Daftar Isi
- 1. Kerusakan Inspeksi Rayap
- 2. Appraisal Terlalu Rendah
- 3. Ada Awan pada Judul
- 4. Inspeksi Rumah Menunjukkan Cacat
- 5. Satu Pihak Mendapat Kaki Dingin
- 6. Pembiayaan Anda Turun
- 7. Rumah Berada di Area Berisiko Tinggi
- 8. Rumah Tidak Dapat Diasuransikan
- 9. Perbedaan dalam GFE dan HUD-1
- 10. Kesalahan Mencegah Penutupan Tepat Waktu
- Garis bawah
Menerima tawaran pembelian di rumah Anda seperti mendapatkan pelari yang paling tinggi selama maraton. Tapi pegang sampanye — properti itu bukan milikmu dulu. Selama 30 hari atau lebih antara saat penawaran pembelian Anda diterima dan kunci diserahkan kepada Anda — biasanya disebut sebagai escrow — ada banyak rintangan yang harus diatasi. Jika Anda menemukan salah satu dari mereka, pembelian mungkin jatuh dan menempatkan Anda kembali di garis awal.
Sama seperti seorang atlet yang berlatih untuk balapan, Anda dapat melatih diri Anda untuk langkah-langkah terakhir yang menakutkan dalam membeli rumah. Prosedur dan aturan escrow berbeda-beda di setiap negara, tetapi di sini ada 10 masalah paling umum yang dihadapi selama periode ini dan apa, jika ada, yang dapat dilakukan untuk mencegah atau memitigasi mereka.
Pengambilan Kunci
- Prosedur dan aturan escrow berbeda-beda di setiap negara, tetapi ada masalah yang dapat mencegah pembeli untuk menutup transaksi selama periode ini. Kerusakan harga, penilaian yang rendah, klaim atas judul, dan cacat dalam inspeksi rumah dapat memperlambat penutupan. Mungkin ada kasus di mana pembeli atau penjual mungkin kedinginan atau pembiayaan mungkin jatuh. Masalah lain yang dapat menunda penutupan termasuk rumah di daerah berisiko tinggi atau tidak dapat diasuransikan. Mungkin ada masalah dengan perkiraan itikad baik, atau kesalahan lain dapat mencegah penutupan.
1. Pemeriksaan Rayap Menunjukkan Kerusakan
Pemberi pinjaman akan melakukan pemeriksaan hama di rumah. Ini dilakukan dengan biaya Anda — biasanya kurang dari $ 100 — untuk memastikan tidak ada kerusakan serius yang disebabkan oleh serangga pengunyah kayu seperti rayap atau semut kayu. Pemeriksaan ini melindungi kepentingan kreditur di properti. Pemilik rumah yang menemukan masalah rayap setelah pindah sering meninggalkan properti, meninggalkan pemberi pinjaman memegang tas. Beberapa pemberi pinjaman mungkin tidak memerlukan inspeksi rayap, tetapi mungkin Anda tetap berminat untuk mendapatkannya.
Jika inspeksi menemukan bukti adanya serangan yang terlihat, area yang bermasalah mungkin harus diperbaiki sebelum escrow dapat ditutup. Jika masalahnya terlalu parah dan / atau penjual tidak mau membayar untuk memperbaikinya, Anda memiliki opsi untuk pergi jika perjanjian pembelian Anda memiliki kemungkinan yang tepat.
2. Appraisal Terlalu Rendah
Penilaian adalah penilaian properti yang dilakukan oleh pihak yang berwenang. Mereka umumnya dilakukan untuk keperluan perpajakan, sebagai bagian dari proses untuk mendapatkan pembiayaan rumah, atau untuk menjual rumah. Penilai menggunakan berbagai metode untuk menentukan nilai properti, seperti nilai pasar saat ini di rumah yang sebanding.
Bank akan memiliki rumah yang dinilai. Sekali lagi, ini adalah biaya Anda. Penilaian ini dilakukan untuk melindungi kepentingannya di rumah. Bank ingin memastikan rumah bernilai setidaknya sebanyak yang akan Anda bayar untuk itu, jadi jika penyitaan terjadi, ia dapat menutup kerugiannya. Jika penilaian terlalu rendah, penjual harus menurunkan harga jual atau Anda harus membayar tunai untuk perbedaannya. Dimungkinkan untuk mendapatkan opini kedua yang lebih menguntungkan dari penilai yang berbeda.
