Mengapa gelembung pasar perumahan muncul

Daftar Isi

• Apa itu Gelembung Perumahan?
• Penyebab Gelembung Pasar Perumahan
• Pasukan yang Meledak Gelembung
• Kecelakaan Pasar Perumahan
• Pembalikan Berarti
• Perkiraan Apresiasi Harga
• Garis bawah

Tidak seperti pasar saham, di mana sebagian besar orang memahami dan menerima risiko bahwa harga mungkin jatuh, kebanyakan orang yang membeli rumah tidak pernah berpikir bahwa nilai rumah mereka akan berkurang.

Pasar perumahan umumnya tidak terpengaruh oleh gelembung harga seperti pasar aset lainnya. Itu karena besarnya biaya transaksi yang terkait dengan pembelian rumah, belum lagi biaya tercatat untuk memiliki dan memelihara rumah mencegah perilaku spekulatif. Namun, pasar perumahan memang mengalami periode kegembiraan yang tidak rasional., kita akan membahas apa yang menyebabkan gelembung harga perumahan, pemicu yang menyebabkan gelembung perumahan meledak, dan mengapa pembeli rumah harus mencari rata-rata jangka panjang ketika membuat keputusan perumahan yang kritis.

Pengambilan Kunci

• Gelembung perumahan adalah peristiwa sementara yang dapat berlangsung bertahun-tahun, dan ditandai oleh permintaan tinggi, penawaran rendah, dan harga meningkat. Gelembung ini disebabkan oleh berbagai faktor termasuk kemakmuran ekonomi, suku bunga rendah, penawaran produk hipotek yang lebih baik, dan mudah diakses kredit. Kekuatan yang membuat gelembung perumahan termasuk penurunan ekonomi, kenaikan suku bunga, serta penurunan permintaan.

Apa itu Gelembung Perumahan?

Sebelum kita masuk ke penyebab gelembung perumahan dan apa yang membuatnya muncul, penting untuk memahami gelembung perumahan itu sendiri. Mereka umumnya mulai dengan lonjakan permintaan perumahan, meskipun persediaan terbatas. Permintaan semakin meningkat ketika spekulan memasuki pasar, membuat gelembung semakin besar. Dengan pasokan yang terbatas dan permintaan yang begitu banyak, harga secara alami meroket.

Gelembung perumahan memiliki dampak langsung pada industri real estat, tetapi juga pemilik rumah dan keuangan pribadi mereka. Dampak yang dapat ditimbulkan oleh gelembung pada ekonomi — suku bunga, standar dan praktik pemberian pinjaman — dapat memaksa orang menemukan cara untuk mengikuti pembayaran hipotek mereka ketika masa-masa sulit. Beberapa bahkan mungkin harus menggali lebih dalam ke kantong mereka, menggunakan tabungan dan dana pensiun hanya untuk menjaga rumah mereka.

Gelembung perumahan adalah peristiwa yang biasanya bersifat sementara. Meskipun gelembung di pasar ekuitas terjadi lebih sering, gelembung perumahan bisa lebih lama, menurut Dana Moneter Internasional (IMF), dan dapat bertahan beberapa tahun.

Biasanya acara sementara, gelembung perumahan dapat berlangsung selama beberapa tahun.

Penyebab Gelembung Pasar Perumahan

Harga perumahan, seperti harga barang atau jasa di pasar bebas, didorong oleh penawaran dan permintaan. Ketika permintaan meningkat dan / atau pasokan menurun, harga-harga naik. Dengan tidak adanya bencana alam yang mengurangi pasokan perumahan, harga naik karena tren permintaan melebihi tren pasokan saat ini. Sama pentingnya adalah bahwa pasokan perumahan lambat bereaksi terhadap peningkatan permintaan karena membutuhkan waktu lama untuk membangun rumah, dan di daerah yang sangat maju tidak ada lagi lahan untuk dibangun. Jadi, jika ada peningkatan permintaan yang tiba-tiba atau berkepanjangan, harga pasti akan naik.

