Apa itu Pendekatan Biaya?
Pendekatan biaya adalah metode penilaian real estat yang menduga bahwa harga pembeli harus membayar untuk sepotong properti harus sama dengan biaya untuk membangun gedung yang setara. Dalam penilaian pendekatan biaya, harga pasar untuk properti sama dengan biaya tanah, ditambah biaya konstruksi, dikurangi penyusutan. Ini menghasilkan nilai pasar paling akurat ketika properti baru.
Memahami Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya adalah salah satu dari tiga metode penilaian untuk real estat; yang lainnya adalah pendekatan pendapatan dan pendekatan yang sebanding.
Alih-alih berfokus pada harga-harga lain, rumah-rumah serupa di daerah itu menjual, atau kemampuan properti untuk menghasilkan pendapatan, metode ini menilai real estat dengan menghitung berapa biaya bangunan saat ini jika dihancurkan dan perlu diganti. Ini juga faktor dalam berapa banyak nilai tanah dan membuat pengurangan untuk setiap kerugian nilai, atau dikenal sebagai depresiasi.
Logika di balik pendekatan ini adalah bahwa tidak masuk akal bagi pembeli untuk membayar lebih untuk properti daripada apa yang dibutuhkan untuk membangun dari awal.
Ada dua jenis utama penilaian pendekatan biaya:
- Metode reproduksi: Pendekatan ini menganggap bahwa replika properti dibangun dan memberikan perhatian pada duplikasi materi asli. Metode penempatan. Dalam hal ini, diasumsikan bahwa struktur baru memiliki fungsi yang sama dengan bahan yang lebih baru, memanfaatkan metode konstruksi saat ini dan desain yang diperbarui.
Ketika semua perkiraan telah dikumpulkan, pendekatan biaya dihitung dengan cara berikut: Penggantian atau biaya reproduksi - penyusutan + nilai tanah = nilai properti.
Pengambilan Kunci
- Metode penilaian pendekatan biaya merekomendasikan harga yang harus dibayar pembeli untuk sebidang properti harus sama dengan biaya untuk membangun struktur yang setara. Harga pasar untuk properti itu sama dengan biaya tanah, ditambah biaya konstruksi, lebih sedikit penyusutan. pendekatan biaya dianggap kurang dapat diandalkan daripada metode penilaian real estat lainnya tetapi dapat berguna dalam kasus-kasus tertentu.
Keuntungan dan Kerugian dari Pendekatan Biaya
Pendekatan biaya umumnya dianggap kurang dapat diandalkan dibandingkan dengan pendapatan dan metodologi yang sebanding. Dibutuhkan asumsi tertentu, termasuk menerima begitu saja bahwa ada cukup tanah yang tersedia bagi pembeli untuk membangun properti yang identik.
Selain itu, jika tanah kosong yang sebanding tidak tersedia, nilainya harus diperkirakan, yang membuat penilaiannya kurang akurat. Kurangnya bahan bangunan yang serupa juga mengurangi keakuratan penilaian dan meningkatkan ruang untuk subjektivitas. Menghitung penyusutan properti yang lebih tua juga tidak mudah dan mudah diukur.
Terlepas dari keterbatasan ini, ada beberapa kasus di mana pendekatan biaya dapat bermanfaat dan bahkan perlu. Menilai berbagai komponen real estat secara terpisah sangat membantu ketika berhadapan dengan properti yang baru atau berbeda dari yang lain.
Contoh Pendekatan Biaya
Properti Penggunaan Khusus
Pendekatan biaya diperlukan dan kadang-kadang satu-satunya cara untuk menentukan nilai bangunan penggunaan eksklusif, seperti perpustakaan, sekolah atau gereja. Sumber daya ini menghasilkan sedikit pendapatan dan tidak sering dipasarkan, yang membatalkan pendapatan dan pendekatan yang sebanding.
Konstruksi baru
Pendekatan biaya sering digunakan untuk konstruksi baru juga. Pemberi pinjaman konstruksi memerlukan penilaian pendekatan biaya karena nilai pasar atau nilai pendapatan tergantung pada standar dan penyelesaian proyek. Proyek dinilai kembali pada berbagai tahap konstruksi untuk memungkinkan pelepasan dana untuk tahap penyelesaian berikutnya.
Pertanggungan
Penilaian asuransi cenderung menggunakan pendekatan biaya karena hanya nilai perbaikan yang dapat diasuransikan dan nilai tanah dipisahkan dari nilai total properti. Pilihan antara nilai depresiasi dan penggantian penuh atau nilai reproduksi adalah faktor penentu untuk evaluasi.
Properti Komersial
Akhirnya, pendekatan biaya kadang-kadang mengandalkan nilai properti komersial, seperti gedung perkantoran, toko ritel, dan hotel. Pendekatan pendapatan adalah metode utama yang digunakan di sini, meskipun pendekatan biaya dapat diimplementasikan ketika desain, konstruksi, utilitas fungsional atau tingkat bahan memerlukan penyesuaian individu.
Penting
Ketika penilaian pendekatan biaya masuk di bawah harga pasar, itu bisa menjadi tanda pasar yang terlalu panas. Sebaliknya, evaluasi reguler di atas harga pasar dapat menandakan peluang pembelian.
Pertimbangan Khusus
Sebagian besar penilaian perumahan tidak menggunakan pendekatan biaya. Sebagai gantinya, perbandingan penjualan biasanya mendorong penilaian pasar dari jenis-jenis properti ini.
Pengecualian adalah jika properti kurang diperbaiki atau terlalu ditingkatkan untuk lingkungannya. Dalam hal ini, estimasi akurat dari nilai peningkatan menambah ketepatan penentuan nilai, yang tidak mungkin hanya menggunakan pendekatan yang sebanding.
