Lusinan pemberi pinjaman hipotek menyatakan kebangkrutan dalam hitungan minggu. Pasar dipenuhi dengan kekhawatiran krisis kredit global utama, yang dapat mempengaruhi semua kelas peminjam. Bank sentral menggunakan klausul darurat untuk menyuntikkan likuiditas ke pasar keuangan yang ketakutan. Pasar real estat anjlok setelah bertahun-tahun rekor tertinggi. Tingkat penyitaan dua kali lipat dari tahun ke tahun selama paruh kedua tahun 2006 dan pada tahun 2007.
Laporan itu terdengar menakutkan, tetapi apa artinya semua ini?
Kami saat ini tenggelam dalam krisis keuangan yang berpusat di pasar perumahan AS, di mana dampak dari pasar subprime mortgage yang beku tumpah ke pasar kredit, serta pasar saham domestik dan global. Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut tentang bagaimana pasar jatuh sejauh ini, dan apa yang mungkin ada di depan.
Jalan Menuju Krisis
Apakah ini kasus satu kelompok atau satu perusahaan tertidur di belakang kemudi? Apakah ini hasil dari pengawasan yang terlalu sedikit, terlalu banyak keserakahan, atau tidak cukup pemahaman? Seperti yang sering terjadi ketika pasar keuangan serba salah, jawabannya kemungkinan "semua di atas"
Ingat , pasar yang kita tonton hari ini adalah produk sampingan dari pasar enam tahun yang lalu. Putar balik kembali ke akhir 2001, ketika ketakutan akan serangan teror global setelah 11 September mengguncang ekonomi yang sudah berjuang, ekonomi yang baru mulai keluar dari resesi yang disebabkan oleh gelembung teknologi pada akhir 1990-an. (Untuk bacaan terkait, lihat Gangguan Pasar Terbesar dan Ketika Ketakutan dan Keserakahan Mengambil Alih .)
Sebagai tanggapan, selama tahun 2001, Federal Reserve mulai memotong suku bunga secara dramatis, dan suku bunga The Fed mencapai 1% pada tahun 2003, yang dalam bahasa bank sentral pada dasarnya nol. Tujuan dari tingkat dana federal yang rendah adalah untuk memperluas jumlah uang beredar dan mendorong pinjaman, yang seharusnya memacu pengeluaran dan investasi. Gagasan bahwa pengeluaran adalah "patriotik" disebarkan secara luas dan semua orang - mulai dari Gedung Putih hingga asosiasi orangtua-guru - mendorong kami untuk membeli, membeli, membeli.
Ini berhasil, dan ekonomi mulai berkembang dengan stabil pada tahun 2002.
Real Estat Mulai Terlihat Menarik
Ketika suku bunga yang lebih rendah masuk ke perekonomian, pasar real estat mulai bekerja sendiri menjadi hiruk-pikuk karena jumlah rumah yang dijual - dan harga yang mereka jual - meningkat secara dramatis mulai tahun 2002. Pada saat itu, tingkat Hipotek suku bunga tetap 30 tahun berada di level terendah yang terlihat dalam hampir 40 tahun, dan orang-orang melihat peluang unik untuk mendapatkan akses ke sumber ekuitas termurah yang tersedia. (Untuk bacaan terkait, lihat Mengapa Gelembung Pasar Perumahan dan Bagaimana Suku Bunga Mempengaruhi Pasar Saham .)
Bank Investasi, dan Keamanan Beragun Aset
Jika pasar perumahan hanya ditangani dengan tangan yang layak - katakanlah, pasar dengan suku bunga rendah dan permintaan yang meningkat - masalah apa pun akan cukup teratasi. Sayangnya, itu dibagikan dengan tangan yang fantastis, berkat produk keuangan baru yang diputar di Wall Street. Produk-produk baru ini akhirnya tersebar luas dan termasuk dalam dana pensiun, dana lindung nilai dan pemerintah internasional.
Dan, seperti yang sekarang kita pelajari, banyak dari produk ini yang ternyata sama sekali tidak berharga.
