Membeli rumah yang diambil alih

Daftar Isi

• Cara Menemukan Rumah yang Diambil Alih
• Tahapan Penyitaan
• Mengapa Rumah Agunan Lebih Murah
• Risiko Membeli Rumah yang Diambil Alih
• Membeli Rumah yang Diambil Alih
• Opsi Pembiayaan
• Garis bawah

Sebelum krisis hipotek 2008-2009, membeli rumah yang diambil alih adalah proposisi yang sulit. Pemburu barang murah real estat harus mengikuti lelang yang diadakan di gedung pengadilan atau menyaring rim pengajuan hukum. Tetapi gelombang penyitaan yang disebabkan oleh krisis subprime tidak hanya meningkatkan jumlah properti yang tersedia, tetapi juga membuatnya lebih mudah untuk menemukan dan memperolehnya. Bahkan, saat ini prosesnya sering mirip dengan pencarian untuk jenis rumah lainnya. Rumah yang diambil alih tersedia di hampir setiap pasar real estat di seluruh negeri, memberikan peluang bagi pemilik rumah dan investor.

takeaways kunci

• Ini tidak pernah lebih mudah untuk menemukan rumah yang diambil alih untuk dijual: Banyak situs online mengkhususkan diri di dalamnya. Ada beberapa jenis penyitaan, termasuk pra-penyitaan, penjualan pendek, penjualan sheriff, dan real estat yang dimiliki. Keuntungan besar membeli rumah yang diambil alih adalah harga rendah. Kerugian termasuk kondisi buruk yang mungkin terjadi di rumah, lamanya proses pembelian, dan persaingan dari sirip profesional. Pilihan pembiayaan tertentu yang disponsori pemerintah tersedia untuk rumah yang diambil alih.

Cara Menemukan Rumah yang Diambil Alih

Seseorang dapat menemukan properti yang diambil alih dalam majalah dan situs web layanan rangkap daftar (MLS), melalui pencarian real estat online, kantor dan situs bank, dan surat kabar lokal. Dalam layanan multi-listing lokal, properti yang diambil alih mungkin tidak disorot sendiri; ini hanya dapat dinyatakan dalam deskripsi properti.

Rute yang lebih langsung adalah banyak situs web yang sekarang berspesialisasi dalam rumah dan properti yang ada dalam penyitaan, seperti HomePath.com milik Fannie Mae dan usa-foreclosure.com. Beberapa lembaga keuangan, seperti Bank of America, juga menawarkan halaman yang didedikasikan untuk membantu Anda mencari rumah yang diambil alih.

Pemberi pinjaman semakin banyak menjual aset yang disita melalui agen real estat, jadi jangan ragu untuk bertanya kepada broker real estat atau agen peluang. Beberapa pro real estate bahkan berspesialisasi dalam properti penyitaan.

Rumah di Berbagai Tahap Penyitaan

Lebih khusus lagi, menemukan rumah yang diambil alih tergantung pada di mana tepatnya ia berada dalam proses penyitaan: Properti masih dapat dimiliki oleh pemilik rumah asli (pada tahap awal, dalam kasus pra-penyitaan dan properti penjualan pendek), atau oleh entitas seperti sebagai bank atau pemerintah (yang belakangan).

Berikut adalah lima jenis penyitaan, dan pendekatan pembelian.

1. Pra-penyitaan

Properti dalam pra-penyitaan setelah pemberi pinjaman hipotek telah memberi tahu peminjam bahwa mereka default, tetapi sebelum properti ditawarkan untuk dijual di lelang. Jika pemilik rumah dapat menjual properti selama waktu ini, mereka mungkin dapat menghindari proses penyitaan dan efek negatifnya pada sejarah kredit mereka dan prospek masa depan. Dengan demikian, beberapa pemilik rumah bersedia bernegosiasi. Pra-penyitaan biasanya terdaftar di gedung pengadilan negeri dan kota. Selain itu, banyak sumber daya online, termasuk www.foreclosure.com, daftar properti yang berada dalam fase pra-penyitaan.

