"Rebound pasar perumahan sewa sedang berlangsung."
Demikian pernyataan sebuah laporan yang dikeluarkan oleh Pusat Gabungan untuk Studi Perumahan Universitas Harvard. Memang: Sekitar satu dari tiga rumah tangga Amerika ditempati oleh penyewa pada 2013, tahun terakhir yang angka tersedia.
Bagi konsumen, persewaan merupakan alternatif yang nyaman atau ekonomis dari kepemilikan rumah. Bagi pemilik properti, persewaan adalah cara yang bagus untuk menghasilkan pendapatan pasif. Tetapi karena Anda berurusan dengan sesuatu yang sama vital dan intimnya dengan rumah seseorang (meskipun itu hanya sementara), penting agar pihak-pihak di kedua sisi sewa memahami hak-hak hukum mereka.
Undang-undang pemilik-penyewa umumnya berada di bawah yurisdiksi masing-masing negara. Namun, banyak undang-undang negara bagian dalam cakupan yang sangat mirip, sedemikian rupa sehingga penyewa dan tuan tanah di seluruh AS harus mengharapkan yang berikut.
Apa yang Terlarang Bagi Tuan Tanah?
1. Tuan tanah tidak bisa menerobos masuk ke rumah yang ditempati penyewa tanpa pemberitahuan.
Meskipun secara teknis itu milik mereka, tuan tanah tidak bisa begitu saja memasuki tempat penyewa dengan kemauan. Menurut banyak undang-undang negara bagian, mereka harus memberikan pemberitahuan setidaknya 24 hingga 48 jam jika mereka ingin mengunjungi properti mereka yang diduduki. Ini termasuk alasan khas yang akan dikunjungi pemilik, seperti membuat perbaikan atau menunjukkan properti kepada calon penyewa di masa depan.
Ada dua pengecualian untuk ini: jika ada keadaan darurat (seperti kebakaran atau kebocoran gas), atau jika pemilik memiliki alasan untuk percaya bahwa penyewa telah meninggalkan properti.
Tidak semua negara bagian memiliki undang-undang masuk pemilik tanah yang spesifik pada buku-buku tersebut, tetapi penyewa mungkin masih dapat membatasi kunjungan tuan tanah dengan meminta kontraknya termasuk “perjanjian kenikmatan yang tenang.” Lihat Memahami Perbuatan Properti .
2. Tuan tanah tidak dapat mengunci atau membekukan penyewa.
Pemilik tanah pada umumnya menghadapi pertempuran hukum yang berat jika dia memutuskan untuk mengakhiri pengaturan sewa atau mengakhiri hunian penyewa sebelum masa sewa berakhir.
Ya, pemilik tanah dapat mengusir penyewa karena berbagai alasan, tetapi ia harus melalui saluran hukum yang tepat dan memberi penyewa pemberitahuan 30 hari. Tuan tanah yang tiba-tiba mengunci penyewa keluar dari properti tanpa peringatan dapat ditampar dengan tuduhan pelanggaran dan / atau pencurian, dan mungkin termasuk dalam definisi penggusuran pembalasan.
Demikian pula, mematikan utilitas dapat dilihat sebagai sengaja menempatkan penyewa dalam bahaya, terutama jika iklim lokal rentan terhadap panas atau dingin yang ekstrem.
3. Tuan tanah (biasanya) tidak dapat mengenakan biaya lebih dari yang diizinkan oleh kontrak.
Setelah sewa jangka panjang (kontrak yang mengikat secara hukum) ditandatangani, ada sangat sedikit keadaan di mana pemilik dapat menaikkan sewa. Satu-satunya cara syarat dapat diubah adalah jika kenaikan memenuhi kriteria yang telah ditentukan dalam sewa itu sendiri.
Kriteria tersebut dapat mencakup penyewa baru yang bergabung dengan rumah tangga; pembelian hewan peliharaan; atau jika pemilik secara signifikan mengubah bagian dari properti.
Tuan tanah juga dapat meningkatkan sewa jika properti terletak di kota dengan peraturan sewa-kontrol atau sewa yang distabilkan yang memungkinkan perubahan tersebut. Tata cara ini menentukan keadaan di mana sewa properti yang memenuhi syarat (biasanya yang lebih tua) dapat diubah, dan seberapa banyak. Kenaikan mungkin terkait dengan tingkat inflasi, misalnya.
4. Tuan tanah tidak dapat melakukan diskriminasi.
Aturan ini berasal dari FBI. Fair Housing Act, yang bisa dibilang salah satu bagian terpenting dari legislasi yang akan datang dari gerakan Hak-Hak Sipil tahun 1960-an, melarang siapa pun (termasuk tuan tanah) dari menolak untuk menyewakan kepada pemohon berdasarkan ras, warna kulit, asal kebangsaan, jenis kelamin, keluarga status atau cacat. Departemen Perumahan dan Pengembangan Kota AS bertindak sebagai penegak utamanya. Lihat Apa yang Dilakukan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan .
Misalnya, sebagai pemilik rumah, Anda tidak dapat mengiklankan properti Anda hanya untuk "orang Asia" atau "tidak boleh ada anak" (ya, bahkan keluarga dengan anak-anak dilindungi oleh FHA). Demikian pula, Anda tidak dapat memberikan persyaratan atau perjanjian yang berbeda untuk anggota dari kelas yang dilindungi berbeda dari yang Anda lakukan untuk penyewa lainnya.
Garis bawah
Meskipun tuan tanah memiliki properti sewaan, penyewa memiliki perlindungan unik dari diskriminasi, pelecehan, kenaikan sewenang-wenang, dan penggusuran yang salah.
Undang-undang pemilik-penyewa berbeda untuk setiap negara bagian, tetapi selama tuan tanah memelihara rumah dan meninggalkan penyewa dengan tenang, dan penyewa menghormati properti dan membayar sewanya tepat waktu, kemungkinan besar tidak ada yang harus berkonsultasi dengan undang-undang setempat - atau mengeluh kepada Orang yang berwenang dalam lingkup lokal. Untuk informasi lebih lanjut, lihat Panduan Lengkap Menjadi Tuan Tanah.