3. Ada Awan pada Judul
Asuransi hak milik melindungi Anda dan pemberi pinjaman terhadap klaim properti di masa depan. Jika ada semacam hak gadai atau klaim terhadap properti, masalah ini harus diselesaikan sebelum transaksi dapat dilanjutkan. Harus ada judul yang jelas agar transaksi real estat dapat dilanjutkan. Asuransi pertanggungan mencakup terhadap hal-hal seperti kepemilikan oleh pihak ketiga, pemalsuan, dan penipuan, serta hak gadai atau penilaian terhadap properti.
Selama proses escrow, Anda harus menyewa perusahaan judul untuk melakukan pencarian judul dan menerbitkan asuransi judul. Pencarian judul memastikan bahwa tidak ada orang lain — Internal Revenue Service (IRS), negara bagian, atau kerabat penjual — yang memiliki klaim legal terhadap properti yang ingin Anda beli.
4. Inspeksi Rumah Menunjukkan Cacat
Sebagian besar penawaran pembelian memiliki kontingensi inspeksi rumah tertulis di dalamnya, jadi jika inspeksi rumah mengungkapkan masalah serius, pembeli dapat mundur tanpa penalti. Jika Anda tidak memasukkan kontingensi ini ke dalam kontrak Anda, Anda mungkin kehilangan uang Anda yang sesungguhnya — biasanya beberapa ribu dolar — jika Anda memutuskan untuk tidak membeli rumah berdasarkan inspeksi. Ingat, uang yang sungguh-sungguh adalah deposit yang Anda masukkan untuk menunjukkan minat Anda di rumah dan niat baik untuk melakukan pembelian.
5. Satu Pihak Mendapat Kaki Dingin
Kontrak akan menguraikan alasan yang dapat dibenarkan baik pembeli atau penjual untuk mundur tanpa penalti, seperti tidak mengesampingkan kontingensi atau tidak memenuhi tenggat waktu. Namun, jika Anda memutuskan setelah mengesampingkan hal-hal yang tidak ingin Anda lalui dengan pembelian — mungkin Anda menemukan rumah lain yang lebih Anda sukai — Anda akan kehilangan uang Anda yang sungguh-sungguh.
Alasannya adalah karena hal itu memiliki konsekuensi keuangan bagi penjual. Uang yang sungguh-sungguh membantu untuk memberi kompensasi kepada penjual untuk waktu rumah itu keluar dari pasar, yang akan menunda jumlah waktu yang akhirnya membawanya untuk menjual. Sebaliknya, jika penjual memutuskan untuk mundur karena perubahan hati atau karena tawaran yang lebih baik dibuat, Anda akan memiliki hak hukum untuk mengambil ganti rugi dari penjual.
6. Pembiayaan Anda Turun
Pembeli yang cerdas tidak membuat penawaran di rumah tanpa persetujuan awal, yang berarti mendapatkan komitmen pinjaman tertulis dari bank yang mengatakan bahwa itu akan memberi Anda hipotek dalam jumlah tertentu. Dan, pada gilirannya, penjual yang cerdas tidak menerima penawaran dari pembeli yang tidak disetujui sebelumnya. Namun, ada hal-hal yang dapat mencegah penutupan pinjaman, seperti jika Anda berbohong pada aplikasi, tingkat bunga meningkat tajam, situasi pekerjaan Anda berubah, atau skor kredit Anda turun. Tanyakan kreditor Anda bagaimana Anda dapat menghindari masalah seperti ini. Dan jika Anda seorang penjual, ingatlah bahwa pra-kualifikasi tidak sama dengan yang disetujui sebelumnya.
Persetujuan awal adalah evaluasi awal oleh pemberi pinjaman yang menentukan apakah peminjam dapat diberikan tawaran persetujuan awal.
7. Rumah Berada di Area Berisiko Tinggi
Anda akan menerima dokumen yang menguraikan bahaya alam yang dapat memengaruhi rumah — banjir, gempa bumi, bahaya seismik, kebakaran — selama penampungan di negara-negara bagian yang membutuhkan laporan pengungkapan bahaya alam. Pemberi pinjaman mungkin mengharuskan Anda untuk membeli asuransi bahaya di atas dan di luar asuransi pemilik rumah Anda jika rumah itu berada di daerah berisiko tinggi. Jenis asuransi ini bisa sangat mahal. Ini juga merupakan biaya yang harus Anda bayar setiap bulan sampai hipotek dilunasi atau sampai Anda menjual rumah.
