Daftar Isi
- Jenis Pinjaman
- Persyaratan Ekuitas dan Penghasilan
- Asuransi Hipotek Pribadi
- Memperbaiki vs Tarif Mengambang
- Garis bawah
Segudang opsi pembiayaan yang tersedia untuk pembeli rumah pertama kali bisa terasa luar biasa. Tetapi meluangkan waktu untuk meneliti dasar-dasar pembiayaan properti dapat menghemat banyak waktu dan uang. Memahami pasar di mana properti itu berada dan apakah menawarkan insentif kepada pemberi pinjaman dapat berarti tunjangan keuangan tambahan untuk Anda. Lihatlah keuangan Anda untuk memastikan Anda mendapatkan hipotek yang paling sesuai dengan kebutuhan Anda.
Pengambilan Kunci
- Memperoleh hipotek akan menjadi langkah penting dalam membeli rumah pertama Anda, dan ada beberapa faktor untuk memilih yang paling tepat. Pemberi pinjaman akan mengevaluasi kelayakan kredit Anda dan kemampuan Anda untuk membayar berdasarkan pendapatan, aset, utang, dan sejarah kredit Anda. memilih hipotek, Anda harus memutuskan apakah akan memilih suku bunga tetap atau mengambang, jumlah tahun untuk melunasi hipotek Anda, dan besarnya uang muka Anda. Pinjaman konvensional adalah hipotek yang tidak diasuransikan atau dijamin oleh pemerintah federal. pemerintah. Tergantung pada keadaan Anda, Anda mungkin memenuhi syarat untuk persyaratan yang lebih menguntungkan melalui pinjaman FHA atau VA atau jenis lain dari pinjaman yang dijamin pemerintah.
Jenis Pinjaman
Pinjaman konvensional adalah hipotek yang tidak diasuransikan atau dijamin oleh pemerintah federal. Mereka biasanya hipotek tingkat bunga tetap. Meskipun persyaratan mereka yang lebih ketat untuk pembayaran uang muka yang lebih besar, skor kredit yang lebih tinggi, rasio penghasilan terhadap utang yang lebih rendah, dan potensi untuk memerlukan asuransi hipotek swasta membuat mereka yang paling sulit untuk memenuhi syarat, hipotek konvensional biasanya lebih murah daripada hipotek yang dijamin.
Pinjaman konvensional didefinisikan sebagai pinjaman yang memenuhi syarat atau pinjaman yang tidak sesuai. Pinjaman yang sesuai mematuhi pedoman seperti batas pinjaman yang ditetapkan oleh perusahaan yang disponsori pemerintah (GSE) Fannie Mae atau Freddie Mac karena mereka atau berbagai pemberi pinjaman sering membeli dan mengemas pinjaman ini dan menjualnya sebagai surat berharga di pasar sekunder. Batas pinjaman 2019 untuk hipotek konvensional adalah $ 484.350 secara keseluruhan, meskipun itu bisa lebih untuk area berbiaya tinggi yang ditentukan.
Pinjaman yang dibuat di atas jumlah ini disebut pinjaman jumbo dan biasanya memiliki tingkat bunga yang sedikit lebih tinggi, karena pinjaman ini membawa risiko lebih besar (karena melibatkan lebih banyak uang), menjadikannya kurang menarik bagi pasar sekunder. Untuk pinjaman yang tidak sesuai, lembaga pemberi pinjaman yang menjamin pinjaman, biasanya pemberi pinjaman portofolio, menetapkan pedoman mereka sendiri.
Pinjaman FHA
Administrasi Perumahan Federal (FHA), bagian dari Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS, menyediakan berbagai program pinjaman hipotek. Pinjaman FHA memiliki persyaratan pembayaran uang muka yang lebih rendah dan lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional. Pinjaman FHA sangat baik untuk pembeli rumah pertama karena, selain biaya pinjaman dimuka yang lebih rendah dan persyaratan kredit yang lebih ketat, Anda dapat membayar uang muka serendah 3, 5%. Pinjaman FHA tidak dapat melebihi batas hukum yang diuraikan di atas.
Tangkapan? Semua peminjam FHA harus membayar premi asuransi hipotek (MIP), dimasukkan ke dalam pembayaran hipotek mereka (lihat asuransi hipotek swasta, di bawah).
Pinjaman VA
Departemen Urusan Veteran AS menjamin pinjaman VA. VA tidak memberikan pinjaman itu sendiri, tetapi menjamin hipotek yang dibuat oleh pemberi pinjaman yang berkualitas. Jaminan ini memungkinkan veteran dan orang layanan untuk mendapatkan pinjaman rumah dengan persyaratan yang menguntungkan, biasanya tanpa uang muka. Dalam kebanyakan kasus, pinjaman VA lebih mudah untuk memenuhi syarat daripada pinjaman konvensional. Pemberi pinjaman umumnya membatasi pinjaman VA maksimum ke batas pinjaman hipotek konvensional. Sebelum mengajukan pinjaman, mintalah kelayakan dari VA. Jika Anda diterima, VA akan mengeluarkan sertifikat kelayakan yang dapat Anda gunakan untuk mengajukan pinjaman.
