Real estat mewakili sebagian besar kekayaan kebanyakan orang, dan ini terutama berlaku bagi banyak pemilik rumah di Amerika Serikat. Menurut Survei Keuangan Konsumen terbaru oleh Federal Reserve, 65, 2% keluarga Amerika memiliki tempat tinggal utama mereka sendiri. Ukuran dan skala pasar real estat menjadikannya sektor yang menarik dan menggiurkan bagi banyak investor. Artikel ini akan melihat beberapa faktor utama yang mempengaruhi pasar real estat dan berbagai investasi yang tersedia.
TUTORIAL: Menjelajahi Investasi Real Estat
4 Faktor Kunci Yang Menggerakkan Pasar Real Estat
Faktor-Faktor Yang Mempengaruhi Real Estat
Demografi
Demografi adalah data yang menggambarkan komposisi suatu populasi, seperti usia, ras, jenis kelamin, pendapatan, pola migrasi, dan pertumbuhan populasi. Statistik ini sering diabaikan tetapi merupakan faktor penting yang memengaruhi harga real estat dan jenis properti apa yang diminati. Pergeseran besar dalam demografi suatu negara dapat berdampak besar pada tren real estat selama beberapa dekade.
Misalnya, baby boomer yang lahir antara 1945 dan 1964 adalah contoh tren demografis yang berpotensi memengaruhi pasar real estat secara signifikan. Transisi baby boomer ke masa pensiun adalah salah satu tren generasi yang lebih menarik di abad terakhir, dan pensiunnya baby boomer ini, yang dimulai sejak 2010, pasti akan diperhatikan di pasar selama beberapa dekade mendatang.
Ada banyak cara jenis pergeseran demografis ini dapat memengaruhi pasar real estat, tetapi bagi seorang investor, beberapa pertanyaan kunci yang mungkin diajukan adalah: i) Bagaimana hal ini memengaruhi permintaan rumah kedua di daerah liburan populer karena semakin banyak orang yang mulai pensiun ? Atau ii) Bagaimana hal ini mempengaruhi permintaan akan rumah yang lebih besar jika pendapatan lebih kecil dan anak-anak semuanya pindah? Pertanyaan-pertanyaan ini dan lainnya dapat membantu investor mempersempit jenis dan lokasi investasi real estat yang mungkin diinginkan jauh sebelum tren dimulai.
Suku bunga
Suku bunga juga memiliki dampak besar pada pasar real estat. Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli rumah dengan hipotek, ada baiknya meneliti suku bunga menggunakan kalkulator hipotek. Perubahan suku bunga dapat sangat memengaruhi kemampuan seseorang untuk membeli properti residensial. Itu karena semakin rendah suku bunga, semakin rendah biaya untuk mendapatkan hipotek untuk membeli rumah, yang menciptakan permintaan yang lebih tinggi untuk real estat, yang sekali lagi mendorong harga naik.
Penting untuk dicatat bahwa ketika suku bunga naik, biaya untuk memperoleh hipotek meningkat, sehingga menurunkan permintaan dan harga real estat. Namun, ketika melihat dampak dari suku bunga pada investasi ekuitas seperti kepercayaan investasi real estat (REIT), bukan pada perumahan real estat, hubungan dapat dianggap sebagai mirip dengan hubungan obligasi dengan suku bunga. Ketika suku bunga menurun, nilai obligasi naik karena tingkat kuponnya menjadi lebih diinginkan, dan ketika suku bunga naik, nilai obligasi menurun. Demikian pula, ketika tingkat bunga menurun di pasar, hasil tinggi REIT menjadi lebih menarik dan nilainya naik. Ketika suku bunga naik, imbal hasil REIT menjadi kurang menarik dan menurunkan nilainya. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang efek ini, lihat Bagaimana Suku Bunga Mempengaruhi Nilai Properti .)
Ekonomi
Faktor kunci lain yang mempengaruhi nilai real estat adalah kesehatan ekonomi secara keseluruhan. Ini umumnya diukur dengan indikator ekonomi seperti PDB, data ketenagakerjaan, aktivitas manufaktur, harga barang, dll. Secara umum, ketika ekonomi lesu, begitu juga real estat.
