Hipotek Tingkat Bunga Tetap vs Tingkat Bunga Disesuaikan: Tinjauan
Hipotek suku bunga tetap dan hipotek suku bunga disesuaikan (ARM) adalah dua jenis hipotek utama. Sementara pasar menawarkan banyak varietas dalam dua kategori ini, langkah pertama ketika berbelanja untuk hipotek adalah menentukan mana dari dua jenis pinjaman utama yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.
Pengambilan Kunci
- Hipotek suku bunga tetap menetapkan suku bunga yang ditetapkan yang tidak berubah sepanjang masa pinjaman. Suku bunga awal pada hipotek suku bunga disesuaikan (ARM) ditetapkan di bawah suku bunga pasar pada pinjaman suku bunga tetap yang sebanding, dan maka kurs naik (atau mungkin lebih rendah) seiring berjalannya waktu. Pertanian biasanya lebih rumit daripada hipotek suku bunga tetap.
Hipotek Tingkat Bunga Tetap
Hipotek suku bunga tetap membebankan tingkat bunga tertentu yang tidak berubah sepanjang masa pinjaman. Meskipun jumlah pokok dan bunga yang dibayarkan setiap bulan bervariasi dari pembayaran ke pembayaran, total pembayaran tetap sama, yang membuat penganggaran mudah bagi pemilik rumah.
Jadwal amortisasi parsial di bawah ini menunjukkan cara jumlah yang dibayarkan terhadap pokok dan bunga berubah selama masa hipotek. Dalam contoh ini, jangka waktu hipotek adalah 30 tahun, pokok pinjaman adalah $ 100.000, dan tingkat bunga 6%.
| Pembayaran | Kepala Sekolah | Bunga | Neraca Pokok |
| 1. $ 599, 55 | $ 99, 55 | $ 500, 00 | $ 99900, 45 |
| 2. $ 599, 55 | $ 100, 05 | $ 499, 50 | $ 99800.40 |
| 3. $ 599, 55 | $ 100, 55 | $ 499, 00 | $ 99699, 85 |
Seperti yang Anda lihat, pembayaran yang dilakukan selama tahun-tahun awal hipotek terutama terdiri dari pembayaran bunga.
Keuntungan utama pinjaman dengan suku bunga tetap adalah bahwa peminjam dilindungi dari kenaikan mendadak dan berpotensi signifikan dalam pembayaran hipotek bulanan jika suku bunga naik. KPR dengan tingkat bunga tetap mudah dipahami dan bervariasi sedikit dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman. Kelemahan dari hipotek dengan suku bunga tetap adalah ketika suku bunga tinggi, kualifikasi untuk pinjaman lebih sulit karena pembayarannya kurang terjangkau.
Meskipun tingkat bunga tetap, jumlah total bunga yang akan Anda bayar tergantung pada jangka waktu hipotek. Lembaga pemberi pinjaman tradisional menawarkan hipotek dengan suku bunga tetap untuk berbagai jangka waktu, yang paling umum adalah 30, 20, dan 15 tahun.
Hipotek 30 tahun adalah pilihan paling populer karena menawarkan pembayaran bulanan terendah. Namun, trade-off untuk pembayaran yang rendah tersebut adalah biaya keseluruhan yang secara signifikan lebih tinggi, karena dekade tambahan, atau lebih, dalam istilah ini dikhususkan untuk membayar bunga. Pembayaran bulanan untuk hipotek jangka pendek lebih tinggi sehingga kepala sekolah dilunasi dalam jangka waktu yang lebih pendek. Selain itu, hipotek jangka pendek menawarkan tingkat bunga yang lebih rendah, yang memungkinkan pembayaran pokok dalam jumlah yang lebih besar dengan setiap pembayaran hipotek. Dengan demikian, biaya hipotek jangka pendek secara signifikan lebih sedikit biaya keseluruhan. (Untuk lebih lanjut, lihat Memahami Struktur Pembayaran Hipotek .)
Hipotek: Suku Bunga Tetap vs. Suku Bunga Disesuaikan
Hipotek Tingkat Disesuaikan
Tingkat bunga untuk hipotek tingkat-disesuaikan adalah variabel. Suku bunga awal pada ARM ditetapkan di bawah suku bunga pasar pada pinjaman suku bunga tetap yang sebanding, dan kemudian suku bunga naik seiring berjalannya waktu. Jika ARM bertahan cukup lama, suku bunga akan melampaui suku bunga untuk pinjaman dengan suku bunga tetap.
