Mendapatkan Hipotek vs. Membayar Tunai untuk Properti Investasi: Tinjauan
Keruntuhan perumahan sepenuhnya merestrukturisasi pasar hipotek Amerika. Bagian dari pembangunan itu termasuk pembatasan yang lebih ketat untuk mendapatkan hipotek, ditambah dengan banyak rumah baru yang tersedia untuk dijual. Ini, pada gilirannya, telah memungkinkan beberapa investor untuk membeli properti kedua untuk tujuan investasi dan sewa.
Ada dua aliran pemikiran utama ketika mempertimbangkan investasi real estat dan bagaimana cara mendekati mereka: Yang satu percaya lebih bijaksana membayar semua uang tunai untuk rumah kedua, sementara pihak lain berpendapat bahwa menggunakan leverage untuk yang kedua — atau bahkan ketiga atau keempat properti — jauh lebih menguntungkan. Di bawah ini adalah kasus untuk keduanya.
Pengambilan Kunci
- Investor dengan leverage dapat menghasilkan laba cukup besar dengan tiga atau empat properti sementara pembeli tunai mungkin terbatas. Investor tunai dapat membeli dengan cepat ketika ada peluang bagus daripada menunggu proses hipotek. Apakah membeli properti dengan hipotek atau uang tunai, masing-masing membutuhkan sejumlah besar pendapatan yang dapat dibuang.
Mendapatkan Hipotek
Debat ini banyak dibahas secara online, dan beberapa situs berita dan blog keuangan menyatakan bahwa leverage lebih masuk akal ketika membeli properti investasi. Sebagai contoh, Ali Boone dari BiggerPockets.com berpendapat bahwa pengembalian lebih tinggi dan risikonya lebih rendah ketika meningkatkan jenis investasi ini. Logika di balik ini adalah bahwa jika properti meningkat nilainya, seorang investor akan menurunkan lebih sedikit, tetapi kemudian dapat menerima jauh lebih banyak dari modal aslinya.
Sebagai contoh, mari kita anggap Anda meletakkan 15% pada rumah $ 500.000. Investasi awal Anda akan menjadi $ 75.000. Dua tahun kemudian, jika rumah itu naik nilainya menjadi $ 650.000 Anda bisa menjual dan menerima jauh lebih banyak dari $ 75.000 awal Anda. Dalam skenario ini, investasi utama Anda sebesar $ 75.000 akan dikembalikan, ditambah $ 75.000 tambahan. Dalam hal ini, Anda akan mengambil risiko jauh lebih sedikit daripada yang dimiliki investor pembelian tunai dalam situasi ini, namun masih menghasilkan untung besar.
Lipat gandakan formula dan strategi ini menjadi tiga atau empat properti, dan investor yang cerdas dapat menghasilkan banyak keuntungan. Seorang investor leverage memiliki lebih banyak peluang daripada rekannya yang membeli uang tunai dalam situasi seperti ini. Pembeli uang sering membeli rumah dengan sebagian besar uang yang mereka miliki untuk investasi. Sebaliknya, investor dengan leverage dapat mendiversifikasi alokasi uang itu di beberapa properti yang berbeda, sehingga mungkin meningkatkan tingkat pengembaliannya dalam jangka panjang.
Risiko Menjadi Leveraged
Mengambil semua jenis investasi memiliki risiko yang melekat - terutama ketika berhadapan dengan ketidakpastian di pasar perumahan. Pertama dan terutama, diversifikasi uang di seluruh properti investasi adalah pendekatan yang harus dipertimbangkan secara serius hanya oleh investor yang berpengetahuan luas. Pemahaman yang tajam tentang kondisi ekonomi saat ini, kesehatan keseluruhan pasar perumahan secara umum dan area tempat Anda membeli secara khusus diperlukan.
Meskipun ada beberapa keuntungan untuk mengambil pinjaman untuk membeli properti investasi, banyak hal bisa jadi serba salah. Mari kita asumsikan setiap properti sewaan terdepresiasi nilainya secara tajam. Investor leveraged sekarang berutang jauh lebih banyak daripada yang pernah dia tuliskan. Jika Anda salah langkah pasar bahkan sedikit, Anda bisa kehilangan besar-besaran, terutama dengan beberapa properti di portofolio Anda.