Ide Sederhana Menyebabkan Masalah Besar
Keamanan yang didukung aset (ABS) telah ada selama beberapa dekade, dan pada intinya terletak prinsip investasi sederhana: Ambil banyak aset yang memiliki arus kas yang dapat diprediksi dan serupa (seperti hipotek rumah individu), gabungkan menjadi satu paket yang dikelola yang mengumpulkan semua pembayaran individu (pembayaran hipotek), dan menggunakan uang itu untuk membayar investor kupon pada paket yang dikelola. Ini menciptakan keamanan yang didukung aset di mana real estat yang mendasarinya bertindak sebagai jaminan. (Untuk wawasan lebih lanjut, baca Alokasi Aset Dengan Penghasilan Tetap .)
Nilai tambah besar lainnya adalah bahwa lembaga pemeringkat kredit seperti Moody's dan Standard & Poor's akan memberikan stempel persetujuan 'AAA' atau 'A +' pada banyak dari sekuritas ini, menandakan keamanan relatif mereka sebagai investasi. (Untuk informasi lebih lanjut, baca Apa Itu Peringkat Kredit Korporat? )
Keuntungan bagi investor adalah ia dapat memperoleh portofolio aset-aset pendapatan tetap yang beragam yang diterima sebagai satu pembayaran kupon.
Asosiasi Hipotek Nasional Pemerintah (Ginnie Mae) telah mengikat dan menjual hipotek sekuritas sebagai ABS selama bertahun-tahun; peringkat 'AAA' mereka selalu mendapat jaminan bahwa dukungan pemerintah Ginnie Mae telah memberikan. Investor memperoleh hasil yang lebih tinggi daripada pada obligasi, dan Ginnie Mae dapat menggunakan dana untuk menawarkan hipotek baru.
Pelebaran margin
Berkat pasar real estat yang meledak, bentuk ABS yang diperbarui juga dibuat, hanya ABS ini yang diisi dengan pinjaman subprime mortgage, atau pinjaman kepada pembeli dengan kredit yang kurang dari bintang. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang subprime, baca Subprime Apakah Seringkali Subpar dan Subprime Lending: Helping Hand or Underhanded? )
Pinjaman subprime, bersama dengan risiko gagal bayar yang jauh lebih tinggi, ditempatkan ke dalam kelas risiko yang berbeda, atau tahapan, yang masing-masing datang dengan jadwal pembayarannya sendiri. Tranche atas dapat menerima peringkat 'AAA' - bahkan jika mereka berisi pinjaman subprime - karena tranche ini dijanjikan dolar pertama yang masuk ke sekuritas. Tranche yang lebih rendah membawa tingkat kupon yang lebih tinggi untuk mengimbangi peningkatan risiko gagal bayar. Sepanjang jalan di bawah, tranche "ekuitas" adalah investasi yang sangat spekulatif, karena pada dasarnya arus kasnya akan terhapus jika tingkat default pada seluruh ABS merayap di atas level rendah - dalam kisaran 5 hingga 7%. (Untuk mempelajari lebih lanjut, baca Dibalik Adegan Hipotek Anda .)
Tiba-tiba, bahkan pemberi pinjaman hipotek subprime memiliki jalan untuk menjual utang berisiko mereka, yang pada gilirannya memungkinkan mereka untuk memasarkan utang ini bahkan lebih agresif. Wall Street ada di sana untuk mengambil pinjaman subprime mereka, mengemasnya dengan pinjaman lain (sebagian berkualitas, sebagian tidak), dan menjualnya kepada investor. Selain itu, hampir 80% dari sekuritas yang dibundel ini secara ajaib menjadi peringkat investasi (peringkat 'A' atau lebih tinggi), berkat lembaga pemeringkat, yang memperoleh biaya yang menguntungkan untuk pekerjaan mereka dalam memberi peringkat pada ABS. (Untuk wawasan lebih lanjut, lihat Apa arti investment grade? )
Sebagai hasil dari kegiatan ini, menjadi sangat menguntungkan untuk memulai hipotek - bahkan yang berisiko. Itu tidak lama bahkan sebelum persyaratan dasar seperti bukti pendapatan dan uang muka diabaikan oleh pemberi pinjaman hipotek; 125% pinjaman-untuk-nilai hipotek sedang ditanggung dan diberikan kepada calon pemilik rumah. Logikanya adalah bahwa dengan harga real estat naik begitu cepat (harga rumah rata-rata naik sebanyak 14% per tahun pada 2005), hipotek LTV 125% akan berada di atas air dalam waktu kurang dari dua tahun.