ARM memiliki periode waktu tetap di mana tingkat bunga awal tetap konstan, setelah itu tingkat bunga menyesuaikan pada frekuensi yang telah diatur sebelumnya. Periode tarif tetap dapat sangat bervariasi — di mana saja dari satu bulan hingga 10 tahun; periode penyesuaian yang lebih pendek umumnya memiliki tingkat bunga awal yang lebih rendah. Setelah masa awal, pinjaman ulang, berarti ada tingkat bunga baru berdasarkan tingkat pasar saat ini. Ini kemudian tingkat sampai reset berikutnya, yang mungkin tahun berikutnya.
Terminologi ARM
ARM secara signifikan lebih rumit daripada pinjaman dengan suku bunga tetap, sehingga mengeksplorasi pro dan kontra membutuhkan pemahaman tentang beberapa terminologi dasar. Berikut adalah beberapa konsep yang perlu diketahui peminjam sebelum memilih ARM:
- Frekuensi Penyesuaian: Ini mengacu pada jumlah waktu antara penyesuaian suku bunga (mis. Bulanan, tahunan, dll.). Indeks Penyesuaian: Penyesuaian tingkat bunga terkait dengan tolok ukur. Kadang-kadang ini adalah suku bunga pada jenis aset, seperti sertifikat deposito atau tagihan Treasury. Ini juga bisa berupa indeks tertentu, seperti Indeks Biaya Dana atau London Interbank Ditawarkan Rate (LIBOR). Margin: Ketika Anda menandatangani pinjaman Anda, Anda setuju untuk membayar tarif yang persentase tertentu lebih tinggi dari indeks penyesuaian. Misalnya, tarif Anda yang dapat disesuaikan mungkin merupakan tarif T-bill satu tahun ditambah 2%. Tambahan 2% itu disebut margin. Caps: Ini mengacu pada batas jumlah suku bunga yang dapat meningkat setiap periode penyesuaian. Beberapa ARM juga menawarkan batas atas total pembayaran bulanan. Pinjaman ini, juga dikenal sebagai pinjaman amortisasi negatif, membuat pembayaran tetap rendah; namun, pembayaran ini hanya mencakup sebagian dari bunga yang harus dibayarkan. Bunga yang belum dibayar menjadi bagian dari pokok. Setelah bertahun-tahun membayar hipotek, pokok utang Anda mungkin lebih besar dari jumlah yang awalnya Anda pinjam. Plafon: Ini adalah yang tertinggi di mana tingkat bunga yang disesuaikan diizinkan menjadi selama masa pinjaman.
Keuntungan terbesar dari ARM adalah bahwa itu jauh lebih murah daripada hipotek suku bunga tetap, setidaknya untuk tiga, lima, atau tujuh tahun pertama. ARM juga menarik karena pembayaran awal yang rendah sering memungkinkan peminjam memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar dan, dalam lingkungan suku bunga yang jatuh, memungkinkan peminjam untuk menikmati suku bunga yang lebih rendah (dan pembayaran yang lebih rendah) tanpa perlu membiayai kembali hipotek.
Seorang peminjam yang memilih ARM dapat menghemat beberapa ratus dolar sebulan hingga tujuh tahun, setelah itu biayanya cenderung naik. Kurs baru akan didasarkan pada kurs pasar, bukan kurs awal di bawah pasaran. Jika Anda sangat beruntung, ini mungkin lebih rendah tergantung seperti apa harga pasar pada saat reset tarif.
ARM, bagaimanapun, dapat menimbulkan beberapa kerugian signifikan. Dengan ARM, pembayaran bulanan Anda dapat sering berubah selama masa pinjaman. Dan jika Anda mengambil pinjaman besar, Anda bisa berada dalam masalah ketika suku bunga naik: Beberapa ARM disusun sehingga suku bunga hampir dua kali lipat hanya dalam beberapa tahun. (Untuk lebih lanjut, lihat Adjustable Rate Mortgage: Yang Terjadi Ketika Suku Bunga Naik ).
