Daftar Isi
- HOA Pengembangan yang Direncanakan
- 1. Kisaran Biaya Secara Luas
- 2. Apa yang Anda Dapatkan Bervariasi Juga
- 3. Biaya Tambahan Dapat Berlaku
- 4. Biaya dan Persetujuan Hipotek Anda
- 5. Hitungan Perjanjian
- 6. Manajemen Konflik
- 7. Reputasi HOA
- 8. Kepatuhan terhadap HOA
- 9. Tanggung Jawab Asuransi
- Garis bawah
Banyak komunitas perumahan memiliki struktur asosiasi pemilik rumah (HOA) untuk membantu menjaga suasana yang bersih dan kohesif di lingkungan tersebut. Juga, ketika Anda membeli kondominium, townhouse, atau rumah keluarga tunggal dalam "pengembangan yang direncanakan" Anda juga dapat menemukan struktur HOA.
Sementara HOA kadang-kadang akan membebaskan pemilik rumah dari beberapa tanggung jawab mereka juga dapat datang dengan beberapa kewajiban pemilik rumah. Sebelum Anda membeli rumah yang menjadikan Anda bagian dari HOA, inilah yang perlu Anda ketahui, dan pertanyaan yang harus Anda tanyakan pada asosiasi dan Anda serta keluarga Anda.
HOA Pengembangan yang Direncanakan
Pindah ke pembangunan yang terencana seringkali mengharuskan Anda untuk bergabung dengan asosiasi pemilik rumah komunitas (HOA) dan membayar biayanya untuk membantu menutupi pemeliharaan area umum, struktur bersama, dan eksterior. Keanggotaan juga mengikat Anda dengan perjanjian, ketentuan, dan batasan (CC&R) asosiasi. Aturan-aturan itu dapat menggagalkan impian Anda untuk memiliki pintu depan ungu, katakanlah, atau meninggalkan RV Anda di jalan masuk karena CC & Rs biasanya mencakup ketentuan tentang penampilan rumah Anda dan kendaraan yang dapat Anda parkir di luarnya.
Secara statistik, orang Amerika memiliki peluang hidup satu dari lima di rumah yang merupakan bagian dari HOA, menurut analisis data oleh ahli ekonomi mikro terapan Wyatt G. Clarke. Sejak estimasi Clarke disusun (pada 2017), properti dengan HOA telah melonjak.
Apakah hidup dalam perkembangan yang direncanakan adalah pilihan yang baik untuk Anda? Dan, jika demikian, mana yang memiliki HOA yang paling sesuai untuk Anda? Jawaban atas pertanyaan-pertanyaan itu tidak hanya bergantung pada keuangan Anda tetapi juga antusiasme Anda untuk kenyamanan bersama, toleransi terhadap peraturan dan regulasi, dan kenyamanan dengan pemerintahan sendiri — karena sebagian besar HOA diawasi oleh sukarelawan yang tinggal dalam pembangunan.
9 Tips untuk Menangani Asosiasi Pemilik Rumah
1. Kisaran Biaya Secara Luas
Sebuah studi Trulia yang menggunakan catatan American Community Survey, menemukan biaya bulanan HOA rata-rata $ 331 per bulan pada tahun 2015. Rata-rata berkisar dari terendah $ 218 bulan di Warren, Mich., Ke $ 571 tertinggi di New York City. Trulia menemukan iuran umumnya lebih tinggi di gedung-gedung yang lebih tua dan kompleks dengan lebih banyak unit secara keseluruhan.
Jumlah dan ukuran fasilitas pengembangan juga mempengaruhi tingkat, menurut Nate Martinez, agen real estat di RE / MAX Professionals di Glendale, Ariz. Misalnya, pengembangan yang dijaga oleh gerbang, dan memiliki clubhouse dan lapangan golf cenderung memungut biaya yang lebih tinggi daripada yang menawarkan keamanan minimal dan hanya area umum yang sederhana.
Biaya dapat berbeda bahkan dalam satu pengembangan, karena variasi dalam luas, lokasi, dan orientasi persegi, yang semuanya dapat memengaruhi seberapa banyak pemeliharaan yang diperlukan properti.
Sebagian besar layanan cantuman berganda (MLS) termasuk biaya HOA dalam daftar properti. Itu harus memastikan Anda dapat mengakses informasi melalui REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com, dan situs daftar lainnya, menurut Martinez.