Selain jenis dan program pinjaman federal ini, pemerintah dan lembaga negara bagian dan lokal mensponsori program bantuan untuk meningkatkan investasi atau kepemilikan rumah di bidang-bidang tertentu.
Persyaratan Ekuitas dan Penghasilan
Harga pinjaman hipotek rumah ditentukan oleh pemberi pinjaman dalam dua cara, keduanya berdasarkan kelayakan kredit peminjam. Selain memeriksa skor FICO Anda dari tiga biro kredit utama, pemberi pinjaman akan menghitung rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) dan rasio cakupan layanan utang (DSCR) untuk menetapkan jumlah yang akan mereka pinjamkan kepada Anda, dan bunga menilai.
LTV adalah jumlah ekuitas aktual atau tersirat yang tersedia dalam agunan yang dipinjam. Untuk pembelian rumah, LTV ditentukan dengan membagi jumlah pinjaman dengan harga pembelian rumah. Pemberi pinjaman berasumsi bahwa semakin banyak uang yang Anda pasang (dalam bentuk uang muka), semakin kecil kemungkinan Anda default pada pinjaman. Semakin tinggi LTV, semakin besar risiko gagal bayar, sehingga pemberi pinjaman akan menagih lebih banyak.
Rasio cakupan layanan utang (DSCR) menentukan kemampuan Anda untuk membayar hipotek. Pemberi pinjaman membagi pendapatan bersih bulanan Anda dengan biaya hipotek untuk menilai probabilitas bahwa Anda akan default pada hipotek. Sebagian besar pemberi pinjaman akan membutuhkan DSCR lebih dari satu. Semakin besar rasio, semakin besar kemungkinan bahwa Anda akan dapat menutupi biaya pinjaman dan semakin sedikit risiko yang diambil pemberi pinjaman. Semakin besar DSCR, semakin besar kemungkinan pemberi pinjaman akan menegosiasikan tingkat pinjaman karena bahkan pada tingkat yang lebih rendah, pemberi pinjaman menerima pengembalian risiko-disesuaikan yang lebih baik.
Untuk alasan ini, Anda harus memasukkan segala jenis pendapatan yang memenuhi syarat yang Anda dapat ketika bernegosiasi dengan pemberi pinjaman hipotek. Kadang-kadang pekerjaan paruh waktu tambahan atau bisnis yang menghasilkan pendapatan dapat membuat perbedaan antara kualifikasi atau tidak memenuhi syarat untuk pinjaman atau menerima tingkat terbaik.
Asuransi Hipotek Pribadi
LTV juga menentukan apakah Anda akan diminta untuk membeli asuransi hipotek pribadi (PMI). PMI melindungi pemberi pinjaman dari wanprestasi dengan mentransfer sebagian risiko pinjaman kepada perusahaan asuransi hipotek. Kebanyakan pemberi pinjaman memerlukan PMI untuk pinjaman dengan LTV lebih dari 80%, yang berarti pinjaman apa pun di mana Anda memiliki ekuitas kurang dari 20% di rumah. Jumlah yang diasuransikan dan program hipotek akan menentukan biaya asuransi hipotek dan bagaimana itu dikumpulkan.
Sebagian besar premi asuransi hipotek dikumpulkan setiap bulan bersama dengan pajak dan asuransi properti. Setelah LTV sama dengan atau kurang dari 78%, PMI seharusnya dihilangkan secara otomatis. Anda mungkin dapat membatalkan PMI setelah rumah memiliki nilai yang cukup untuk memberi Anda 20% ekuitas dan periode yang telah ditentukan, seperti dua tahun. Beberapa pemberi pinjaman, seperti FHA, akan menilai asuransi hipotek sebagai lump sum dan memanfaatkannya ke dalam jumlah pinjaman.
Sebagai aturan praktis, cobalah untuk menghindari asuransi hipotek pribadi, karena itu adalah biaya yang tidak bermanfaat bagi Anda.
Ada cara untuk menghindari membayar PMI. Seseorang tidak boleh meminjam lebih dari 80% dari nilai properti saat membeli rumah; yang lain adalah menggunakan pembiayaan ekuitas rumah atau hipotek kedua untuk meletakkan lebih dari 20%. Program yang paling umum disebut hipotek 80-10-10. 80 singkatan dari LTV dari hipotek pertama, 10 pertama singkatan dari LTV dari hipotek kedua, dan 10 ketiga mewakili ekuitas yang Anda miliki di rumah.