Leverage kuadrat
Lingkaran penguat mulai berputar terlalu cepat, tetapi dengan Wall Street, Main Street dan semua orang di antara mengambil untung dari perjalanan, siapa yang akan mengerem?
Suku bunga terendah telah dikombinasikan dengan standar pinjaman yang terus melonggarkan untuk mendorong harga real estat ke rekor tertinggi di sebagian besar Amerika Serikat. Pemilik rumah yang ada sedang melakukan refinancing dalam jumlah rekor, memanfaatkan ekuitas yang baru-baru ini didapat yang bisa didapat dengan beberapa ratus dolar yang dihabiskan untuk penilaian rumah. (Untuk bacaan terkait, lihat Pinjaman Home-Equity: Biaya dan Pinjaman Home-Equity: Apa Adanya Dan Cara Kerjanya .)
Sementara itu, berkat likuiditas di pasar, bank investasi dan investor besar lainnya dapat meminjam lebih banyak dan lebih (meningkatkan leverage) untuk menciptakan produk investasi tambahan, yang termasuk aset subprime yang goyah.
Hutang Yang Dijamin Bergabung dengan Fray
Kemampuan untuk meminjam lebih banyak mendorong bank dan investor besar lainnya untuk menciptakan kewajiban hutang yang dijamin (CDO), yang pada dasarnya meraup ekuitas dan "mezzanine" (peringkat menengah ke rendah) dari MBS dan mengemasnya lagi, kali ini menjadi mezzanine CDO.
Dengan menggunakan skema pembayaran "trickle down" yang sama, sebagian besar CDO mezzanine dapat memperoleh peringkat kredit 'AAA', mendaratkannya di tangan dana lindung nilai, dana pensiun, bank komersial dan investor institusi lainnya.
Residential mortgage-didukung sekuritas (RMBS), di mana arus kas berasal dari hutang perumahan, dan CDO secara efektif menghilangkan jalur komunikasi antara peminjam dan pemberi pinjaman asli. Tiba-tiba, investor besar mengendalikan agunan; akibatnya, negosiasi atas pembayaran hipotek yang terlambat dilewati untuk model "langsung ke penyitaan" dari seorang investor yang ingin memotong kerugiannya. (Untuk lebih lanjut, baca Menyimpan Rumah Anda Dari Penyitaan .)
Namun, faktor-faktor ini tidak akan menyebabkan krisis saat ini jika 1) pasar real estat terus booming dan 2) pemilik rumah benar-benar dapat membayar hipotek mereka . Namun, karena ini tidak terjadi, faktor-faktor ini hanya membantu memicu jumlah penyitaan di kemudian hari.
Tarif Teaser dan ARM
Dengan pemberi pinjaman hipotek mengekspor banyak risiko dalam subprime meminjamkan pintu kepada investor, mereka bebas untuk membuat strategi yang menarik untuk memulai pinjaman dengan modal mereka yang dibebaskan. Dengan menggunakan tingkat penggoda (tarif rendah khusus yang akan berlangsung selama satu atau dua tahun pertama hipotek) dalam hipotek tingkat-disesuaikan (ARM), peminjam dapat tertarik pada hipotek yang awalnya terjangkau di mana pembayaran akan meroket dalam tiga, lima, atau tujuh tahun. (Untuk mempelajari lebih lanjut, baca ARMed And Dangerous and American Dream Or Mortgage Nightmare? )
Ketika pasar real estat mendorong ke puncaknya pada tahun 2005 dan 2006, tingkat penggoda, ARM, dan pinjaman "hanya bunga" (di mana tidak ada pembayaran pokok dilakukan untuk beberapa tahun pertama) semakin didorong pada pemilik rumah. Ketika pinjaman ini menjadi lebih umum, lebih sedikit peminjam mempertanyakan persyaratan dan bukannya tertarik oleh prospek untuk dapat membiayai kembali dalam beberapa tahun (dengan keuntungan besar, argumen tersebut menyatakan), memungkinkan mereka untuk melakukan apa pun yang akan menyusul pembayaran perlu. Namun, yang tidak diperhitungkan peminjam di pasar perumahan yang sedang booming adalah bahwa setiap penurunan nilai rumah akan membuat peminjam memiliki kombinasi pembayaran balon yang tidak dapat dipertahankan dan pembayaran hipotek yang jauh lebih tinggi.