Sementara manfaat di sini adalah bahwa bank pasti akan kehilangan lebih dari yang Anda inginkan, skor kredit Anda bisa sangat terpengaruh. Potensi pengembalian yang signifikan menarik banyak orang ke jenis strategi ini, tetapi harus didekati dengan pertimbangan yang jelas untuk semua risiko yang terlibat. Strategi ini, tentu saja, juga mengharuskan Anda menjalani proses hipotek — dalam banyak kasus, beberapa kali — yang merupakan hal lain yang perlu dipertimbangkan.
Membayar Tunai untuk Properti Investasi
Investor tunai dapat menghindari seluruh proses aplikasi hipotek dan melakukan investasi cepat jika mereka melihat peluang, yang sangat menguntungkan. Manfaat lain membayar tunai untuk properti di muka adalah Anda tidak perlu membayar bunga. Bahkan dengan tingkat bunga serendah sekarang, itu akan selalu lebih mahal dalam jangka panjang untuk membayar segala jenis bunga daripada tidak memiliki.
Bagi banyak investor yang memiliki dana, membeli properti dengan uang tunai masuk akal, terutama jika Anda yakin pasar akan meningkat pesat dalam beberapa tahun mendatang.
Misalnya, katakanlah Anda membeli rumah seharga $ 400.000 dan duduk di atasnya sampai Anda melihat saat yang tepat untuk menjual. Jika Anda benar tentang kenaikan, dan rumah menghargai nilainya menjadi $ 500.000, itu adalah keuntungan langsung $ 100.000 untuk investor, tanpa harus mempertimbangkan pembayaran pembayaran bunga bank atau jumlah yang Anda pinjam dalam hipotek. Memiliki 100% ekuitas di rumah juga memudahkan investor untuk mengambil pinjaman terhadapnya di masa depan, jika itu diperlukan. Membeli rumah langsung dalam bentuk tunai juga dapat menciptakan arus kas langsung bagi investor.
Investor tertentu mencari untuk membuat pendapatan bergerak dengan properti mereka, dan jenis penyewa yang tepat dapat menyediakan ini.
Membeli real estat dengan hipotek atau dengan uang tunai keduanya membutuhkan sejumlah besar pendapatan investasi sekali pakai.
Pertimbangan Khusus: Risiko Membayar Tunai
Mengikat semua aset Anda dalam satu investasi sangat berisiko. Pendekatan ini mungkin bukan strategi terbaik bagi investor yang memiliki jumlah uang terbatas untuk digunakan dalam jangka panjang.
Sementara sebuah rumah dapat meningkat nilainya, ia dapat dengan cepat terdepresiasi, dan uang yang Anda hilangkan akan langsung hilang. Diversifikasi adalah salah satu perintah dasar berinvestasi. Mengikat sebagian besar aset dalam satu kelas aset dapat memberikan kerugian besar. Menempatkan ratusan ribu dolar ke dalam satu kelas aset juga mengikat likuiditas Anda hingga Anda memiliki penjual.
Perbedaan utama
Kedua strategi menawarkan keuntungan, tetapi untuk berbagai jenis investor. Satu hal penting yang perlu diperhatikan adalah bahwa kedua strategi membutuhkan sejumlah besar pendapatan investasi sekali pakai. Bahkan pembeli dengan leverage yang menyebar investasi mereka di beberapa properti perlu menanggung risiko bahwa semua properti itu terdepresiasi. Selanjutnya, ketika membeli rumah baru untuk uang tunai, jangan gunakan tabungan pensiun atau dana darurat Anda.
Bagi investor yang memiliki sejumlah besar uang yang siap untuk berinvestasi, kecenderungan risiko adalah apa yang benar-benar akan mengarahkan arah keputusan di sini. Posisi leverage dalam properti investasi tidak diragukan lagi akan menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi, tetapi bagi investor yang kurang terlibat atau dovish yang masih mencari ekuitas dan pengembalian, pembelian tunai mungkin merupakan pilihan yang lebih baik. (Untuk bacaan terkait, lihat "Haruskah Anda Membayar Semua Uang Tunai Untuk Rumah Anda Berikutnya?")