Setelah Anda menetapkan bahwa kenaikan harga perumahan di atas rata-rata terutama didorong oleh peningkatan permintaan, Anda dapat bertanya apa penyebab kenaikan permintaan itu. Ada beberapa kemungkinan:

• Kemajuan dalam kegiatan ekonomi umum dan kemakmuran yang menempatkan lebih banyak pendapatan sekali pakai di kantong konsumen dan mendorong kepemilikan rumah. Peningkatan populasi atau segmen demografis dari populasi memasuki pasar perumahan. Tingkat suku bunga rendah, umum, khususnya pendek suku bunga jangka panjang, yang membuat rumah lebih terjangkau. Produk hipotek inovatif dengan pembayaran bulanan awal yang rendah membuat rumah lebih terjangkau. (Untuk mempelajari lebih lanjut tentang hipotek, lihat tutorial Dasar-dasar Hipotek kami.) Akses mudah ke kredit — menurunkan standar penjaminan emisi — yang membawa lebih banyak pembeli ke pasar. Ikatan hipotek terstruktur yang menghasilkan tinggi, seperti yang diminta oleh investor, yang membuat lebih banyak kredit hipotek tersedia kepada peminjam. Kemungkinan kesalahan harga risiko oleh pemberi pinjaman hipotek dan investor obligasi hipotek yang memperluas ketersediaan kredit kepada peminjam. Hubungan jangka pendek antara broker hipotek dan peminjam di mana peminjam kadang-kadang didorong untuk mengambil risiko berlebihan. literasi keuangan dan pengambilan risiko yang berlebihan oleh peminjam hipotek. Perilaku spekulatif dan berisiko oleh pembeli rumah dan investor properti didorong oleh perkiraan apresiasi harga rumah yang tidak realistis dan tidak berkelanjutan.

Semua variabel ini dapat bergabung untuk menyebabkan gelembung pasar perumahan. Mereka cenderung saling memberi makan. Diskusi terperinci dari masing-masing berada di luar cakupan artikel ini. Kami hanya menunjukkan bahwa secara umum, seperti semua gelembung, peningkatan aktivitas dan harga mendahului pengambilan risiko dan perilaku spekulatif yang berlebihan oleh semua pelaku pasar — ​​pembeli, peminjam, pemberi pinjaman, pembangun, dan investor.

Pasukan yang Meledak Gelembung

Gelembung meledak ketika pengambilan risiko yang berlebihan menjadi meresap di seluruh sistem perumahan. Ini terjadi saat pasokan perumahan masih meningkat. Dengan kata lain, permintaan menurun sementara pasokan meningkat, mengakibatkan jatuhnya harga.

Risiko yang meluas di seluruh sistem ini dipicu oleh kerugian yang diderita oleh pemilik rumah, pemberi pinjaman hipotek, investor hipotek, dan investor properti. Kerugian itu bisa dipicu oleh sejumlah hal, termasuk:

• Peningkatan suku bunga yang membuat kepemilikan rumah tidak terjangkau oleh beberapa pembeli dan, dalam beberapa kasus, membuat rumah yang dimiliki seseorang saat ini tidak terjangkau. Hal ini sering mengarah pada default dan penyitaan, yang pada akhirnya menambah pasokan saat ini tersedia di pasar. Penurunan aktivitas ekonomi secara umum yang mengarah pada berkurangnya pendapatan yang dapat dibuang, kehilangan pekerjaan dan / atau lebih sedikit pekerjaan yang tersedia, yang mengurangi permintaan untuk perumahan. habis, membawa penawaran dan permintaan ke dalam keseimbangan dan memperlambat laju apresiasi harga rumah yang cepat yang oleh beberapa pemilik rumah, terutama spekulator, mengandalkan untuk membuat pembelian mereka terjangkau atau menguntungkan. Ketika apresiasi harga cepat mandek, mereka yang mengandalkannya untuk membeli rumah mereka mungkin kehilangan rumah mereka, membawa lebih banyak pasokan ke pasar.

Intinya adalah bahwa ketika kehilangan meningkat, standar kredit diperketat, pinjaman hipotek mudah tidak lagi tersedia, permintaan menurun, penawaran meningkat, spekulan meninggalkan pasar, dan harga jatuh.

Kecelakaan Pasar Perumahan

Pada pertengahan 2000-an, ekonomi AS mengalami gelembung perumahan yang memiliki hubungan langsung dengan Resesi Hebat. Setelah gelembung dotcom, nilai-nilai dalam real estat mulai merayap naik, memicu kenaikan kepemilikan rumah di antara pembeli spekulatif, investor, dan konsumen lainnya. Suku bunga rendah, standar pinjaman yang longgar — termasuk persyaratan pembayaran rendah — memungkinkan orang yang biasanya tidak akan pernah bisa membeli rumah untuk menjadi pemilik rumah. Ini membuat harga rumah naik lebih tinggi.