2. Penjualan Pendek

Penjualan pendek terjadi ketika pemberi pinjaman bersedia menerima lebih sedikit untuk properti daripada apa yang terutang pada hipotek. Peminjam tidak perlu harus dalam default pembayaran hipotek untuk pemberi pinjaman untuk menyetujui penjualan pendek; namun, mereka biasanya perlu membuktikan beberapa jenis kesulitan keuangan, seperti kehilangan pekerjaan, yang kemungkinan akan mengakibatkan default. Seringkali tempat tinggal yang dimaksud adalah di bawah air, yang berarti nilainya kurang dari saldo hipotek yang beredar. Untuk memenuhi syarat sebagai penjualan pendek, kreditur harus setuju untuk "menjual properti pendek" dengan menerima kurang dari jumlah terutang, dan rumah harus terdaftar untuk dijual. Properti ini biasanya diiklankan sebagai penjualan pendek "persetujuan bank yang tertunda."

Pembelian properti penjualan pendek dalam banyak hal sama dengan pembelian tradisional, tetapi bahasa dalam kontrak akan berbeda, yang menyatakan bahwa syarat-syaratnya tunduk pada persetujuan pemberi pinjaman. Bank mungkin memerlukan waktu beberapa bulan untuk menanggapi penawaran penjualan pendek, sehingga prosesnya bisa memakan waktu lebih lama dari pembelian tradisional. Banyak situs web real estat, termasuk perusahaan perorangan atau layanan daftar, menawarkan opsi untuk mencari berdasarkan status penjualan singkat.

3. Lelang Penjualan Sheriff

Lelang penjualan sheriff terjadi setelah pemberi pinjaman memberi tahu peminjam tentang wanprestasi dan mengizinkan masa tenggang bagi peminjam untuk mengejar pembayaran hipotek. Lelang dirancang untuk pemberi pinjaman dengan cepat dibayar kembali untuk pinjaman yang gagal bayar. Lelang ini sering terjadi pada langkah gedung pengadilan kota, dikelola oleh otoritas penegak hukum setempat. Properti ini dilelang kepada penawar tertinggi di tempat, tanggal dan waktu yang diumumkan secara publik. Pemberitahuan ini dapat ditemukan di koran lokal dan di banyak lokasi online dengan melakukan pencarian untuk "lelang penjualan sheriff."

4. Properti Milik Bank

Properti yang tidak menjual di lelang mengembalikan kembali ke bank; yaitu, mereka menjadi properti yang dimiliki real estat (REO). Mereka sering dikelola oleh departemen REO lembaga. Sumber daring seperti www.realtytrac.com memiliki daftar lengkap properti yang dimiliki bank tersebut. Yang dapat dicari berdasarkan kota, negara bagian, atau kode pos.

5. Properti Milik Pemerintah

Beberapa rumah dibeli dengan pinjaman yang dijamin oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) atau Departemen Urusan Veteran (VA). Ketika properti-properti ini disita, mereka diambil alih oleh pemerintah dan dijual oleh broker yang bekerja untuk agen federal. Pialang terdaftar pemerintah harus dihubungi untuk membeli properti milik pemerintah. Pembeli dapat meneliti kemungkinan di www.hud.gov (klik pada "TOPIK AREA" dan pilih "Rumah Dijual").

Mengapa Rumah Agunan Lebih Murah

Titik penjualan terbesar dari rumah yang diambil alih adalah, tentu saja, harga mark-down mereka - sering jauh lebih rendah dari properti serupa lainnya di daerah yang sama (dikenal sebagai komparatif, atau perusahaan, di broker-berbicara). Sebagian besar penyitaan dijual dengan harga 5% di bawah nilai pasar, setidaknya, dengan diskon lebih besar di wilayah tertentu. Pembeli juga dapat mengambil keuntungan dari penghematan tambahan dengan tunjangan seperti pengurangan uang muka, suku bunga yang lebih rendah, atau penghapusan biaya penilaian dan biaya penutupan tertentu.