Anda juga harus mengetahui seberapa sering biaya meningkat dari waktu ke waktu, dan seberapa banyak. Jika Anda bisa, dapatkan riwayat cetak iuran HOA per tahun selama 10 tahun terakhir. Martinez mengatakan bahwa biaya untuk HOA biasanya meningkat tidak lebih dari setiap tahun. Dalam pengalaman Martinez, peningkatan HOA biasanya dipetakan tiga sampai lima tahun sebelumnya, menggunakan perkiraan biaya utilitas, tenaga kerja, pemeliharaan, dan banyak lagi di masa depan.
Periksa proyeksi ini jika tersedia. Karena mereka hanya perkiraan, Martinez menyarankan Anda juga memeriksa jumlah dimana biaya diizinkan untuk meningkat setiap tahun di bawah peraturan HOA. Di sebuah kompleks baru, penelitian itu dapat membantu menentukan apakah biaya HOA awal telah menarik, bahkan secara artifisial, terlalu rendah untuk menarik pemilik rumah dan bertanggung jawab untuk meningkat secara signifikan dari waktu ke waktu untuk menutupi kesenjangan antara pendapatan dan biaya.
Sebagai alternatif, kebalikannya juga bisa terjadi — yaitu, biaya HOA untuk pembangunan baru mungkin turun sedikit seiring waktu karena lebih banyak rumah ditambahkan ke pengembangan dan lebih banyak pemilik rumah tersedia untuk berbagi biaya tetap HOA.
2. Apa yang Anda Dapatkan Bervariasi Juga
Ketika Anda membeli rumah di komunitas yang dikelola, Anda sebenarnya membeli seikat kewajiban hukum dan hak di samping ruang hidup fisik, kata John Manning, managing broker di RE / MAX on Market di Seattle. Hak, layanan, dan fasilitas yang tepat yang menjadi tanggung jawab HOA dapat beragam seperti biaya yang dibebankan. "Komunitas yang terjaga keamanannya mungkin memiliki pemeliharaan gerbang sebagai satu-satunya perjanjian antara pemilik rumah, atau mungkin ada HOA di tempat dengan otoritas hukum untuk mengelola lebih banyak, " katanya.
Lihatlah apa yang termasuk (dan tidak termasuk) yang akan mempengaruhi keuangan rumah tangga Anda. Apakah Anda harus membayar untuk pengambilan sampah, misalnya? Apakah utilitas termasuk? Yang mana Bagaimana dengan layanan kabel dan / atau internet?
Ingatlah bahwa Anda akan membayar tunjangan, seperti fasilitas rekreasi, baik Anda menggunakannya atau tidak. Cari tahu waktu untuk fasilitas, seperti kolam renang dan lapangan tenis, untuk menentukan apakah mereka akan bekerja dengan jadwal Anda. Jika Anda ingin berbagi fasilitas ini dengan teman atau keluarga, periksa peraturan dan biaya yang terkait dengan penggunaan tamu.
Sejajarkan biaya — dan inklusi dan pengecualiannya — terhadap perkembangan lainnya di area tersebut, terutama yang sudah ada dalam daftar pendek Anda. "Jika Anda ingin tahu tentang rentang HOA untuk wilayah Anda, sumber daya terbaik adalah melalui broker real estat profesional yang memiliki pengetahuan tentang asosiasi pemilik rumah, " kata broker Manning.
3. Biaya Tambahan Dapat Berlaku
HOA dapat mengadopsi salah satu dari beberapa pendekatan manajemen keuangan. Pilihan-pilihan ini terutama memengaruhi bagaimana ia mendanai pengeluaran tak terduga dan investasi modal seperti menggantikan sistem HVAC.
Menurut John Manning, managing broker di RE / MAX on Market di Seattle, “Beberapa asosiasi lebih memilih cadangan uang tunai yang besar untuk memenuhi kewajiban pemeliharaan, hukum, atau manajemen ketika mereka muncul. Yang lain memiliki biaya yang lebih rendah dan mengandalkan penilaian khusus — dana yang dipungut di luar biaya HOA — untuk perbaikan dan pemeliharaan. ”Pungutan ini mirip dengan penilaian pajak yang terkadang dipungut oleh pemerintah daerah.
Begini cara rute penilaian bekerja: Ketika pengeluaran besar, seperti mengganti atap atau lift, muncul — dan cadangan HOA kekurangan dana untuk membayarnya — asosiasi dapat membebankan kepada setiap pemilik rumah penilaian khusus. Retribusi ini dapat mencapai ribuan dolar.