Meskipun tingkat hipotek kedua akan lebih tinggi dari tingkat pada hipotek pertama, secara campuran, itu tidak boleh jauh lebih tinggi daripada tingkat pinjaman LTV 90%. Hipotek 80-10-10 bisa lebih murah daripada membayar untuk PMI dan juga memungkinkan Anda untuk mempercepat pembayaran hipotek kedua dan menghilangkan bagian utang itu dengan cepat sehingga Anda dapat melunasi rumah Anda lebih awal.
KPR Tingkat Bunga Tetap vs. Mengambang
Pertimbangan lain adalah apakah akan mendapatkan hipotek suku bunga tetap atau mengambang (atau tingkat variabel). Dalam hipotek suku bunga tetap, kurs tidak berubah untuk seluruh periode pinjaman. Manfaat nyata dari mendapatkan pinjaman dengan suku bunga tetap adalah Anda tahu berapa biaya pinjaman bulanan untuk seluruh periode pinjaman. Dan, jika suku bunga yang berlaku rendah, Anda telah mengunci suku bunga yang baik untuk waktu yang cukup lama.
Hipotek suku bunga mengambang, seperti hipotek hanya bunga atau hipotek suku bunga disesuaikan (ARM), dirancang untuk membantu pembeli rumah pertama kali atau orang-orang yang mengharapkan pendapatan mereka meningkat secara substansial selama periode pinjaman. Pinjaman suku bunga mengambang biasanya memungkinkan Anda untuk mendapatkan suku bunga pengantar yang lebih rendah selama beberapa tahun awal pinjaman, memungkinkan Anda memenuhi syarat untuk lebih banyak uang daripada jika Anda mencoba mendapatkan pinjaman suku bunga tetap yang lebih mahal. Tentu saja, opsi ini bisa berisiko jika penghasilan Anda tidak tumbuh seiring dengan kenaikan suku bunga. Kelemahan lainnya adalah jalur suku bunga pasar tidak pasti: Jika mereka naik secara dramatis, persyaratan pinjaman Anda akan meroket bersama mereka.
Bagaimana ARM Bekerja
Jenis ARM yang paling umum adalah untuk periode satu, lima, atau tujuh tahun. Suku bunga awal biasanya ditetapkan untuk jangka waktu tertentu dan kemudian diatur ulang secara berkala, sering setiap bulan. Setelah ARM direset, ia menyesuaikan dengan tingkat pasar, biasanya dengan menambahkan beberapa spread (persentase) yang telah ditentukan ke tingkat US Treasury yang berlaku. Meskipun kenaikan biasanya dibatasi, penyesuaian ARM bisa lebih mahal daripada pinjaman hipotek suku bunga tetap yang berlaku untuk mengkompensasi pemberi pinjaman untuk menawarkan tingkat yang lebih rendah selama periode pengantar.
Pinjaman dengan bunga saja adalah jenis ARM di mana Anda hanya membayar bunga hipotek dan bukan pokok selama periode pengantar sampai pinjaman kembali menjadi pinjaman yang tetap dan membayar pokok. Pinjaman seperti itu bisa sangat menguntungkan bagi peminjam pertama kali karena hanya membayar bunga secara signifikan mengurangi biaya pinjaman bulanan dan akan memungkinkan Anda memenuhi syarat untuk pinjaman yang jauh lebih besar. Namun, karena Anda tidak membayar pokok selama periode awal, saldo yang jatuh tempo pada pinjaman tidak berubah sampai Anda mulai membayar kembali pokok.
Garis bawah
Jika Anda mencari hipotek rumah untuk pertama kalinya, Anda mungkin merasa sulit untuk memilah-milah semua opsi pembiayaan. Luangkan waktu untuk memutuskan berapa banyak rumah yang sebenarnya Anda mampu dan kemudian membiayainya. Jika Anda mampu menurunkan jumlah yang substansial atau memiliki penghasilan yang cukup untuk membuat LTV rendah, Anda akan memiliki lebih banyak kekuatan negosiasi dengan pemberi pinjaman dan sebagian besar opsi pembiayaan. Jika Anda mendorong pinjaman terbesar, Anda mungkin ditawari suku bunga yang disesuaikan dengan risiko dan hipotek pribadi yang lebih tinggi.
Pertimbangkan manfaat mendapatkan pinjaman yang lebih besar dengan risiko. Suku bunga biasanya mengambang selama periode bunga saja dan sering akan menyesuaikan sebagai reaksi terhadap perubahan suku bunga pasar. Juga, pertimbangkan risiko bahwa pendapatan sekali pakai Anda tidak akan naik seiring dengan kemungkinan kenaikan biaya pinjaman.
Seorang pialang hipotek atau bankir hipotek yang baik harus dapat membantu mengarahkan Anda melalui semua program dan opsi yang berbeda, tetapi tidak ada yang akan membantu Anda lebih baik daripada mengetahui prioritas Anda untuk pinjaman hipotek.
