Apa itu Discounted Cash Flow (DCF)?
Discounted cash flow (DCF) adalah metode penilaian yang digunakan untuk memperkirakan nilai investasi berdasarkan arus kas masa depan. Analisis DCF berusaha untuk mencari tahu nilai perusahaan saat ini, berdasarkan proyeksi berapa banyak uang yang akan dihasilkannya di masa depan.
Analisis DCF menemukan nilai sekarang dari perkiraan arus kas masa depan menggunakan tingkat diskonto. Estimasi nilai sekarang digunakan untuk mengevaluasi investasi potensial. Jika nilai yang dihitung melalui DCF lebih tinggi dari biaya investasi saat ini, peluang harus dipertimbangkan.
DCF dihitung sebagai berikut:
- CF = Cash Flowr = discount rate (WACC) DCF juga dikenal sebagai Discounted Cash Flows Model
Discounted Cash Flow (DCF)
Bagaimana Discounted Cash Flow (DCF) Bekerja
Tujuan analisis DCF adalah untuk memperkirakan uang yang akan diterima investor dari investasi, disesuaikan dengan nilai waktu uang. Nilai waktu dari uang mengasumsikan bahwa satu dolar hari ini bernilai lebih dari satu dolar besok.
Misalnya, dengan asumsi bunga tahunan 5%, $ 1, 00 dalam rekening tabungan akan bernilai $ 1, 05 dalam setahun. Demikian pula, jika pembayaran $ 1 ditunda selama satu tahun, nilai saat ini adalah $ 0, 95 karena tidak dapat dimasukkan ke dalam rekening tabungan Anda.
Bagi investor, analisis DCF dapat menjadi alat praktis yang berfungsi sebagai cara untuk mengkonfirmasi harga nilai wajar yang diterbitkan oleh analis. Ini mengharuskan Anda untuk mempertimbangkan banyak faktor yang memengaruhi perusahaan, termasuk pertumbuhan penjualan di masa depan dan margin keuntungan. Anda juga harus memikirkan tingkat diskonto, yang dipengaruhi oleh suku bunga bebas risiko, biaya modal perusahaan, dan risiko potensial terhadap harga sahamnya. Semua ini membantu Anda mendapatkan wawasan tentang faktor-faktor yang mendorong harga saham, sehingga Anda dapat memberikan label harga yang lebih akurat pada saham perusahaan.
Tantangan dengan model DCF adalah memilih arus kas yang akan didiskontokan ketika investasi besar, kompleks, atau investor tidak dapat mengakses arus kas masa depan. Penilaian sebuah perusahaan swasta akan sebagian besar didasarkan pada arus kas yang akan tersedia untuk pemilik baru. Analisis DCF berdasarkan dividen yang dibayarkan kepada pemegang saham minoritas (yang tersedia untuk investor) untuk saham yang diperdagangkan secara publik akan hampir selalu menunjukkan bahwa saham tersebut bernilai buruk.
Namun, DCF dapat sangat membantu untuk mengevaluasi investasi individu atau proyek yang dapat dikontrol dan diramalkan oleh investor atau perusahaan dengan tingkat kepercayaan yang wajar.
Analisis DCF juga mensyaratkan tingkat diskonto yang memperhitungkan nilai waktu uang (tingkat bebas risiko) plus pengembalian risiko yang mereka ambil. Tergantung pada tujuan investasi, ada berbagai cara untuk menemukan tingkat diskonto yang benar.
Investasi Alternatif
Seorang investor dapat menetapkan tingkat diskonto DCF mereka sama dengan pengembalian yang mereka harapkan dari investasi alternatif dengan risiko yang sama. Sebagai contoh, Aaliyah dapat menginvestasikan $ 500.000 di rumah baru yang ia harapkan dapat dijual dalam 10 tahun dengan $ 750.000. Atau, dia bisa menginvestasikan $ 500.000 dalam kepercayaan investasi real estat (REIT) yang diharapkan untuk mengembalikan 10% per tahun selama 10 tahun ke depan.