Menurut Manning, ukuran dana cadangan akan tergantung tidak hanya pada pendekatan HOA tetapi juga pada usia, kondisi, dan fasilitas bangunan. Perkembangan sering kali menyusun rencana multi-tahun untuk perbaikan dan investasi modal, termasuk biaya tahunan dan keseimbangan yang diharapkan dalam dana cadangan pada saat pengeluaran akan diperlukan.
Mintalah untuk melihat dokumen-dokumen itu, dengan memberikan perhatian khusus pada seberapa baik pengeluaran yang dibutuhkan sejalan dengan saldo dana cadangan. Bantuan profesional dapat berharga saat mempelajari spreadsheet ini. Perusahaannya, kata Manning, adalah "meminta klien mendiskusikan laporan keuangan dengan seorang pakar CPA dalam menganalisis keuangan."
HOA harus dapat memberikan daftar seperti itu. Tanyakan juga, apakah ada penilaian khusus yang direncanakan di masa depan. Perhatikan bahwa skala ekonomi dapat berarti bahwa penilaian khusus untuk biaya modal tertentu mungkin lebih kecil di HOA yang memiliki banyak anggota dan lebih tinggi di HOA yang lebih kecil, di mana biaya yang sama akan memiliki lebih sedikit pemilik rumah untuk mendanainya.
4. Biaya dan Persetujuan Hipotek Anda
Ketika merenungkan pembelian properti dalam pengembangan yang direncanakan, Anda tentu saja akan mempertimbangkan dampak dari iuran HOA ke dalam keuangan keseluruhan Anda. Demikian juga calon pemberi pinjaman hipotek.
Seperti yang mereka lakukan dengan pajak properti (yang, omong-omong, tidak termasuk dalam biaya HOA di sebagian besar perkembangan), bank akan mempertimbangkan biaya HOA bulanan Anda ketika memutuskan seberapa besar hipotek yang akan mampu Anda bayar. Akibatnya, Anda mungkin bergulat dengan tradeoff yang menjengkelkan saat Anda memutuskan di antara properti. Biaya HOA yang lebih tinggi dapat membuat Anda dengan jumlah yang disetujui lebih kecil untuk dibelanjakan di rumah Anda dibandingkan dengan memilih properti alternatif dengan biaya rendah atau tanpa biaya.
Menariknya, keberadaan biaya tidak selalu mengurangi nilai properti; jika ada, ada bukti efek sebaliknya. Penelitian oleh ahli ekonomi mikro Clarke menemukan bahwa, setelah menyamakan ukuran dan lokasi rumah, properti yang merupakan bagian dari HOA dijual dengan rata-rata sekitar 4% lebih banyak daripada mereka yang tidak berada dalam sebuah asosiasi. Premi tertinggi, menurutnya, ketika rumah dan pengembangannya baru; menurun seiring bertambahnya usia.
Calon pemberi pinjaman Anda dapat memberikan angka pembayaran hipotek, dan Anda seharusnya sudah memiliki nomor pajak properti dan biaya HOA. Jika Anda baru memulai pencarian di rumah — dan belum memiliki hubungan dengan pemberi pinjaman mana pun — gunakan kalkulator hipotek online untuk memperkirakan kemungkinan pembayaran hipotek untuk pokok yang Anda cari, dan untuk memasukkan informasi relevan lainnya, termasuk Anda uang muka terencana.
Sekali lagi, pemberi pinjaman apa pun yang Anda ajak bicara dapat menyediakan ini. Atau, banyak kalkulator hipotek online, termasuk yang kami tautkan di atas, juga memungkinkan Anda untuk meminta penawaran dari pemberi pinjaman hipotek dengan tarif dan jumlah maksimum yang disetujui.
5. Hitungan Perjanjian
Karena aturan dan regulasi HOA tertentu mungkin unik, jangan mengandalkan informasi tangan kedua atau pengalaman masa lalu di perkembangan lain untuk mempelajari apa aturan dan perjanjian HOA. Dan berpikir keras tentang apakah Anda akan dapat hidup dengan mereka.