Pasar yang dekat dengan rumah seperti real estat menjadi tidak mungkin diabaikan ketika itu menembaki semua silinder. Selama kurun waktu lima tahun, harga rumah di banyak daerah benar-benar berlipat ganda, dan hampir semua orang yang belum membeli rumah atau membiayai kembali menganggap diri mereka di belakang dalam perlombaan untuk menghasilkan uang di pasar itu. Pemberi pinjaman hipotek mengetahui hal ini, dan mendorongnya dengan lebih agresif. Rumah-rumah baru tidak dapat dibangun dengan cukup cepat, dan persediaan para pembangun rumah melonjak.
Pasar CDO (dijamin terutama dengan utang subprime) meningkat hingga lebih dari $ 600 miliar dalam penerbitan selama tahun 2006 saja - lebih dari 10 kali lipat jumlah yang dikeluarkan hanya satu dekade sebelumnya. Sekuritas ini, meskipun tidak likuid, diambil dengan penuh semangat di pasar sekunder, yang dengan senang hati memarkirnya ke dalam dana institusional besar dengan tingkat suku bunga yang mengalahkan pasar.
Celah Mulai Muncul
Namun, pada pertengahan 2006, retakan mulai muncul. Penjualan rumah baru terhenti, dan harga jual rata-rata menghentikan pendakian mereka. Suku bunga - meskipun secara historis masih rendah - sedang naik, dengan kekhawatiran inflasi mengancam akan menaikkan mereka lebih tinggi. Semua hipotek dan pembiayaan yang mudah ditanggung telah dilakukan, dan ARM pertama yang goyah, ditulis 12 hingga 24 bulan sebelumnya, mulai direset.
Tarif default mulai meningkat tajam. Tiba-tiba, CDO tidak terlihat begitu menarik bagi investor untuk mencari hasil. Lagi pula, banyak CDO yang telah dikemas ulang berkali-kali sehingga sulit untuk mengetahui berapa banyak paparan subprime yang sebenarnya ada di dalamnya.
The Crunch of Easy Credit
Tidak lama sebelum berita tentang masalah di sektor ini beralih dari diskusi di ruang dewan direksi menjadi berita utama.
Puluhan pemberi pinjaman hipotek - dengan tidak ada pasar sekunder yang lebih bersemangat atau bank investasi untuk menjual pinjaman mereka - terputus dari apa yang telah menjadi sumber pendanaan utama dan terpaksa menutup operasi. Akibatnya, CDO berubah dari tidak likuid menjadi tidak diperdagangkan.
Dalam menghadapi semua ketidakpastian keuangan ini, investor menjadi jauh lebih enggan mengambil risiko, dan berupaya melepaskan posisi di MBS yang berpotensi berbahaya, dan keamanan pendapatan tetap apa pun yang tidak membayar premi risiko yang tepat untuk tingkat risiko yang dipersepsikan. Investor memberikan suara secara massal bahwa risiko subprime bukan risiko yang layak diambil.
