Apa itu Pinjaman Wrap-Around?
Pinjaman menyeluruh adalah jenis pinjaman hipotek yang dapat digunakan dalam transaksi pembiayaan pemilik. Jenis pinjaman ini melibatkan hipotek penjual di rumah dan menambahkan nilai tambahan tambahan untuk sampai pada harga total pembelian yang harus dibayarkan kepada penjual dari waktu ke waktu.
Bentuk pembiayaan yang dijadikan dasar pinjaman umumnya digunakan dalam transaksi yang dibiayai penjual. Pinjaman menyeluruh mengambil karakteristik yang sama dengan pinjaman yang dibiayai penjual, tetapi memasukkan hipotek penjual saat ini ke dalam persyaratan pembiayaan.
Pembiayaan Penjual
Penjual pembiayaan adalah jenis pembiayaan yang memungkinkan pembeli untuk membayar jumlah pokok langsung ke penjual. Transaksi pembiayaan penjual memiliki risiko tinggi bagi penjual dan biasanya membutuhkan uang muka yang lebih tinggi dari rata-rata. Dalam kesepakatan yang dibiayai penjual, perjanjian ini didasarkan pada surat promes yang merinci ketentuan pembiayaan. Selain itu, kesepakatan yang dibiayai penjual tidak mengharuskan pokok ditukar di muka, dan pembeli melakukan pembayaran angsuran langsung ke penjual, yang mencakup pokok dan bunga.
Bagaimana Cara Kerja Pinjaman Seputar
Pinjaman menyeluruh dibangun di atas konsep pembiayaan pemilik dan menggunakan penataan dasar yang sama. Struktur pinjaman menyeluruh digunakan dalam kesepakatan yang dibiayai pemilik ketika penjual memiliki sisa saldo untuk membayar pinjaman hipotek pertama properti. Pinjaman menyeluruh memperhitungkan sisa saldo pada hipotek penjual yang ada pada tingkat hipotek yang dikontraknya dan menambahkan saldo tambahan untuk sampai pada harga total pembelian.
Dalam pinjaman menyeluruh tingkat bunga dasar penjual didasarkan pada persyaratan pinjaman hipotek yang ada. Untuk mencapai titik impas, penjual setidaknya harus mendapatkan bunga yang cocok dengan nilai pinjaman, yang masih harus dilunasi. Dengan demikian, penjual memiliki keleluasaan untuk menegosiasikan tingkat bunga pembeli berdasarkan ketentuan saat ini. Secara umum, penjual ingin menegosiasikan suku bunga setinggi mungkin untuk melakukan pembayaran hipotek pertama dan juga mendapatkan spread pada kesepakatan.
Pinjaman menyeluruh dapat berisiko bagi penjual karena mereka mengambil risiko gagal bayar penuh atas pinjaman tersebut.
Contoh Pinjaman Wrap-Around
Katakanlah Joyce memiliki hipotek $ 80.000 di rumahnya dengan tingkat 4%. Dia menjual rumahnya kepada Brian seharga $ 120.000, yang menempatkan 10% turun dan meminjam sisanya, atau $ 108.000, pada tingkat 7%. Joyce menghasilkan 7% dari $ 28.000 (perbedaan antara $ 108.000 dan $ 80.000), ditambah perbedaan antara 7% dan 4% pada hipotek $ 80.000.
Pertimbangan Khusus untuk Pinjaman Wrap-Around
Pinjaman menyeluruh dapat berisiko bagi penjual karena mereka mengambil risiko gagal bayar penuh atas pinjaman tersebut. Penjual juga harus yakin bahwa hipotek mereka saat ini tidak termasuk klausa pemindahtanganan, yang mengharuskan mereka untuk membayar penuh lembaga pemberi pinjaman hipotek jika kepemilikan jaminan dialihkan atau jika jaminan itu dijual. Klausa alienasi sering terjadi pada sebagian besar pinjaman hipotek, yang sering kali mencegah terjadinya kesepakatan pinjaman yang tidak sah.
