Apa itu Peningkatan Modal?
Peningkatan modal adalah penambahan perubahan struktural permanen atau pemulihan beberapa aspek properti yang akan meningkatkan nilai keseluruhan properti, memperpanjang masa manfaatnya, atau menyesuaikannya dengan penggunaan baru. Individu, bisnis, dan kota dapat melakukan peningkatan modal ke properti yang mereka miliki. Dalam pengertian bisnis atau kota, proses ini juga dapat dikenal sebagai belanja modal.
Menurut Internal Revenue Service (IRS), untuk memenuhi syarat, jenis perbaikan ini harus bertahan selama lebih dari satu tahun setelah selesai. Meskipun skala peningkatan modal dapat bervariasi, baik pemilik rumah individu dan pemilik properti skala besar melakukan peningkatan modal.
Cara Kerja Peningkatan Modal
Peningkatan modal biasanya meningkatkan nilai pasar properti tetapi juga dapat memperluas kegunaan aset di luar kondisi saat ini.
Publikasi IRS 523 menguraikan definisi peningkatan modal. Contoh peningkatan modal perumahan termasuk menambahkan kamar tidur, kamar mandi, atau setumpuk. Proyek IRS lain yang disetujui termasuk menambah peralatan built-in baru, karpet atau lantai dinding-ke-dinding, atau perbaikan pada eksterior rumah, seperti mengganti atap, dinding atau jendela badai.
Misalnya, jika seseorang membeli pemanas air baru dan alat gudang untuk hartanya, yang keduanya melekat pada rumah, mereka akan dianggap sebagai perbaikan modal rumah. Contoh peningkatan modal berbasis bisnis akan menggantikan HVAC atau menginstal fitur yang dapat diakses orang Amerika dengan Disability Act (ADA) ke bangunan yang ada. Demikian pula, penciptaan taman umum baru di area pusat kota juga akan dianggap sebagai peningkatan modal untuk sebuah kota. Dalam skenario ini, penambahan baru akan membuat properti masing-masing lebih bernilai, akan dianggap sebagai penambahan permanen, dan penghapusannya akan menyebabkan kerusakan material pada properti.
Pengambilan Kunci
- Peningkatan modal adalah perubahan struktural permanen atau restorasi yang meningkatkan nilai properti, meningkatkan masa manfaatnya, atau menyesuaikannya untuk penggunaan baru. IRS mendefinisikan peningkatan modal dan membedakannya dari perbaikan. Selain meningkatkan rumah, peningkatan modal meningkatkan dasar biaya dari rumah itu, yang pada gilirannya mengurangi ukuran laba kena pajak ketika dijual.
Dasar Biaya Dampak Peningkatan Modal
Basis biaya adalah biaya asli suatu aset. IRS menetapkan standar khusus untuk perbaikan agar memenuhi syarat sebagai peningkatan berbasis biaya. Perhatian utama adalah harus ada pada saat properti dijual. Peningkatan modal juga harus menjadi bagian dari properti — atau ditempelkan secara permanen pada properti — sehingga pemindahannya akan menyebabkan kerusakan signifikan atau penurunan nilai properti itu sendiri.
IRS membuat perbedaan antara peningkatan modal dan perbaikan. Perbaikan atau pemeliharaan tidak dapat dimasukkan dalam basis biaya properti. Namun, perbaikan yang merupakan bagian dari proyek yang lebih besar, seperti mengganti semua jendela rumah, memenuhi syarat sebagai peningkatan modal. Renovasi yang diperlukan untuk menjaga rumah dalam kondisi baik tidak termasuk jika mereka tidak menambah nilai aset. Contoh perbaikan yang tidak memenuhi syarat tersebut, menurut IRS, termasuk dinding pengecatan, memperbaiki kebocoran, atau mengganti perangkat keras yang rusak.
Peningkatan Modal. Dampak Capital Gain
Selain memperbaiki rumah, peningkatan modal — sesuai IRS — meningkatkan basis biaya suatu struktur. Artinya, biaya yang dikeluarkan untuk melakukan perbaikan ditambahkan ke jumlah yang dibayarkan pemilik untuk membeli atau membangun properti. Menambah basis biaya, pada gilirannya, mengurangi ukuran keuntungan modal kena pajak saat menjual properti.
Keuntungan modal dari real estat berperilaku berbeda dari jenis-jenis keuntungan modal lainnya. Pada 2019, pemilik rumah berhak atas pembebasan capital gain atas setiap keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama hingga US $ 250.000 jika lajang dan $ 500.000 jika menikah dan mengajukan bersama. Pembebasan ini memiliki satu peringatan penting. Pemilik rumah harus memiliki tempat tinggal di properti untuk setidaknya dua dari lima tahun terakhir sebelum penjualan.
Juga, jika keuntungan secara signifikan lebih dari jumlah yang tercantum di atas, efek peningkatan modal atas dasar biaya bisa signifikan. Banyak faktor yang dapat membuat pembayar pajak melanggar tingkat capital gain $ 250/500. Ini termasuk jika pemilik mengakuisisi properti beberapa dekade yang lalu dan jika nilai real estat lokal telah meningkat secara dramatis sejak pembelian.
Asumsikan, misalnya, seseorang membeli rumah seharga $ 650.000 dan menghabiskan $ 50.000 untuk merenovasi dapur dan menambahkan kamar mandi. Basis biaya rumah meningkat dari $ 650.000 menjadi $ 700.000. Setelah 10 tahun memiliki dan tinggal di rumah, pemilik rumah, yang masih lajang dan mengajukan pajak, akhirnya menjual properti dengan harga $ 975.000. Jika tidak ada perbaikan modal yang dilakukan, jumlah kena pajak untuk capital gain adalah $ 75.000, ($ 975.000 harga jual - $ 650.000 harga pembelian - $ 250.000 pengecualian modal.
Namun, karena peningkatan modal meningkatkan basis biaya sebesar $ 50.000, jumlah kena pajak untuk capital gain adalah $ 25.000 ($ 975.000 - ($ 650.000 + $ 50.000) - $ 250.000 = $ 25.000).
Contoh Nyata Peningkatan Modal
Undang-undang sewa Negara Bagian New York mencakup ketentuan yang disebut program Peningkatan Modal Utama (MCI). Berasal dari tahun 1970-an, memungkinkan tuan tanah untuk menaikkan sewa bangunan sewa-stabil atau terkendali hingga 6% per tahun, untuk menutup biaya perbaikan modal utama untuk struktur tersebut. Upgrade sistem HVAC, elevator baru, ruang umum yang diperbarui, dan peningkatan lainnya semuanya diperhitungkan MCI.
Pada bulan Februari 2019, dua anggota Legislatif Negara Bagian memperkenalkan undang-undang untuk menghapuskan program, menagih terlalu mudah bagi pemilik gedung untuk menyalahgunakan program. Pelanggaran datang ketika tuan tanah yang tidak bermoral ini mengajukan klaim biaya yang meningkat atau palsu. Selain potensi penipuan, program MCI pada dasarnya tidak adil, klaim beberapa kritikus. Para pengganggu ini mengatakan peningkatan modal adalah biaya satu kali bagi pemilik rumah, tetapi kenaikan sewa adalah biaya yang berkelanjutan untuk penyewa.