Anda dapat menemukan bahwa Anda dibatasi dengan lebih banyak cara daripada yang mungkin Anda bayangkan. Selain mengatur warna pintu dan sejenisnya, CC & Rs dapat membatasi caranya tinggi rumput Anda dapat tumbuh, apakah Anda dapat menanam atau menghilangkan pohon, jenis kendaraan apa yang dapat Anda parkir di jalan atau di jalan masuk Anda (larangan parkir RV tidak jarang, misalnya), seberapa tinggi pagar bisa, dan jenis apa yang penutup yang dapat Anda gunakan pada jendela menghadap ke jalan.
Jika hidup ramah lingkungan adalah prioritas pribadi, periksa ketentuan hijau HOA, dimulai dengan apa yang bisa ditanam di sekitar rumah Anda, dan bagaimana vegetasi itu dapat dipertahankan.
Misalnya, beberapa HOA tidak mengizinkan xeriscaping, bentuk lansekap ramah lingkungan untuk iklim kering, dan dapat membatasi ukuran dan komposisi taman apa pun yang Anda tanam. Peraturan tersebut juga dapat menentukan penggunaan pupuk, pestisida, atau sistem sprinkler tertentu untuk memelihara halaman dan melarang sejenis tumpukan kompos dan panel surya.
Periksa bahasa apa pun yang dapat mencegah Anda, atau bahkan menyulitkan, menyewakan properti Anda. Apa yang dianggap adat dapat bergantung pada yurisdiksi. “Di wilayah Seattle, lazim ditemukan larangan sewa jangka pendek. HOA memiliki minat untuk membatasi persentase unit yang tidak diduduki pemilik, karena pemberi pinjaman hipotek mungkin enggan untuk meminjamkan pada bangunan yang memiliki tingkat sewa yang tinggi, ”kata Manning.
6. Manajemen Konflik
Seperti di komunitas mana pun, ketidaksepakatan muncul dalam suatu pembangunan yang terencana, kadang-kadang mengenai penduduk tertentu yang membungkuk atau melanggar aturan. Sebelum Anda membeli, telusuri bagaimana aturan ditetapkan dan ditegakkan dan hukuman apa yang dikenakan terhadap pelanggar aturan.
Sanksi bisa ketat. Di beberapa HOA, hasilnya mungkin termasuk didenda atau digugat atau memiliki HOA menempatkan gadai di rumah Anda. Berikan perhatian khusus pada apakah HOA dapat mengambil alih properti Anda karena tidak membayar iuran HOA atau tidak membayar denda akibat pelanggaran CC&R.
Tanyakan tentang proses penyelesaian konflik, serta bagaimana HOA mengelola penambahan atau amandemen aturan.
Minta daftar atau penghitungan konflik dan pelanggaran peraturan yang harus diselesaikan oleh asosiasi. Jika informasi itu tidak merinci tuntutan hukum, tanyakan tentang itu. Pastikan untuk memeriksa adanya tuntutan hukum di masa lalu, sekarang, atau tertunda yang melibatkan HOA. Juga, tinjau hasil dari setiap kasus tersebut.
7. Reputasi HOA
Karena asosiasi tersebut pada dasarnya berfungsi sebagai pemerintah daerah yang hiper-lokal bagi masyarakat, ia perlu memeriksa siapa yang menjalankannya dan seberapa baik orang-orang itu berfungsi bersama.
Sangat umum bagi HOA untuk diawasi oleh warga masyarakat yang memegang posisi mereka sebagai sukarelawan dan dipilih oleh anggota asosiasi. Namun, beberapa asosiasi sepenuhnya dikelola secara profesional. Jika perusahaan swasta mengelola HOA, selidiki reputasinya sebelum Anda membeli. Jika HOA memiliki beberapa karyawan, atau perusahaan tempat ia melakukan kontrak tugas, tanyakan tentang entitas ini dan pekerjaan yang mereka lakukan.
Bicaralah jika Anda bisa dengan beberapa pemilik gedung saat ini — yang lebih disukai yang tidak berada di dewan HOA dan telah tinggal di gedung selama beberapa tahun. Bagaimana secara kolegial fungsi dewan? Apakah perbedaan pendapat biasanya ditangani secara sipil dan konstruktif? Waspadai indikasi seringnya drama, bahkan abadi. Seperti halnya beberapa badan pengatur lainnya, HOA dapat terhambat oleh egoisme, permainan kekuasaan, dan politik kecil.