Apa yang membuat mereka seperti itu? Jika tempat tinggal berada dalam tahap pra-penyitaan atau penjualan pendek, pemiliknya berada dalam ikatan keuangan. Dan waktu tidak ada di pihak mereka: Mereka harus menurunkan properti itu, dan mendapatkan apa yang mereka bisa selagi mereka bisa, jangan sampai mereka kehilangan seluruhnya. Singkatnya, penjual ini tidak benar-benar bernegosiasi dari posisi yang kuat. Meskipun mungkin tampak kejam untuk mengambil keuntungan dari kemalangan orang lain, pembeli dapat memperoleh manfaat.

Mereka bisa mendapat manfaat lebih banyak lagi jika properti itu sebenarnya telah disita. Kantor sheriff tidak tertarik untuk menggantung di rumah; bank tidak ingin berada dalam bisnis tuan tanah. Lembaga keuangan biasanya ingin segera melepaskan diri dari properti yang diambil alih (dengan harga yang masuk akal, tentu saja — mereka harus menjawab kepada investor dan auditor bahwa mereka berupaya semaksimal mungkin untuk mendapatkan kembali jumlah pinjaman semula mungkin). Sekali lagi, pembeli dapat memanfaatkan situasi ini.

Akhirnya, rumah yang diambil alih biasanya dijual dalam kondisi "apa adanya" —jika ada kerusakan, perbaikan oleh pemiliknya bukanlah bagian dari persamaan itu — dan, seperti yang diketahui oleh penggemar mobil bekas dan perabot antik, "apa adanya" diterjemahkan ke dalam diskon. Tentu saja, "apa adanya" bisa menjadi pedang bermata dua, seperti yang akan kita bahas di bawah ini.

Risiko Membeli Rumah yang Diambil Alih

Harga di bawah pasar adalah nilai tambah besar dari membeli rumah yang diambil alih. Tapi properti ini juga membawa jebakan.

Masalah Properti

Meskipun membawa diskon kompensasi, "apa adanya" kondisinya bisa sangat suram. Jika rumah itu masih ditempati oleh pemiliknya, sering kali rumah itu tidak dirawat dengan baik — lagipula, jika orang-orang tidak dapat melakukan pembayaran hipotek, mereka kemungkinan besar akan ketinggalan untuk membayar perawatan rutin juga, belum lagi perbaikan besar. Selain itu, beberapa orang yang menghadapi atau dipaksa melakukan penyitaan juga merasa sakit hati, dan menghilangkan rasa frustrasi mereka di rumah mereka sebelum bank mengambil alih. Ini sering melibatkan melepas peralatan dan perlengkapan, dan kadang-kadang bahkan vandalisme langsung.

Biaya Tersembunyi

Seiring dengan pekerjaan perbaikan dan renovasi yang tidak terduga, kenakalan seperti pajak balik dan hak gadai (yang sifat lelangnya sering melekat padanya, baik oleh IRS atau kreditor negara bagian atau lainnya) dapat menambah biaya lebih lanjut ke rumah yang diinginkan. Apa pun yang terhutang, pemerintah terlebih dahulu harus dibayar dan diselesaikan sebelum proses pembelian dapat maju. Ini berlaku terutama untuk properti yang dilelang; sebuah bank akan selalu melunasi hak gadai yang melekat pada properti sebelum dijual kembali ke pihak lain.

Proses lambat

Komplikasi sebelumnya sering berarti banyak dokumen. Biasanya, penyitaan akan memiliki sejumlah dokumen tambahan yang harus diselesaikan untuk mempersiapkan penutupan, yang tidak selalu tepat waktu. Jika ini adalah situasi penjualan pendek, pemberi pinjaman pemilik harus menyetujui kesepakatan dan itu bisa memakan waktu cukup lama, seperti yang disebutkan sebelumnya. Kerusakan serius yang ditemukan di rumah dapat mengakibatkan penilaian rumah yang lebih rendah, yang dapat mempengaruhi kemampuan pembeli untuk mendapatkan pinjaman. Beberapa pemberi pinjaman tidak akan memberi pinjaman di bawah jumlah dolar tertentu karena potensi keuntungan dari pinjaman yang lebih rendah tidak sebanding dengan risikonya.

