Apa itu Indeks Keterjangkauan?
Indeks keterjangkauan adalah ukuran kemampuan rata-rata orang untuk membeli barang tertentu, seperti rumah, di wilayah tertentu. Indeks keterjangkauan menggunakan nilai 100 untuk mewakili posisi seseorang yang mendapatkan pendapatan median populasi, dengan nilai di atas 100 menunjukkan bahwa suatu barang cenderung tidak terjangkau dan nilai di bawah 100 menunjukkan bahwa suatu barang lebih terjangkau.
Pengambilan Kunci
- Indeks keterjangkauan mengukur kemampuan seseorang untuk membeli suatu barang, dengan asumsi mereka memperoleh pendapatan keluarga rata-rata untuk negara atau wilayah mereka. Indeks keterjangkauan yang paling umum berfokus pada perumahan karena ini dipandang sebagai proksi untuk biaya keseluruhan untuk tinggal di suatu daerah. Indeks biaya hidup adalah indeks keterjangkauan dengan rentang poin data yang lebih luas untuk memungkinkan perbandingan yang lebih dalam ketika keterjangkauan perumahan hampir merata.
Memahami Indeks Keterjangkauan
Indeks keterjangkauan paling sering dikaitkan dengan biaya perumahan. Indeks keterjangkauan perumahan sering membandingkan biaya pembelian rumah di lokasi yang berbeda. Poin di atas 100 menunjukkan bahwa keluarga biasa mungkin berjuang untuk memenuhi syarat untuk hipotek di rumah di daerah tersebut, sementara nilai 100 menunjukkan bahwa keluarga biasa memiliki lebih dari cukup uang untuk memenuhi syarat. Karena perumahan sering merupakan salah satu pengeluaran terbesar yang dihadapi keluarga, indeks keterjangkauan perumahan dipandang sebagai indikasi keseluruhan biaya hidup di daerah itu. Namun, ada indeks yang lebih rinci yang dapat digunakan antara daerah yang memiliki pembacaan indeks keterjangkauan perumahan yang hampir setara. Indeks biaya hidup jauh lebih dalam daripada perumahan, alih-alih mengambil sekeranjang barang dan biaya layanan untuk memungkinkan perbandingan berdasarkan kota-demi-kota.
Menganalisis Indeks Keterjangkauan Perumahan AS
Ada sejumlah indeks keterjangkauan perumahan, tetapi salah satu yang paling banyak ditonton di Amerika Serikat adalah Composite Housing Affordability Index. Indeks ini diterbitkan setiap bulan oleh National Association of Realtors (NAR). Ini mengukur pendapatan rumah tangga rata-rata relatif terhadap pendapatan yang dibutuhkan untuk membeli rumah dengan harga rata-rata. Melihat data, jelas bahwa perumahan di Amerika Serikat belum terjangkau - seperti yang didefinisikan oleh skor 100 - dalam waktu yang sangat lama. Indeks menyentuh garis 100 di akhir 80-an dan awal 90-an, dan sekali lagi di krisis pasar perumahan dari 2006-2008. Selain periode singkat itu, bagaimanapun, Indeks Keterjangkauan Perumahan Komposit telah di atas 100 — dan biasanya jauh di atas 100. Pada April 2019, Indeks Keterjangkauan Perumahan Komposit duduk di 152, 3, turun dari tertinggi dua tahun 156, 6 pada Februari 2019.
Keterjangkauan perumahan, meskipun masih di atas 100, lebih baik bagi keluarga pada periode 1990-2009 daripada 2009-2019. Ini menarik karena Indeks Harga Perumahan telah tumbuh hampir terus menerus selama periode ini, meskipun dengan penurunan besar pada periode 2006-2009. Dua faktor utama biasanya mengimbangi apresiasi ini dalam harga perumahan secara nasional. Pertama, hipotek rumah telah berada di atau dekat posisi terendah bersejarah sejak 1990-an. Tarif rendah ini menjaga biaya kepemilikan rumah tetap rendah, tetapi mereka juga berkontribusi terhadap apresiasi. Namun, keuntungan tingkat hipotek telah terhenti di masa lalu karena faktor kedua, pertumbuhan pendapatan keluarga rata-rata. Antara 2008 dan 2014, pendapatan rata-rata turun daripada tumbuh dan ini menyebabkan indeks keterjangkauan perumahan meningkat lebih tinggi dari 100.
Hal utama yang dapat diambil adalah bahwa, dengan tidak adanya pertumbuhan dalam pendapatan median, tingkat hipotek yang rendah tidak cukup untuk mengimbangi apresiasi harga perumahan. Sejak 2014, pendapatan rata-rata telah pulih dan mulai tumbuh lagi, sehingga Indeks Keterjangkauan Perumahan Komposit untuk Amerika Serikat, meskipun secara historis masih tinggi, mulai turun dari tertinggi baru-baru ini.