Di tengah pelarian ke kualitas ini, tagihan Treasury tiga bulan menjadi produk pendapatan tetap "must-have" baru dan hasilnya turun 1, 5% mengejutkan dalam beberapa hari. Bahkan yang lebih menonjol daripada pembelian obligasi yang didukung pemerintah (dan yang jangka pendek pada saat itu) adalah penyebaran antara obligasi korporasi jangka pendek dan T-bills, yang melebar dari sekitar 35 basis poin menjadi lebih dari 120 basis poin dalam waktu kurang dari seminggu.
Perubahan ini mungkin terdengar minimal atau tidak merusak mata yang tidak terlatih, tetapi di pasar berpenghasilan tetap modern - di mana leverage adalah raja dan kredit murah hanya pelawak saat ini - sebuah langkah sebesar itu dapat melakukan banyak kerusakan. Ini diilustrasikan oleh runtuhnya beberapa dana lindung nilai. (Untuk lebih lanjut tentang keruntuhan ini, baca Kehilangan Gambaran Amaranth dan Kegagalan Hedge Fund Masif .)
Banyak dana institusional dihadapkan dengan margin dan panggilan agunan dari bank-bank yang gelisah, yang memaksa mereka untuk menjual aset lain, seperti saham dan obligasi, untuk mendapatkan uang tunai. Tekanan jual meningkat memegang pasar saham, karena rata-rata ekuitas utama di seluruh dunia terpukul dengan penurunan tajam dalam hitungan minggu, yang secara efektif menghentikan pasar yang kuat yang telah membawa Dow Jones Industrial Average ke tertinggi sepanjang masa pada bulan Juli 2007.
Untuk membantu membendung dampak dari krisis, bank-bank sentral AS, Jepang dan Eropa, melalui suntikan tunai beberapa ratus miliar dolar, membantu bank-bank dengan masalah likuiditas mereka dan membantu menstabilkan pasar keuangan. Federal Reserve juga memotong tingkat diskonto, yang membuatnya lebih murah bagi lembaga keuangan untuk meminjam dana dari The Fed, menambah likuiditas untuk operasi mereka dan membantu memperjuangkan aset. (Untuk mempelajari lebih lanjut, baca Mengenal Bank Sentral Utama .)
Likuiditas tambahan membantu menstabilkan pasar ke tingkat tertentu, tetapi dampak penuh dari peristiwa ini belum jelas.
Kesimpulan
Tidak ada yang secara inheren salah atau buruk tentang kewajiban hutang yang dijamin atau salah satu dari kerabat keuangannya. Ini adalah cara alami dan cerdas untuk mendiversifikasi risiko dan membuka pasar modal. Seperti hal lain - gelembung dotcom, keruntuhan Manajemen Modal Jangka Panjang, dan hiperinflasi awal 1980-an - jika strategi atau instrumen disalahgunakan atau terlalu matang, akan perlu ada goncangan yang baik dari arena. Sebut saja perpanjangan alami kapitalisme, di mana keserakahan dapat menginspirasi inovasi, tetapi jika tidak diawasi, kekuatan pasar utama diperlukan untuk membawa keseimbangan kembali ke sistem.
Apa berikutnya?
Jadi kemana kita pergi dari sini? Jawaban untuk pertanyaan ini akan berpusat pada mencari tahu seberapa jauh dampak akan terjadi, baik di Amerika Serikat dan di seluruh dunia. Situasi terbaik untuk semua pihak yang terlibat tetap di mana ekonomi AS berjalan dengan baik, pengangguran tetap rendah, pendapatan pribadi mengimbangi inflasi dan harga real estat menemukan titik terendah. Hanya ketika bagian terakhir terjadi, kita dapat menilai dampak total krisis subprime.
Pengawasan regulasi akan semakin ketat setelah kegagalan ini, mungkin menjaga pembatasan pinjaman dan peringkat obligasi sangat konservatif untuk beberapa tahun ke depan. Pelajaran apa pun yang diambil, Wall Street akan terus mencari cara baru untuk menentukan harga risiko dan mengemas sekuritas, dan itu tetap menjadi tugas investor untuk melihat masa depan melalui filter berharga dari masa lalu.
Untuk toko serba ada tentang hipotek subprime dan krisis subprime, lihat Fitur Subprime Mortgages .