Untuk menyederhanakan contoh, kami akan menganggap Aaliyah tidak memperhitungkan biaya substitusi sewa atau efek pajak antara kedua investasi. Yang dia butuhkan untuk analisis DCF adalah tingkat diskonto (10%) dan arus kas masa depan ($ 750.000) dari penjualan rumah di masa depan. Analisis DCF ini hanya memiliki satu arus kas sehingga perhitungannya akan mudah.
Dalam contoh ini, Aaliyah tidak boleh berinvestasi di rumah karena analisis DCF menunjukkan bahwa arus kas masa depan hanya bernilai $ 289.157, 47 hari ini. Begitu efek pajak, sewa, dan faktor-faktor lain dimasukkan, Aaliyah mungkin mendapati bahwa DCF sedikit lebih dekat dengan nilai rumah saat ini. Meskipun contoh ini terlalu disederhanakan, ini seharusnya membantu menggambarkan beberapa masalah DCF termasuk menemukan tingkat diskonto yang sesuai dan membuat prediksi masa depan yang andal.
Biaya Modal Rata-Rata Tertimbang (WACC)
Jika perusahaan mengevaluasi proyek potensial, mereka dapat menggunakan biaya modal rata-rata tertimbang (WACC) sebagai tingkat diskonto untuk estimasi arus kas masa depan. WACC adalah biaya rata-rata perusahaan untuk modal dari meminjam atau menjual ekuitas.
Bayangkan sebuah perusahaan yang dapat menginvestasikan $ 50 Juta dalam peralatan untuk sebuah proyek yang diharapkan menghasilkan $ 15 juta dolar per tahun selama 4 tahun. Di akhir proyek, peralatan yang digunakan bisa dijual seharga $ 12 Juta. Jika WACC perusahaan adalah 12%, analisis DCF dapat diselesaikan.
Dalam hal ini, perusahaan harus berinvestasi dalam proyek tersebut karena analisis DCF menghasilkan nilai yang lebih besar dari investasi awal $ 50 juta.
Keterbatasan Model Diskonto Arus Kas
Model DCF sangat kuat, tetapi ada batasan ketika diterapkan terlalu luas atau dengan asumsi yang buruk. Sebagai contoh, tingkat bebas risiko berubah dari waktu ke waktu dan dapat berubah selama suatu proyek. Mengubah biaya modal atau nilai sisa yang diharapkan pada akhir proyek juga dapat membatalkan analisis begitu proyek atau investasi telah dimulai.
Menerapkan model DCF pada proyek atau investasi rumit yang tidak dapat dikendalikan oleh investor juga sulit atau hampir mustahil. Misalnya, bayangkan seorang investor yang ingin membeli saham di Apple Inc. (AAPL) pada akhir 2018 dan memutuskan untuk menggunakan DCF untuk memutuskan apakah harga saham saat ini adalah nilai wajar.
Investor ini harus membuat beberapa asumsi untuk menyelesaikan analisis ini. Jika dia menggunakan arus kas bebas (FCF) untuk model, haruskah dia menambahkan tingkat pertumbuhan yang diharapkan? Apa tingkat diskon yang tepat? Apakah ada alternatif yang tersedia atau haruskah dia hanya mengandalkan estimasi premi risiko pasar? Berapa lama dia akan memiliki saham AAPL dan berapa nilainya pada akhir periode itu? Sayangnya, tidak ada jawaban yang konsisten untuk pertanyaan-pertanyaan ini, dan karena dia tidak dapat mengakses arus kas AAPL sebagai pemegang saham minoritas, model ini tidak membantu.
Ringkasan Discounted Cash Flow Model (DCF)
Investor dapat menggunakan konsep nilai sekarang dari uang untuk menentukan apakah arus kas masa depan dari suatu investasi atau proyek sama atau lebih besar dari nilai investasi awal. Untuk melakukan analisis DCF, seorang investor harus membuat perkiraan tentang arus kas masa depan dan nilai akhir dari investasi, peralatan, atau aset lainnya.
Investor juga harus menentukan tingkat diskonto yang sesuai untuk model DCF, yang akan bervariasi tergantung pada proyek atau investasi yang dipertimbangkan. Jika investor tidak dapat mengakses arus kas masa depan, atau proyek sangat kompleks, DCF tidak akan memiliki banyak nilai dan model alternatif harus digunakan.