Meskipun Anda akan berpikir bank akan bersemangat untuk membongkar tempat tinggal yang diambil alih, waktu respons antara bank dan pihak-pihak lain yang terlibat dapat lamban dengan properti REO juga. Jumlah waktu yang diperlukan untuk mendapatkan respons atas tawaran Anda dapat sangat bervariasi; jika bank yang memegang properti Anda dibanjiri dengan penyitaan, maka bank akan membutuhkan waktu lebih lama untuk memproses permintaan Anda. Bank dengan simpanan besar diketahui membutuhkan waktu hingga 90 hari untuk merespons penawaran. Jika Anda berencana untuk membiayai pembelian, Anda sebaiknya menghabiskan waktu untuk mendapatkan persetujuan awal untuk hipotek.

Kompetisi

Seperti halnya pasar mana pun, setiap kali ada peluang untuk mendapatkan sesuatu dengan diskon dari tarif yang berlaku, permintaan akan melonjak. Jadi, meningkatnya minat dan persaingan — tidak hanya dari penghuni potensial tetapi juga dari investor dan pekerja profesional — tidak bisa dihindari ketika berhadapan dengan properti yang diambil alih yang berharga. Sangat sering, rumah yang diambil alih bisa dihargai dengan menarik di bawah rumah lain di daerah sekitarnya, tetapi ketika kabar tersiar, banyak penawaran dapat datang dengan cepat dan perang penawaran pun terjadi. Jadi apa yang dulunya rumah di bawah harga di lingkungan yang hebat dapat dengan cepat menjadi properti mahal.

Calon pembeli rumah yang diambil alih mungkin bijaksana untuk mengajukan tawaran pada beberapa properti sekaligus karena mungkin bagi pembeli yang bersaing untuk mengamankan properti dengan tawaran yang lebih tinggi atau penawaran semua uang tunai. Tetapi jangan berkecil hati jika orang lain mengalahkan tawaran Anda untuk properti tertentu; periksa kembali secara berkala untuk melihat apakah ia muncul kembali dalam inventaris bank. Kesepakatan penyitaan cenderung sering jatuh.

Membeli Rumah yang Diambil Alih

Jika membeli dari bank, Anda harus mempertajam keterampilan tawar-menawar Anda dan memulai proses dengan tawaran rendah pada properti yang Anda inginkan. Bank-bank yang telah mengakumulasi inventaris yang cukup besar untuk properti yang diambil alih akan lebih cenderung untuk bernegosiasi mengenai harga; semakin lama bank memiliki properti tersebut, semakin besar peluangnya untuk secara serius mempertimbangkan penawaran yang lebih rendah, terutama pada properti yang telah dimiliki untuk periode waktu yang lebih lama. Karena itu, Anda mungkin harus mengajukan penawaran awal dengan harga yang setidaknya 20% di bawah harga pasar saat ini, atau bahkan lebih jika properti yang Anda penawaran terletak di daerah dengan insiden penyitaan yang tinggi.

Opsi Pembiayaan untuk Rumah yang Diambil Alih

Anda dapat menggunakan hipotek untuk membeli properti REO, meskipun pemberi pinjaman swasta cenderung gelisah tentang pembiayaan transaksi penyitaan. Namun, beberapa opsi pendanaan yang disponsori pemerintah tersedia bagi mereka yang memenuhi syarat: 203 (k) pinjaman dari Federal Housing Administration (FHA), program HomePath ReadyBuyer Fannie Mae, dan program HomeSteps melalui Freddie Mac.

203 (k) Pinjaman

FHA merancang 203 (k) pinjamannya untuk membantu meredakan kekhawatiran bank-bank yang sebaliknya akan menghindar dari REO berisiko tinggi. pembelian. Dengan membebankan peminjam premi asuransi hipotek, mereka dapat menjamin pinjaman yang dibuat oleh pemberi pinjaman swasta yang berpartisipasi dalam program ini.

