Pada 28 Maret 2018, survei pemberi pinjaman Bankrate.com melaporkan bahwa tingkat hipotek adalah 4, 30% untuk pembayaran tetap 30 tahun, 3, 72% untuk pembayaran tetap 15 tahun, dan 4, 05% untuk lima tahun pertama dengan penyesuaian 5/1 -Tingkat hipotek (ARM). Ini adalah rata-rata nasional; tingkat hipotek bervariasi berdasarkan lokasi dan sangat tergantung pada skor kredit Anda.
Jadi langkah pertama dalam memutuskan apakah hipotek suku bunga tetap atau ARM adalah pilihan terbaik di pasar saat ini adalah berbicara dengan beberapa pemberi pinjaman untuk mengetahui tingkat bunga yang Anda memenuhi syarat dan persyaratan pinjaman apa yang masuk akal bagi Anda karena diberi skor kredit, penghasilan, hutang, uang muka dan pembayaran bulanan yang Anda mampu.
Setelah Anda tahu suku bunga apa dan pemberi pinjaman berjangka akan meluas kepada Anda, bagaimana Anda memilih antara hipotek suku bunga tetap dan ARM? Pertimbangkan faktor-faktor ini.
Fixed vs ARM: Perbedaan Pembayaran Bulanan
Untuk setiap $ 100.000 yang Anda pinjam, inilah yang akan Anda bayar per bulan untuk masing-masing jenis hipotek utama dengan suku bunga rata-rata nasional yang tercantum di atas:
- 30 tahun, hipotek dengan suku bunga tetap: $ 495
- 15 tahun, hipotek dengan suku bunga tetap: $ 726
- 5/1 hipotek tingkat disesuaikan: $ 480 untuk 60 bulan pertama
Hanya dengan melihat pembayaran bulanan, tingkat bunga hipotek yang disesuaikan tampaknya merupakan pilihan yang lebih baik. Ini adalah opsi termurah dengan $ 15 per bulan. Semakin besar hipotek Anda, semakin besar tabungan bulanan. Jika Anda meminjam setengah juta, Anda akan menghemat $ 73 per bulan dengan kurs yang bisa disesuaikan.
Apakah perbedaan ini cukup besar untuk mengambil risiko tambahan yang terkait dengan ARM?
Jenis-Jenis Hipotek yang Dapat Disesuaikan
ARM tersedia dalam banyak jenis. Yang paling populer adalah ARM hybrid, dan dari ini, opsi yang paling populer adalah ARM 5/1, diikuti oleh ARM 3/1, 7/1 dan 10/1.
Inilah cara kerja ARM hibrid: AR 5/1, misalnya, memiliki tingkat bunga tetap selama lima tahun pertama, yang disebut periode pengantar. Setelah itu, suku bunga menyesuaikan setahun sekali selama sisa masa pinjaman (katakanlah, 25 tahun lagi). Ada ARM yang menyesuaikan kurang dari setahun sekali, seperti ARM 3/3 dan 5/5, tetapi ini bisa sulit didapat. Semakin lama periode awal, semakin kecil selisihnya antara suku bunga ARM dan suku bunga hipotek suku bunga tetap.
Di Amerika Serikat, suku bunga untuk sebagian besar ARM didasarkan pada tingkat Treasury AS, tetapi sekitar 20% ARM didasarkan pada London Interbank Ditawarkan Rate (LIBOR). Suku bunga treasury saat ini sangat rendah, jadi jika Anda mengambil ARM sekarang, ada kemungkinan suku bunga Anda akan meningkat ketika periode pengantar ARM berakhir. Federal Reserve menaikkan suku bunga sekali pada bulan Maret dan diharapkan untuk melakukannya dua kali lagi pada tahun 2018, dengan masing-masing kenaikan 0, 25%.
Toleransi Risiko dan Rencana Masa Depan
Ketika Anda mengambil hipotek tingkat bunga tetap, Anda tahu sebelum menandatangani surat-surat penutupan persis berapa banyak pembayaran hipotek Anda akan setiap bulan selama Anda memiliki hipotek. Banyak orang menghargai stabilitas ini.
