APA ITU Proses Defeasance
Proses defeasance adalah cara dimana peminjam dapat keluar dari hipotek dengan mengganti portofolio sekuritas yang didukung Departemen Keuangan AS untuk jaminan. Sekuritas ini harus memiliki nilai yang cukup untuk menghasilkan arus kas yang cukup untuk menutupi pokok dan bunga yang terhutang pada pinjaman.
Dalam kasus defeasance, kewajiban hutang tidak hilang, tetapi defeasance melepaskan properti yang digadaikan dari lien terhadapnya. Dengan demikian, peminjam dapat membiayai kembali atau menjual sepotong real estat di bawah defeasance.
Defeasance umumnya mensyaratkan bahwa peminjam memperoleh layanan hukum dan keuangan dari spesialis yang berpengalaman dalam proses defeasance. Ini akan termasuk broker-dealer. Ini karena defeasance membutuhkan penciptaan entitas yang baru dibentuk, seperti peminjam pengganti. Dengan bantuan spesialis yang berpengetahuan luas, seorang peminjam umumnya dapat menyelesaikan proses defeasance hanya dalam waktu 30 hari. Jumlah pihak yang terlibat dan biaya defeasance bervariasi, karena undang-undang yang mengatur proses berbeda negara ke negara.
BREAKING DOWN Proses Defeasance
Proses defeasance membantu menjamin investor dalam sekuritas yang didukung hipotek aliran kas yang mereka harapkan saat membeli sekuritas ini. Jika, misalnya, seorang peminjam menghasilkan sejumlah besar uang dan memutuskan untuk melunasi hipotek mereka dalam satu jumlah, jauh sebelum jatuh tempo hipotek mereka, investor di ujung lain tidak akan menerima pembayaran bunga yang mereka harapkan sebagai arus kas.
Defeasance berasal dari pasar obligasi sebagai cara untuk membantu memastikan bahwa investor akan menerima hasil yang diharapkan dalam hal penerbit obligasi memutuskan untuk melunasi kewajiban mereka kepada pemegang obligasi mereka. Namun, defeasance menjadi populer di dunia pembiayaan real estat ketika pinjaman sekuritas lepas landas.
Kondisi untuk defeasance
Pinjaman yang dijaminkan umumnya dipegang oleh entitas yang dikenal sebagai Real Estate Mortgage Investment Conduits, atau REMICs. Entitas-entitas ini beroperasi di bawah daftar aturan terkendali yang ditetapkan oleh Internal Revenue Code. Aturan-aturan ini menentukan kondisi yang harus dipenuhi untuk peminjam agar memenuhi syarat untuk ditebus.
Aturan pertama melarang defeasance jika hipotek kurang dari dua tahun. Aturan-aturan menentukan hari pinjaman itu dijaminkan sebagai awal dari dua tahun, bukan pada hari pinjaman itu ditutup. Beberapa pinjaman akan menetapkan bahwa pinjaman tersebut harus lebih dari dua tahun untuk defeasance.
Peraturan tersebut juga menyatakan bahwa dokumen pinjaman harus secara eksplisit mengizinkan peminjam untuk mencari penghapusan. Dokumen tidak dapat diubah kemudian untuk memungkinkan terjadinya defeasance. Sekuritas yang digunakan sebagai jaminan baru haruslah sekuritas pemerintah, karena dianggap mengandung risiko terendah bagi investor. Akhirnya, hipotek terhadap properti hanya dapat dirilis untuk memfasilitasi disposisi properti seperti penjualan atau pembiayaan kembali.
