Ketika suku bunga naik, investor lari mencari perlindungan - dan untuk aset bagus apa pun yang dapat mereka temukan. Investasi alternatif seperti trust investasi real estat (REIT) dapat menjadi pilihan yang baik, setidaknya menurut data historis. Mari kita lihat bagaimana REIT dilakukan selama periode dengan suku bunga tinggi dan rendah.
Rekap REIT Cepat
REIT adalah sekuritas yang diperdagangkan secara publik yang berinvestasi dalam real estat melalui properti atau hipotek, dan yang harganya berfluktuasi di bursa-bursa utama seperti di bursa. Akibatnya, REIT menawarkan tingkat likuiditas yang tinggi (kualitas langka ketika berhadapan dengan real estat). Perwalian sering berspesialisasi dalam jenis properti tertentu, seperti apartemen tempat tinggal, bangunan komersial, gudang atau fasilitas hotel. REIT juga tersedia dalam varian regional, berkonsentrasi pada real estat di negara / wilayah tertentu seperti AS, Eropa, Cina atau Jepang. (Untuk lebih lanjut, lihat: 5 Jenis REIT Dan Cara Berinvestasi Dalam Mereka .)
REIT menawarkan banyak manfaat, termasuk diversifikasi, likuiditas yang disebutkan di atas, sejumlah kecil investasi, dan manfaat pajak (tergantung pada undang-undang setempat). (Lihat Berinvestasi dalam REIT untuk penjelasan yang lebih besar.)
REIT Mengembalikan Vs. Suku bunga
Sebuah laporan dari REIT.com menunjukkan tingkat korelasi historis yang rendah (bagaimana dua sekuritas bergerak dalam kaitannya satu sama lain) antara REITs dan pasar saham. Laporan yang sama menunjukkan tingkat korelasi yang rendah antara REIT dan imbal hasil obligasi yang serupa.
(Tabel yang dipangkas di bawah ini dengan korelasi REITs-bonded.)
Perbandingan historis yang serupa antara pengembalian dari indeks REIT populer dan suku bunga obligasi 10-tahun menunjukkan hubungan terbalik. Kami memplot pengembalian tahunan dari FTSE NAREIT All REITs Index yang populer terhadap suku bunga 10 tahun
Obligasi negara:
Sebagaimana terbukti dari grafik di atas yang mencakup 45 tahun, kenaikan suku bunga tampak buruk untuk pengembalian REIT dan sebaliknya. Selama periode tingkat bunga tinggi pada tahun 1980-1985, pengembalian dari REIT lebih rendah, sementara mereka melonjak setelah 2008 ketika suku bunga menyentuh rekor terendah.
Namun, ada faktor-faktor lain dan pengamatan terperinci lainnya untuk dipertimbangkan, yang dapat menunjukkan pengembalian positif untuk investasi REIT bahkan selama era suku bunga tinggi. Menelusuri periode waktu tertentu ketika suku bunga tinggi dan pengamatan menarik muncul:
Sejak 1981, suku bunga berada dalam tren menurun; ada beberapa lonjakan sporadis di tahun-tahun sementara, tetapi secara keseluruhan telah terjadi penurunan yang konsisten (meskipun, pada Oktober 2018, mereka sudah mulai naik tipis lagi). untuk suku bunga. Dengan setiap periode lima atau 10 tahun yang lewat, kisaran suku bunga yang lebih rendah dianggap “tinggi.”
- 1979-1984: Periode ini melihat suku bunga dalam kisaran tinggi 10% - 14%. Pengembalian dari REIT juga dalam kisaran tinggi 9% - 32%.1991-1997: Periode ini melihat kisaran baru suku bunga tinggi, yang bervariasi dari 6% - 8%. Pengembalian dari Indeks REIT berada di kisaran 12% - 36%, dengan pengecualian 1% selama 1994.2000-2001: Kisaran bunga tinggi berikutnya adalah selama periode 2000-2001, ketika tingkat melayang di sekitar 5, 5%. Pengembalian dari REIT berkisar antara 16% hingga 26%.
Bagaimana tingkat REIT tarif selama periode bunga rendah sementara?
- 1973-1974: Suku bunga relatif lebih rendah, berkisar antara 6, 9% hingga 7, 4% (dibandingkan dengan kisaran tinggi 10% hingga 14% pada tahun-tahun berikutnya). REIT berkinerja buruk dengan kerugian tahunan di kisaran -42% hingga -27%.1998-1999: Suku bunga berada di kisaran 4% - 5, 5%, dan pengembalian dari REIT masih negatif hingga -18% hingga -6%.2007-2012: Ketika suku bunga turun secara progresif dari 4% menjadi kurang dari 2%, REIT mendapatkan kerugian tahunan yang konsisten di kisaran -45% hingga -5%, dengan hanya satu pengecualian dari pengembalian positif pada tahun 2009.
Pengamatan ini menunjukkan bahwa REIT mungkin tidak benar-benar memiliki ketergantungan pada skenario tingkat suku bunga. Pengembalian dari investasi REIT sebenarnya dapat tetap bebas dari variasi suku bunga.
Manfaat REIT untuk Investor
Ada manfaat lain dari REIT, yang menjadikannya pilihan investasi yang baik bahkan selama periode bunga tinggi:
- Peluang Penghasilan: REIT dianggap sebagai efek berbasis hasil. Meskipun mereka dapat menghargai harga, sebagian besar pengembalian REIT berasal dari dividen. REIT menghindari keharusan membayar pajak perusahaan jika mereka mendistribusikan setidaknya 90% pendapatan mereka kepada pemegang unitnya. Pemotongan pajak ini menghasilkan distribusi pendapatan dividen secara teratur kepada pemegang saham REIT, dan hasil bersih efektif seringkali lebih tinggi daripada yang diperoleh dari obligasi (atau saham), bahkan dalam kasus tingkat bunga tinggi. Diversifikasi Global: REIT menawarkan eksposur ke pasar global. Sejak 1990-an, Inggris, Singapura, Jepang, Australia, Belanda, Afrika Selatan dan banyak negara lainnya telah memungkinkan daftar REIT, yang memungkinkan investor untuk mengambil paparan di pasar real estat negara-negara asing. Misalnya, jika pasar real estat lokal di tangki AS karena efek dari suku bunga yang lebih tinggi, seorang investor AS dengan eksposur ke pasar real estat Singapura dapat memperoleh manfaat jika ia memegang REIT di real estat Singapura dalam portofolionya. Eksposur Khusus Sektor: Jika terjadi kenaikan suku bunga, tidak semua sub-sektor dalam real estat dapat terkena dampak negatif. Misalnya, sewa tempat tinggal mungkin menderita, tetapi pusat perbelanjaan di lokasi utama mungkin tidak. Studi yang cermat terhadap pasar real estat, dampak suku bunga pada sub-sektor tertentu, dan pada REIT spesifik berdasarkan pada kepemilikan properti yang mendasarinya, dapat membuat investasi REIT menguntungkan, terlepas dari dampak tingkat suku bunga. (Untuk lebih lanjut, lihat: 3 REIT Hotel yang mengungguli Pasar dan REIT Perumahan, Kesehatan dan Kantor .)
Garis bawah
Setelah melihat pola korelasi dan data historis, tampak bahwa pengembalian dari REIT tetap independen dari periode suku bunga. Setelah studi yang cermat dan pemilihan sub-sektor real-estate dan wilayah geografis yang tepat, investor dapat mempertimbangkan REIT sebagai alternatif yang baik untuk saham dan obligasi tradisional, yang sangat sensitif terhadap suku bunga.