Memang, hipotek tingkat-disesuaikan tidak disukai oleh banyak perencana keuangan setelah krisis subprime mortgage 2008, yang mengantar era penyitaan dan penjualan pendek. Peminjam menghadapi kejutan stiker ketika ARM mereka disesuaikan, dan pembayaran mereka melambung tinggi. Untungnya, sejak saat itu peraturan dan perundang-undangan pemerintah telah dilembagakan untuk meningkatkan pengawasan yang mengubah gelembung perumahan menjadi krisis keuangan global. Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPB) telah mencegah praktik hipotek ganas yang merugikan konsumen. Pemberi pinjaman meminjamkan kepada peminjam yang cenderung membayar kembali pinjaman mereka.
ARM jauh lebih murah daripada hipotek suku bunga tetap.
Pinjaman mana yang tepat untuk Anda?
Saat memilih hipotek, Anda perlu mempertimbangkan berbagai faktor pribadi dan menyeimbangkannya dengan realitas ekonomi pasar yang terus berubah. Keuangan pribadi individu sering mengalami periode maju dan turun, suku bunga naik dan turun, dan kekuatan ekonomi meningkat dan menyusut. Untuk memasukkan pilihan pinjaman Anda ke dalam konteks faktor-faktor ini, pertimbangkan pertanyaan-pertanyaan berikut:
- Seberapa besar pembayaran hipotek yang Anda mampu hari ini? Bisakah Anda masih membeli ARM jika suku bunga naik? Berapa lama Anda berniat untuk tinggal di properti? Di mana arah tingkat suku bunga, dan apakah Anda mengantisipasi kecenderungan untuk melanjutkan?
Jika suku bunga tinggi dan diperkirakan akan turun, ARM akan memastikan bahwa Anda dapat mengambil keuntungan dari penurunan tersebut, karena Anda tidak dikunci ke dalam suku bunga tertentu. Jika suku bunga naik atau stabil, pembayaran yang dapat diprediksi penting bagi Anda, hipotek suku bunga tetap mungkin adalah cara yang harus dilakukan.
Calon untuk ARM
Pemilik Rumah Jangka Pendek
ARM mungkin merupakan pilihan yang sangat baik jika pembayaran rendah dalam waktu dekat adalah persyaratan utama Anda, atau jika Anda tidak berencana untuk tinggal di properti cukup lama untuk menaikkan tarif. Seperti disebutkan sebelumnya, periode tingkat tetap ARM bervariasi, biasanya dari satu tahun hingga tujuh tahun, itulah sebabnya mengapa ARM mungkin tidak masuk akal bagi orang yang berencana untuk menjaga rumah mereka lebih dari itu. Namun, jika Anda tahu Anda akan pindah dalam waktu singkat, atau Anda tidak berencana untuk bertahan di rumah selama beberapa dekade mendatang, maka ARM akan masuk akal.
Katakanlah lingkungan suku bunga berarti Anda dapat mengambil ARM lima tahun dengan suku bunga 3, 5%. Sebagai perbandingan, hipotek dengan bunga tetap 30 tahun, sebagai perbandingan, akan memberi Anda tingkat bunga 4, 25%. Jika Anda berencana untuk pindah sebelum reset ARM lima tahun, Anda akan menghemat banyak uang dengan bunga. Jika, di sisi lain, Anda akhirnya memutuskan untuk tinggal di rumah lebih lama, terutama jika suku bunga lebih tinggi ketika pinjaman Anda disesuaikan, maka hipotek akan lebih mahal daripada pinjaman suku bunga tetap. Namun, jika Anda membeli rumah dengan tujuan meningkatkan ke rumah yang lebih besar begitu Anda memulai sebuah keluarga — atau Anda pikir Anda akan pindah untuk bekerja — maka ARM mungkin tepat untuk Anda.
Penghasil Pendapatan yang Bump-Up-in-Income
Bagi orang-orang yang memiliki pendapatan stabil tetapi tidak mengharapkannya meningkat secara dramatis, hipotek suku bunga tetap lebih masuk akal. Namun, jika Anda berharap untuk melihat peningkatan pendapatan Anda, pergi dengan ARM bisa menyelamatkan Anda dari membayar banyak bunga dalam jangka panjang.