Namun, siklus ekonomi dapat memiliki berbagai efek pada berbagai jenis real estat. Misalnya, jika REIT memiliki persentase lebih besar dari investasinya di hotel, biasanya REIT akan lebih terpengaruh oleh penurunan ekonomi daripada REIT yang berinvestasi di gedung perkantoran. Hotel adalah bentuk properti yang sangat sensitif terhadap kegiatan ekonomi karena jenis struktur sewa yang melekat dalam bisnis. Menyewa kamar hotel dapat dianggap sebagai bentuk sewa jangka pendek yang dapat dengan mudah dihindari oleh pelanggan hotel jika ekonomi berkinerja buruk. Di sisi lain, penyewa kantor umumnya memiliki sewa jangka panjang yang tidak dapat diubah di tengah krisis ekonomi. Jadi, meskipun Anda harus mengetahui bagian dari siklus perekonomian, Anda juga harus mengetahui sensitivitas properti real estat terhadap siklus ekonomi.
Kebijakan / Subsidi Pemerintah
Legislasi juga merupakan faktor lain yang dapat memiliki dampak yang cukup besar terhadap permintaan dan harga properti. Kredit pajak, potongan, dan subsidi adalah beberapa cara pemerintah untuk sementara waktu meningkatkan permintaan real estat selama mereka ada di sana. Menyadari insentif pemerintah saat ini dapat membantu Anda menentukan perubahan penawaran dan permintaan dan mengidentifikasi tren yang berpotensi salah.
Misalnya, pada tahun 2009, pemerintah AS memperkenalkan kredit pajak pembeli rumah pertama kali kepada pemilik rumah dalam upaya untuk melompati penjualan rumah dalam ekonomi yang lesu (hanya mereka yang membeli rumah antara 2008-2010 yang memenuhi syarat). Menurut National Association of Realtors (NAR), insentif pajak ini saja menyebabkan 900.000 pembeli rumah membeli rumah. Ini adalah kenaikan yang cukup besar, meskipun sementara, dan tanpa mengetahui kenaikan itu adalah hasil dari insentif pajak, Anda mungkin akhirnya menyimpulkan bahwa permintaan akan perumahan naik berdasarkan faktor-faktor lain.
Apa Investasi Terbaik?
Ukuran dan skala pasar real estat menjadikannya pasar yang menarik dan menggiurkan bagi banyak investor. Investor dapat berinvestasi langsung di real estat fisik atau memilih untuk berinvestasi secara tidak langsung melalui dana yang dikelola. Investasi langsung dalam real estat melibatkan pembelian properti residensial atau komersial untuk digunakan sebagai properti yang menghasilkan pendapatan atau untuk dijual kembali di masa mendatang. Cara tidak langsung untuk berinvestasi di pasar real estat termasuk berinvestasi dalam trust investasi real estat (REIT), dana yang diperdagangkan di bursa real estat (ETF), dana real estat bercampur (CREF) dan dana infrastruktur. Karena semakin tinggi likuiditas yang tersedia di pasar, semakin rendah biaya transaksi dan persyaratan modal yang lebih rendah, rata-rata investor lebih suka berinvestasi secara tidak langsung dalam real estat. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang cara mendapatkan keuntungan dari pasar perumahan, baca Cara Sederhana Untuk Berinvestasi dalam Real Estat. )
Garis bawah
Artikel ini memperkenalkan beberapa faktor tingkat tinggi yang memainkan peran penting dalam menggerakkan pasar real estat, tetapi ada juga bagian yang lebih kompleks yang ikut berperan. Dan meskipun beberapa faktor yang disebutkan di atas menunjukkan hubungan yang jelas antara faktor dan pasar, dalam praktiknya, hasilnya bisa sangat berbeda. Namun, memahami faktor-faktor utama yang mendorong pasar real estat sangat penting untuk melakukan evaluasi komprehensif terhadap investasi potensial.
(Untuk lebih lanjut tentang topik ini, baca Menghasilkan Uang Di Real Estat Hunian.)