Tetapi banyak investor spekulatif berhenti membeli karena risikonya terlalu tinggi, membuat pembeli lain keluar dari pasar. Ini, pada gilirannya, menyebabkan harga turun. Efek yang didukung hipotek dijual dalam jumlah besar, sementara hipotek default dan penyitaan naik ke tingkat yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Pembalikan Berarti

Terlalu sering, pemilik rumah membuat kesalahan yang merusak dengan mengasumsikan kinerja harga baru-baru ini akan berlanjut ke masa depan tanpa terlebih dahulu mempertimbangkan tingkat apresiasi harga jangka panjang dan potensi pengembalian rata-rata. Hukum fisika menyatakan bahwa ketika benda apa pun — yang memiliki kerapatan lebih besar dari udara — didorong ke atas, benda itu akhirnya kembali ke bumi karena gaya gravitasi bekerja padanya. Undang-undang keuangan mengatakan bahwa pasar yang melewati periode apresiasi atau depresiasi harga yang cepat, pada waktunya, akan kembali ke titik harga yang menempatkan mereka sejalan dengan di mana tingkat rata-rata apresiasi jangka panjang menunjukkan bahwa mereka seharusnya. Ini dikenal sebagai pengembalian rata-rata.

Harga di pasar perumahan juga mengikuti hukum pengembalian rata-rata ini. Setelah periode apresiasi harga yang cepat, atau, dalam beberapa kasus, depresiasi, mereka kembali ke tingkat rata-rata apresiasi jangka panjang yang mengindikasikan seharusnya. Pengembalian harga rumah berarti bisa cepat atau bertahap. Harga rumah dapat bergerak cepat ke titik yang menempatkan mereka kembali sejalan dengan rata-rata jangka panjang, atau mereka dapat tetap konstan sampai rata-rata jangka panjang mengejar ketinggalannya.

Nilai teoritis yang ditunjukkan di atas diperoleh dengan menghitung rata-rata peningkatan persentase triwulanan dalam Indeks Harga Perumahan dari kuartal pertama 1985 hingga kuartal keempat 1998 — titik perkiraan harga rumah mulai naik dengan cepat di atas tren jangka panjang.. Kenaikan persentase triwulanan rata-rata yang dihitung kemudian diterapkan pada nilai awal yang ditunjukkan dalam grafik dan setiap nilai berikutnya untuk mendapatkan nilai Indeks Harga Perumahan teoretis.

Perkiraan Apresiasi Harga

Terlalu banyak pembeli rumah menggunakan kinerja harga terbaru sebagai tolok ukur untuk apa yang mereka harapkan selama beberapa tahun ke depan. Berdasarkan perkiraan mereka yang tidak realistis, mereka mengambil risiko yang berlebihan. Pengambilan risiko yang berlebihan ini biasanya dikaitkan dengan pilihan hipotek, dan ukuran atau biaya pembelian rumah konsumen. Ada beberapa produk hipotek yang banyak dipasarkan ke konsumen dan dirancang untuk menjadi pinjaman jangka pendek. Peminjam memilih hipotek ini berdasarkan harapan mereka akan membiayai kembali hipotek itu dalam beberapa tahun tertentu, dan akan dapat melakukannya karena ekuitas yang akan mereka miliki di rumah mereka pada saat itu.

Kinerja harga rumah terbaru umumnya bukan prediksi yang baik untuk kinerja harga rumah di masa depan. Pembeli rumah harus melihat tingkat jangka panjang dari apresiasi harga rumah dan mempertimbangkan prinsip keuangan dari pengembalian rata-rata ketika membuat keputusan pembiayaan yang penting. Spekulan harus melakukan hal yang sama.

Meskipun mengambil risiko tidak secara inheren buruk dan, pada kenyataannya, mengambil risiko kadang-kadang diperlukan dan disarankan, kunci untuk membuat keputusan berbasis risiko yang baik adalah memahami dan mengukur risiko dengan membuat perkiraan yang sehat secara finansial. Ini terutama berlaku untuk keputusan keuangan terbesar dan paling penting yang dibuat kebanyakan orang — pembelian dan pembiayaan rumah.

Garis bawah

Prinsip keuangan yang sederhana dan penting adalah pembalikan rata-rata. Sementara pasar perumahan tidak tunduk pada gelembung seperti beberapa pasar, gelembung perumahan memang ada. Rata-rata jangka panjang memberikan indikasi yang baik di mana harga perumahan pada akhirnya akan berakhir selama periode apresiasi cepat diikuti oleh stagnan atau penurunan harga. Hal yang sama berlaku untuk periode apresiasi harga di bawah rata-rata.