ARM tunduk pada risiko tingkat bunga, atau kemungkinan bahwa tingkat bunga akan berubah. Setelah jangka waktu awal, tingkat bunga untuk jenis hipotek menyesuaikan untuk mencerminkan kondisi pasar saat ini. Bagaimana Anda tahu suku bunga ARM akan seperti apa ketika direset setelah periode pengantar?
Rincian ARM tertentu - apa yang disebut struktur batas suku bunga - memberi tahu Anda seberapa tinggi pembayaran bulanan Anda. A 5/1 ARM, misalnya, mungkin memiliki struktur tutup 2-2-6, yang berarti bahwa pada tahun keenam (setelah periode pengantar lima tahun berakhir), suku bunga dapat meningkat sebesar 2%, pada tahun-tahun berikutnya suku bunga dapat naik 2% per tahun, dan total kenaikan suku bunga tidak akan pernah total lebih dari 6% selama umur pinjaman.
Jika tingkat pengantar Anda adalah 4%, untuk lima tahun pertama, tingkat bunga Anda adalah 4%. Pada tahun ke enam, mungkin meningkat sebanyak 2%, tergantung pada tingkat Treasury AS satu tahun, sehingga tingkat Anda bisa setinggi 6%. Pada tahun ke tujuh, kurs Anda bisa naik 2% lagi, menjadi 8%, dan pada tahun ke delapan, kurs Anda lagi bisa naik 2%, menjadikan kurs Anda 10%. Pada titik ini, Anda akan mencapai langit-langit 6%; nilai Anda tidak akan pernah lebih tinggi dari 10%.
Sementara batas mengurangi risiko Anda, pada hipotek $ 200.000, 30 tahun, perbedaan antara bunga 4% dan bunga 10% adalah pembayaran bulanan sekitar $ 955 versus sekitar $ 1.755. Anda harus bertanya pada diri sendiri apakah skenario terburuk dengan tambahan $ 800 per bulan selama delapan hingga 30 tahun adalah sesuatu yang bisa Anda jalani.
Apakah tingkat Anda menyesuaikan tingkat tinggi itu tergantung pada tingkat indeks ARM. Jika ARM Anda diindeks ke tingkat Treasury satu tahun dan tingkat itu sama di tahun enam seperti di tahun pertama, tingkat bunga Anda tidak akan meningkat di tahun enam. Namun, jika tingkat Treasury naik 3%, suku bunga Anda tidak akan naik lebih dari 2% pada tahun ke enam karena batasannya.
Orang yang mendapatkan ARM sering berpikir bahwa salah satu peristiwa berikut akan terjadi:
- Mereka akan menjual rumah sebelum pinjaman dikembalikan.
- Penghasilan mereka akan meningkat sebelum pinjaman dikembalikan.
- Mereka akan dapat melakukan pembiayaan kembali sebelum pinjaman dikembalikan.
- Suku bunga akan tetap stabil atau menurun, memberi mereka suku bunga yang mirip dengan suku bunga pengantar ketika pinjaman tersebut dikembalikan.
ARM FHA
Administrasi Perumahan Federal (FHA) menjamin hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan, memungkinkan pemberi pinjaman menawarkannya kepada peminjam yang membutuhkan persyaratan yang lebih lunak untuk memenuhi syarat. FHA menawarkan ARM 1 tahun dan ARM hibrida 3, 5, 7 dan 10 tahun. Suku bunga pada versi 1 tahun dan 3 tahun tidak dapat meningkat lebih dari 1% per tahun setelah periode pengantar atau lebih dari 5% selama umur pinjaman. Suku bunga pada ARM 5, 7, dan 10 tahun tidak dapat meningkat lebih dari 2% per tahun setelah periode pengantar, dan batas waktu seumur hidup adalah 6%.