Untuk peminjam, salah satu keuntungan besar adalah kemampuan untuk membiayai pembelian rumah, ditambah perbaikan yang diperlukan, dalam satu hipotek. Versi yang lebih mendasar, pinjaman 203 (k) yang disederhanakan, dimaksudkan untuk perbaikan terbatas yang tidak memerlukan rencana teknis atau arsitektur. Individu dapat meminjam hingga $ 35.000 di atas harga jual rumah untuk menutupi pengobatan dasar seperti peralatan baru, dinding dan jendela.

Dengan perbaikan yang lebih luas, seperti membangun tambahan atau merawat kerusakan struktural, pinjaman tradisional 203 (k) biasanya merupakan pilihan terbaik. Berbeda dengan varian ramping, pemilik rumah harus mengeluarkan setidaknya $ 5.000; jumlah maksimum didasarkan pada batas FHA untuk setiap daerah. Selain itu, Anda harus membayar konsultan independen untuk memeriksa properti dan memverifikasi bahwa pekerjaan memenuhi pedoman program.

Kelemahan tambahan untuk pinjaman ini adalah harganya. Selain membayar asuransi hipotek, peminjam biasanya membayar suku bunga yang seperempat poin persentase lebih tinggi daripada yang menggunakan pinjaman konvensional. Mereka mungkin juga harus membayar lebih dari satu atau dua poin, yang merupakan biaya di muka yang masing-masing bernilai 1% dari jumlah pokok.

Gambar 1. Perbandingan antara pinjaman tradisional 203 (k) dan versi efisien.

HomePath ReadyBuyer

Program HomePath ReadyBuyer yang ditawarkan oleh Federal National Mortgage Association (FNMA) —atau Fannie Mae, sebagaimana dikenal luasnya — diarahkan untuk pembeli pertama kali. Setelah menyelesaikan kursus pendidikan di rumah wajib, tersedia untuk diambil online, peserta dapat menerima hingga 3% dalam bantuan biaya penutupan terhadap pembelian properti yang diambil alih yang dimiliki oleh Fannie Mae. Perusahaan yang disponsori pemerintah ini juga menawarkan jeda lain; pembeli rumah mungkin perlu menyiapkan hanya $ 500 uang murni, misalnya, dan asuransi hipotek pribadi dapat dibatalkan setelah ekuitas Anda di rumah mencapai 20%.

HomeSteps

Freddie Mac menyediakan likuiditas ke pasar hipotek dengan membeli pinjaman dari bank, menggabungkannya dan menjualnya kepada investor sebagai efek. Dengan HomeSteps, organisasi — melalui mitra pemberi pinjaman pribadinya — menawarkan pembiayaan khusus bagi mereka yang ingin membeli hanya properti yang diambil alih yang dimilikinya. HomeSteps saat ini hanya tersedia di negara bagian berikut: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina Utara, Carolina Selatan, Tennessee, Texas, dan Virginia.

Pembeli dapat menemukan daftar properti satu keluarga, kondominium, dan multi-keluarga di situs web HomeSteps.

Garis bawah

Di permukaan, rumah-rumah yang diambil alih bisa terlihat sangat menarik. Namun, biaya bisa sangat tidak terduga dan kerusakan yang mendasarinya dapat membuat properti tidak diinginkan. Proses pembelian seringkali lamban, yang mungkin memacu pikiran kedua di benak pembeli, sementara permintaan yang besar untuk menarik properti yang diambil alih mungkin mendorong beberapa pembeli yang berharap menjauh.

Dengan semua ini dikatakan, rumah yang diambil alih bisa berakhir menjadi transaksi luar biasa. Pembeli memiliki kesempatan unik untuk membayar nilai di bawah pasar untuk rumah yang tidak akan tersedia bagi mereka dalam keadaan normal. Jika ada penghematan di sisi akuisisi, itu meningkatkan kemungkinan pembeli mewujudkan apresiasi asetnya, dan keuntungan dari investasinya jika ia menjual, di masa depan.

Jika dilakukan secara bertanggung jawab, membeli rumah yang diambil alih dapat memungkinkan pembeli untuk menuai banyak manfaat selama bertahun-tahun yang akan datang.