Untuk mencegah kejutan yang tidak menyenangkan selama escrow, tanyakan agen Anda, calon tetangga baru, atau departemen perencanaan kota yang ada bahaya alam di daerah yang Anda inginkan, apa jenis asuransi tambahan yang mungkin harus Anda beli, dan berapa biayanya sebelum Anda dimasukkan ke dalam tawaran di rumah.
8. Rumah Tidak Dapat Diasuransikan
Jika pemilik rumah sebelumnya membuat klaim asuransi utama di rumah, seperti kerusakan air atau jamur, itu akan muncul dalam catatan asuransi, dan perusahaan dapat menolak pertanggungan karena rumah mungkin terlalu banyak risiko. Jika sebuah rumah tidak dapat diasuransikan, Anda tidak akan dapat membelinya kecuali jika Anda adalah pembeli semua uang tunai, karena pemberi pinjaman mengharuskan Anda untuk mempertahankan asuransi pemilik rumah sampai hipotek dilunasi. Tentu saja, bahkan jika Anda seorang pembeli tunai, mungkin bukan ide yang baik untuk membeli rumah yang tidak dapat diasuransikan.
9. Perbedaan Antara Estimasi Itikad Baik dan HUD-1
Ketika Anda mendapatkan persetujuan pinjaman — dan lagi ketika Anda mengajukan penawaran pada properti tertentu — pemberi pinjaman Anda harus memberi Anda perkiraan dengan niat baik yang merinci biaya penutupan terkait dengan mendapatkan pembiayaan di rumah. Perkiraan niat baik pada dasarnya adalah konsep kasar dari informasi pada formulir HUD-1 yang Anda terima setidaknya 24 jam sebelum ditutup. Seperti namanya, perkiraan itikad baik haruslah perkiraan dekat dari apa yang sebenarnya Anda bayar — idealnya dalam 10%. Ingatlah bahwa beberapa pemberi pinjaman yang tidak bermoral akan mencoba menarik klien dengan perkiraan rendah yang tidak realistis.
Jika ini terjadi, dan Anda tidak bisa membuat pemberi pinjaman mundur dengan biaya berlebihan, opsi terbaik Anda mungkin meminta penjual untuk memperpanjang tanggal penutupan dan mencoba untuk mendapatkan pembiayaan alternatif. Ini akan memungkinkan Anda tetap membeli properti tanpa ditipu.
10. Kesalahan Mencegah Penutupan Tepat Waktu
Ada banyak pihak yang terlibat dalam penutupan escrow. Jika salah satu dari mereka melakukan kesalahan, penutupan Anda mungkin tertunda. Tergantung pada kondisi yang diuraikan dalam kontrak pembelian Anda dan yang salahnya keterlambatan, jika Anda tidak tepat waktu, Anda mungkin harus membayar penjual penalti untuk setiap hari penutupan terlambat.
Penjual juga bisa menolak untuk memperpanjang tanggal penutupan, dan seluruh kesepakatan bisa gagal. Dalam skenario kasus terbaik, penjual cukup setuju untuk memperpanjang tanggal penutupan tanpa penalti. Lagi pula, jika kesepakatan tidak ditutup, penjual harus memulai dari awal lagi juga.
Garis bawah
Mentransfer kepemilikan rumah merupakan tekanan bagi semua pihak. Banyak hal harus terjadi dalam waktu singkat, dan bisa ada konsekuensi besar jika ada yang gagal. Proses ini bisa sangat menegangkan bagi pembeli, yang harus melalui proses yang kompleks dan terkadang tidak dikenal dan membuat banyak keputusan berat terkait dengan apa yang mungkin merupakan pembelian paling mahal dalam hidup mereka. Jika Anda meluangkan waktu untuk membiasakan diri dengan proses escrow dan potensi jebakannya jauh di muka, Anda akan siap secara emosional, intelektual, dan finansial untuk menyelesaikan lomba dan menutup kesepakatan.