Seperti semua hipotek FHA, sementara ARM FHA mungkin memiliki kualifikasi yang lebih lunak, itu mengharuskan peminjam untuk membayar premi asuransi hipotek dimuka sebesar 1, 75% dari jumlah pinjaman (yang biasanya dimasukkan ke dalam pinjaman, dan Anda akan membayar bunga sebagai hasilnya). Ini juga membutuhkan pembayaran premi asuransi hipotek bulanan, yang biayanya tergantung pada jangka waktu pinjaman dan uang muka Anda. Jika, misalnya, Anda membuat uang muka minimum yang diwajibkan FHA sebesar 3, 5% dan mengambil pinjaman 30 tahun, Anda akan membayar 0, 85% dari saldo pinjaman setiap tahun dalam asuransi hipotek hingga Anda membayar penuh pinjaman. Jumlah ini dibagi 12 dan ditambahkan ke pembayaran bulanan Anda. Pada pinjaman $ 200.000, premi dimuka akan dikenakan biaya $ 3.500, dan premi asuransi hipotek bulanan akan dikenakan biaya sekitar $ 142 sebulan untuk tahun pertama dan secara bertahap menurun setelah itu. Biaya-biaya ini meningkatkan biaya memiliki rumah baik dalam jangka pendek dan panjang dan dapat membuatnya lebih terjangkau.
Memilih Antara Pinjaman dengan Suku Bunga Tetap dan ARM
Sekarang setelah Anda tahu bagaimana ARM dibandingkan dengan pinjaman dengan suku bunga tetap, bagaimana Anda memutuskan mana yang paling masuk akal untuk situasi Anda?
Sean O. McGeehan, petugas bagian pinjaman di Homer Glen, Illinois, di luar Chicago, memiliki bobot seperti ini. “Sebagian besar klien kami jatuh ke ember tarif tetap. Mereka secara tradisional adalah pembeli pertama yang membeli kondominium atau rumah keluarga tunggal dan tidak tahu rencana masa depan mereka, ”katanya. "Jika mereka akhirnya memiliki anak dan perlu tinggal di sana dalam jangka panjang, suku bunga tetap akan memberi mereka kepastian dan stabilitas dalam pembayaran hipotek mereka."
Karena suku bunga hampir tidak memiliki tempat selain di pasar saat ini, sebagian besar pembeli rumah tidak tertarik mengambil risiko dengan ARM.
"Karena lingkungan suku bunga rendah saat ini, saya telah menggunakan opsi pinjaman tetap 30 tahun 90% dari waktu selama enam tahun terakhir untuk pembeli rumah pertama kali, " kata Lauren Abrams, penasihat hipotek dengan Absolute Mortgage Perbankan di San Ramon, California
“Namun, penting untuk berbicara tentang rencana jangka panjang pembeli untuk properti tersebut. Dalam kebanyakan kasus pembeli tidak tahu atau tidak dapat memprediksi rencana apa yang akan terjadi, ”katanya. "Klien kadang-kadang bersikeras bahwa ini hanya rumah pemula dan tidak akan ada di dalamnya selama lebih dari tiga hingga lima tahun." Dalam pengalamannya, kerangka waktu ini sebenarnya bisa sesingkat satu tahun jika ada perceraian, transfer pekerjaan, perkawinan atau anak-anak, tetapi kerangka waktu itu juga dapat dengan mudah diperpanjang hingga 10 tahun lebih.
Peminjam yang berpikir mereka akan berada di rumah untuk waktu yang lebih singkat dan ingin menggunakan ARM dapat mengurangi risiko mereka dengan menabung tabungan bulanan dalam rekening berbunga untuk menutupi kemungkinan pembayaran di masa depan yang lebih tinggi, jika mereka masih di rumah saat kurs disesuaikan. Tetapi “pada kenyataannya, pembeli rumah biasanya tidak akan menghemat uang itu, ” kata Abrams.
Klien dan investor kaya yang memiliki rencana untuk berapa lama mereka akan menanggung hipotek dan mampu membayar berpotensi lebih tinggi di kemudian hari lebih cenderung melihat daya tarik ARM dan lebih mungkin mendapatkan manfaat dari tingkat pengantar.
Garis bawah
Kurang dari 10% peminjam memilih ARM pada Agustus 2017, menurut data dari CoreLogic dan Freddie Mac.
Lanjut membaca