Jadwalkan waktu untuk berbicara dengan presiden HOA, untuk mengetahui apakah Anda ingin orang ini membuat keputusan atas nama Anda tentang pengembangan. Tanyakan kepada presiden juga, tentang minat di antara penduduk dalam melayani di papan tulis: Apakah ada motivasi tinggi untuk melakukannya, atau ketidakpedulian relatif? Percakapan ini juga dapat memotivasi Anda (atau tidak) untuk melayani di papan tulis sendiri suatu hari nanti, suatu langkah yang akan membutuhkan pemilihan dan memberikan waktu luang untuk tanggung jawab baru Anda.
8. Kepatuhan terhadap HOA
Jangan mengandalkan peringatan yang benar terhadap masalah yang tersisa antara asosiasi dan pemilik rumah saat ini yang menarik minat Anda. Kegagalan untuk bertanya tentang masalah-masalah ini secara tepat waktu dapat mengakibatkan Anda mewarisi mereka ketika Anda memiliki properti.
Beberapa masalah potensial mungkin sudah jelas, seperti lansekap yang mati atau tumbuh terlalu banyak atau cat yang mengelupas. Sebaliknya, sudahkah pemilik melakukan perbaikan eksterior atau perubahan lain pada properti tanpa mendapat persetujuan HOA? Jika perubahan ini tidak sesuai dengan aturan, apa yang bisa terjadi pada Anda jika Anda memiliki properti? Anda mungkin dapat memaksa pemilik untuk memperbaiki masalah sebagai bagian dari perjanjian penjualan atau memberikan uang tunai pada saat penutupan.
9. Tanggung Jawab Asuransi
Seperti halnya kepemilikan properti, ketentuan asuransi dalam pengembangan yang direncanakan juga dapat dibagi, dengan HOA mencakup beberapa bahaya atau area dan pemilik rumah bertanggung jawab atas yang lain.
Ini sering diamanatkan oleh hukum negara. Di Florida, misalnya, kondominium HOA harus mengasuransikan semua properti umum, yang mencakup setiap bagian bangunan hingga drywall unit yang belum selesai. Sementara itu, pemilik rumah bertanggung jawab untuk mengasuransikan semua properti pribadi dalam unit mereka, termasuk peralatan, lantai, lemari, perawatan jendela, dan sejenisnya.
Periksa undang-undang untuk negara bagian tempat Anda akan tinggal untuk pembagian persyaratan yang tepat. Konfirmasikan HOA untuk properti yang Anda pertimbangkan mematuhi persyaratan tersebut.
Asuransi bencana sangat penting jika Anda mempertimbangkan pembelian kondominium atau townhouse di daerah yang rawan bencana alam besar, seperti banjir, gempa bumi, badai salju, kebakaran hutan, tornado, atau angin topan. "Di Pasifik Barat Laut, asuransi gempa bumi sangat umum, meskipun tidak diharuskan, " kata Manning.
Periksa apakah HOA menyediakan cakupan tambahan sebagai peluang untuk memiliki dalam pengembangan. “HOA yang berpikiran maju dapat membuat bangunan kondominium lebih menarik” dengan cara ini, kata Manning. Mereka mungkin menambahkan "gempa bumi dan jenis-jenis asuransi bahaya lainnya, akan tercermin dalam iuran HOA pemilik rumah." ruang lingkup HOA.
Garis bawah
Hidup dalam perkembangan yang terencana — dan sebagian diatur oleh aturan-aturan HOA — bisa menjadi berkah campuran. Ini menawarkan prospek untuk bertukar kendali atas rumah Anda untuk mengurangi tanggung jawab merawatnya, dan untuk kepentingan menikmati fasilitas dan keamanan bersama. Namun, ini juga dapat memperdagangkan tampilan yang beragam dari lingkungan yang khas untuk penampilan yang lebih seragam, meskipun dengan kemungkinan yang lebih rendah dari rasa dekorasi tetangga atau kebiasaan perawatan yang ceroboh menjadi masalah bagi Anda.
Seberapa baik Anda merangkul pengorbanan tersebut akan berkontribusi pada seberapa bahagia Anda akan berada di kondominium atau "rumah yang direncanakan" lainnya. Jika Anda memutuskan untuk melanjutkan pembelian, pastikan untuk melibatkan para profesional, termasuk agen real estat, yang akrab dengan rencana pembangunan dan HOA karena ada sejumlah aspek yang tidak biasa dibandingkan dengan membeli rumah keluarga tunggal.
