Sekuritisasi hipotek subprime menjadi sekuritas yang didukung hipotek (MBS) dan kewajiban utang yang dijaminkan (CDO) merupakan faktor utama dalam krisis subprime mortgage. Subprime MBS dan CDO menarik bagi investor karena tingkat bunga yang lebih tinggi yang mereka tawarkan versus aset yang didukung oleh hipotek utama. Peminjam subprime dengan kredit kurang sempurna memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi pada hipotek mereka karena meningkatnya risiko gagal bayar. Lebih jauh, banyak pinjaman dengan hipotek tingkat bunga disesuaikan dibuat yang kemudian menambah banyak bahan bakar pada krisis hipotek.
Selama masa ini, pemberi pinjaman menggabungkan hipotek subprime ke dalam MBS dan CDO. Produk keuangan ini sering mendapat peringkat tinggi dari agen kredit. Bagian dari sekuritas ini kemudian dijual kepada investor yang tidak menaruh curiga, yang tidak menyadari risiko yang terkait dengan mereka. Tranche yang berkualitas lebih rendah menawarkan suku bunga yang lebih tinggi tetapi menyerap kerugian pertama terkait dengan hipotek default sebelum tahapan senior.
Pinjaman subprime menyebabkan peningkatan dramatis dalam kredit hipotek yang tersedia. Banyak pinjaman diberikan kepada peminjam yang sebelumnya akan mengalami kesulitan mendapatkan hipotek karena nilai kredit di bawah rata-rata. Pemberi pinjaman swasta menghasilkan banyak uang dengan mengumpulkan dan menjual hipotek subprime. Namun, risiko penyitaan meningkat dengan pelonggaran standar kredit. Pemberi pinjaman dan pembeli salah berasumsi bahwa nilai real estat tahan terhadap penurunan. Private-label MBS menyediakan banyak modal yang diperlukan untuk hipotek subprime. Sekitar 80% pinjaman subprime dibuat dengan label swasta MBS pada tahun 2006. Pada Maret 2007, nilai hipotek subprime bernilai sekitar $ 1, 3 triliun. Hipotek yang diterbitkan oleh pemberi pinjaman swasta memiliki risiko lebih besar karena tidak didukung oleh pemerintah, seperti yang dari Freddie Mac dan Fannie Mae.
Pasar real estat meledak, dengan lebih banyak pembeli menawar harga rumah yang tersedia. Pasar real estat di Florida, Arizona dan daerah Las Vegas sangat panas selama ini. Pada awalnya, peminjam subprime yang tertinggal dapat membiayai kembali hipotek mereka berdasarkan nilai properti yang lebih tinggi atau bisa menjual rumah dengan untung. Jumlah risiko untuk hipotek subprime tidak menjadi masalah saat ini.
Hanya ketika nilai properti mulai menurun barulah masalah mulai muncul. Hipotek tingkat-disesuaikan mulai direset pada tingkat yang lebih tinggi, dan kenakalan hipotek tumbuh secara substansial. Default pada hipotek subprime menyebabkan lebih banyak masalah. Pada Agustus 2008, sekitar 9% dari semua hipotek di AS default. MBS dan CDO mulai kehilangan nilainya dengan tingkat standar yang lebih tinggi. Freddie Mac dan Fannie Mae ditangkap oleh pemerintah pada 2008 ketika mereka mulai menyadari kerugian besar. Penyitaan dan kepemilikan kembali meningkat, dengan lebih banyak properti ditempatkan di pasar ketika bank berusaha untuk melikuidasi persediaan mereka. Nilai properti yang tertekan ini bahkan lebih tinggi lagi, yang mengarah ke spiral ke bawah untuk pasar real estat. Beberapa peminjam mencoba penjualan pendek untuk hipotek bawah laut mereka, tetapi mereka sering menemukan pemberi pinjaman sulit untuk bekerja dengan atau tidak mau bernegosiasi.
Penasihat Wawasan
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Saya bisa menulis buku tentang topik ini karena saya bekerja di bisnis ini selama bertahun-tahun dan saya memiliki kekurangan besar pada diri saya di hedge fund tempat saya bekerja selama krisis keuangan.
Sekuritisasi adalah kemasan pinjaman atau sewa dan telah ada sejak tahun 1980-an. Sekuritisasi benar-benar terjadi pada 1990-an dan meledak pada 2000-an dalam hal volume penerbitan. Digunakan dengan bijak, ini adalah bentuk pembiayaan yang sangat efektif untuk penjamin pinjaman dan sewa (otomatis, hipotek, kartu kredit, dll.).
Sekuritisasi memiliki pinjaman subprime mortgage yang akhirnya gagal bayar dan menyebabkan krisis perbankan. Jumlah pinjaman yang berasal dari periode 2000-2006 luar biasa besar karena kami mengalami gelembung real estat di Amerika Serikat. Bank-bank yang menahan sekuritisasi ini karena investasi kehilangan puluhan miliar dolar yang hampir menyebabkan sistem perbankan AS runtuh. Uang bailout yang disediakan oleh pemerintah AS menjaga sistem perbankan yang kita miliki saat ini.
