Pembeli Menang
Bagi Anda sebagai pembeli, manfaat dari daftar di luar pasar ada dua. Sebagai permulaan, ini memberi Anda akses ke inventaris yang tidak dilihat oleh sesama pembeli rumah. Jika Anda membeli di pasar yang sangat panas, daftar kantong mungkin menjadi satu-satunya cara untuk membeli rumah. Dalam iklim pasar reguler, Anda mungkin mendapatkan kesepakatan sebagian karena komisi yang harus dibayar penjual lebih rendah.
Tidak semua pembeli rumah mencari tempat tinggal utama. Anda mungkin mencari properti investasi, atau rumah untuk membeli dan membalikkan untung. Daftar di luar pasar di lingkungan yang hebat bisa menjadi cara terbaik untuk mencapai tujuan itu.
Pernyataan MLS 8.0 Kebijakan Kerja Sama Yang Jelas
Penghalang penting untuk daftar di luar pasar datang dengan pasal baru-baru ini, oleh National Association of Realtors, dari “Pernyataan MLS 8.0 Kebijakan Kerja Sama yang Jelas.” Kebijakan ini, berlaku 1 Januari 2020, dengan pelaksanaan lokal wajib pada 1 Mei 2020, mengharuskan setiap broker real estat yang berpartisipasi dalam beberapa layanan listing untuk menyerahkan listing mereka ke MLS dalam satu hari kerja pemasaran properti kepada publik.
Dampak Praktis dari Pernyataan MLS 8.0
Perlu dicatat bahwa Pernyataan MLS 8.0 bukan hukum dalam arti tradisional. Menurut Realtor Doug Wagner dari RE / Max Victory, "National Association of Realtors adalah asosiasi yang mengatur, bukan badan hukum, tetapi semua anggota MLS, broker dan agen asosiasi harus mematuhi kebijakan baru."
Wagner mencatat bahwa agen berlisensi yang bukan Realtors (bukan anggota NAR) tidak terikat oleh kebijakan. Namun, mengingat fakta bahwa 89% pembeli rumah baru-baru ini menggunakan real estat atau broker dan bahwa hampir 7 dari 10 agen real estat berlisensi adalah Realtors, dampak praktisnya adalah Pernyataan 8.0 berlaku untuk sebagian besar transaksi real estat perumahan.
Daftar Off-Market Tetap Ada
Untungnya, Pernyataan MLS 8.0 tidak berarti akhir dari daftar di luar pasar. Kebijakan baru NAR memiliki opsi bawaan yang memungkinkan agen dan broker anggota mempertahankan daftar di luar pasar terbatas dan penuh.
Misalnya, di bawah Pernyataan MLS 8.0, penjual dapat memilih keluar dari MLS IDX atau tampilan internet. Pilihan lain, dikenal sebagai daftar "kantor eksklusif" juga tersedia untuk penjual yang ingin menjaga privasi. Dalam kasus kantor yang eksklusif, agen dapat berbagi daftar dengan agen lain di kantor atau satu-satu dengan pembeli.
Opsi off-pasar tertentu lainnya yang sebelumnya tersedia melalui broker seperti "jaringan daftar pribadi" tidak lagi diizinkan oleh Pernyataan 8.0. Yang lainnya, termasuk "segera hadir" dan "pertunjukan tertunda" akan berada di bawah kendali MLS lokal tetapi akan mencakup pembatasan baru yang mencegah agen untuk membaginya dengan pembeli.
Menurut Wagner, situs web online Zillow, yang menarik daftar dari data MLS tetapi bukan anggota NAR, tidak dihalangi untuk melanjutkan program-program di luar pasar seperti "Make Me Move, " Coming Soon, "FSBO, " dan "Pembeli."
Hubungi Agen Real Estat
Menemukan rumah tradisional, eksklusif, di luar pasar membutuhkan sedikit pekerjaan rumah dan banyak jaringan. Setelah Anda menentukan lingkungan tempat Anda ingin membeli, Anda harus membuat daftar agen real estat terbaik dan menghubungi mereka tentang daftar kantor eksklusif yang mungkin mereka miliki.
Online
Selain menghubungi agen real estat secara langsung, pembeli memiliki alat yang tersedia untuk mereka secara online untuk menemukan daftar non-MLS seperti Dijual oleh Pemilik (FSBO), iklan baris, atau bahkan Craigslist. Seperti disebutkan di atas, situs web online Zillow memiliki beberapa program di luar pasar yang tersedia untuk penjual dan pembeli potensial.
Pendekatan Pemilik Rumah
Jika ada area atau lingkungan yang sangat Anda minati, salah satu opsi adalah langsung menghubungi pemilik rumah. Anda mungkin dapat menemukan petunjuk dengan mengetuk pintu atau mengirim surat. Meskipun akan menghabiskan waktu dan uang Anda — dan tidak akan menjamin kesuksesan — ada kemungkinan kecil setidaknya satu orang akan merespons.
Jangan mengesampingkan properti yang diabaikan, terutama jika Anda tahu Anda mampu melakukan perbaikan. Mungkin ada pemilik rumah yang begitu terbebani dengan biaya pemeliharaan — dan orang yang tidak pernah percaya dia bisa menjual — bahwa tawaran yang tidak diminta akan dianggap sebagai berkah.
Supaya Anda tidak akhirnya merusak bank, pastikan Anda mencetak mailer yang murah dan efektif. Bagaimanapun, Anda ingin terlihat profesional dalam pendekatan Anda. Dan Anda tidak pernah tahu sampai Anda bertanya, bukan?
Ketahui Prosesnya
Menemukan daftar di luar pasar hanya setengah dari pertempuran. Melihat kesepakatan yang dicapai adalah tujuan akhir, itulah sebabnya pembeli daftar di luar pasar harus mengetahui seluk beluk proses. Setelah Anda membuat kontrak, itu adalah kesepakatan standar, tetapi karena agen tersebut kemungkinan mewakili Anda berdua, itu bisa menjadi sedikit suram.
Dikenal sebagai penjualan agen ganda — walaupun legal sepenuhnya — bisa jadi sulit bagi pembeli untuk mengetahui apakah agen itu memiliki kepentingan terbaiknya. Semakin tinggi harga jual, semakin tinggi komisi untuk agen. Jika Anda membeli di pasar dengan sedikit inventaris, mungkin tidak masalah jika Anda mendapatkan penawaran terbaik selama Anda mendapatkan rumah, tetapi membayar untuk mengetahui adanya konflik kepentingan.
Garis bawah
Pasar real estat masih panas di banyak daerah di negara ini dengan lebih banyak permintaan daripada persediaan. Pembeli yang frustrasi yang telah ditawar keluar rumah membutuhkan keuntungan apa pun yang bisa mereka peroleh. Meskipun Pernyataan MLS 8.0 sangat membatasi akses ke daftar di luar pasar, itu tidak melarang mereka sepenuhnya. Kerjakan pekerjaan rumah Anda, sadari bahwa ada risiko, dan ketahuilah bahwa menemukan rumah Anda berikutnya melalui daftar di luar pasar bisa sepadan dengan usaha.