Katakanlah Anda mencari rumah pertama Anda dan baru saja lulus dari sekolah kedokteran atau hukum atau mendapat gelar MBA. Kemungkinan besar bahwa Anda akan mendapatkan lebih banyak di tahun-tahun mendatang dan akan mampu membayar pembayaran yang meningkat ketika pinjaman Anda menyesuaikan ke tingkat yang lebih tinggi. Dalam hal ini, ARM akan bekerja untuk Anda. Dalam skenario lain, jika Anda berharap untuk mulai menerima uang dari perwalian pada usia tertentu, Anda bisa mendapatkan ARM yang direset pada tahun yang sama.
Jenis Pay-It-Off
Mengeluarkan hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan sangat menarik bagi peminjam hipotek yang memiliki, atau akan, memiliki uang tunai untuk melunasi pinjaman sebelum tingkat bunga baru dimulai. Meskipun itu tidak termasuk sebagian besar orang Amerika, ada situasi di mana dimungkinkan untuk melakukan itu.
Ambil seorang peminjam yang membeli satu rumah dan menjual satu lagi pada saat yang sama. Orang itu mungkin terpaksa membeli rumah baru sementara yang lama masih dalam kontrak dan, sebagai hasilnya, akan mengeluarkan ARM satu atau dua tahun. Setelah peminjam memiliki hasil dari penjualan, ia dapat berbalik untuk membayar ARM dengan hasil dari penjualan rumah.
Situasi lain di mana ARM masuk akal adalah jika Anda mampu mempercepat pembayaran setiap bulan dengan cukup untuk melunasinya sebelum disetel ulang. Mempekerjakan strategi ini bisa berisiko karena kehidupan terjadi, dan sementara Anda mungkin mampu melakukan pembayaran dipercepat sekarang, jika Anda sakit, kehilangan pekerjaan Anda, atau ketel uap berjalan, yang mungkin tidak lagi menjadi pilihan.
Garis bawah
Terlepas dari jenis pinjaman yang Anda pilih, memilih dengan hati-hati akan membantu Anda menghindari kesalahan yang mahal. Satu hal yang pasti: Jangan menggunakan ARM karena pembayaran bulanan yang lebih rendah adalah satu-satunya cara untuk membeli rumah impian itu. Anda mungkin mendapatkan nilai yang sama pada saat reset, tetapi ini adalah pertaruhan yang serius. Lebih bijaksana untuk mencari rumah dengan label harga yang lebih kecil.
Lanjut membaca
Artikel terkait
Refinancing Rumah
Kapan (dan Kapan Tidak) untuk Membiayai Kembali Hipotek Anda
Membeli Rumah
Dasar-dasar Pembiayaan Untuk Pembeli Pertama Kali
Hak Tanggungan
Bagaimana Suku Bunga Bekerja pada Hipotek
Hak Tanggungan
Cara Memilih Hipotek Terbaik untuk Anda
Hak Tanggungan
Adjustable Rate Mortgage: Yang Terjadi Ketika Suku Bunga Naik
Hak Tanggungan
Tingkat Bunga Tetap atau Variabel Hipotek: Mana Yang Lebih Baik Saat Ini?
Tautan MitraKetentuan Terkait
Hipotek Hipotek adalah instrumen utang yang harus dibayar oleh peminjam dengan serangkaian pembayaran yang telah ditentukan. more Adjustable-Rate Mortgage (ARM) Hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan adalah jenis di mana tingkat bunga yang dibayarkan pada saldo terutang bervariasi menurut tolok ukur tertentu. more Mortgage Recast Mortgage Recast mengambil pembayaran pokok dan bunga yang tersisa dari hipotek dan menghitung kembali berdasarkan jadwal amortisasi baru. lebih lanjut Bagaimana Tingkat Bunga Tetap pada Pinjaman Dapat Mempengaruhi Anggaran Anda Suku bunga tetap tetap sama untuk seluruh jangka waktu pinjaman, membuat penganggaran jangka panjang lebih mudah. Beberapa pinjaman menggabungkan suku bunga tetap dan variabel. lebih lanjut Reset Tanggal Reset tanggal adalah saat ketika suku bunga tetap awal pada hipotek tingkat disesuaikan (ARM) berubah menjadi tingkat yang dapat disesuaikan. selengkapnya Wisuda Pembayaran Kelulusan (GPM) Definisi KPR pembayaran bertingkat (GPM) adalah jenis hipotek di mana pembayaran meningkat dari tarif awal yang rendah ke tarif yang lebih tinggi. lebih