Apa itu Opco?
Opco adalah singkatan untuk "perusahaan yang beroperasi, " biasanya digunakan ketika menggambarkan perusahaan yang beroperasi utama yang terlibat dalam transaksi opco / propco. Dalam beberapa kasus, perusahaan yang beroperasi melepaskan anak perusahaan sebagai kepercayaan investasi real estat (REIT) untuk mendapatkan keuntungan pajak. Perusahaan properti (propco) mempertahankan kepemilikan atas semua real estat dan utang terkait, menawarkan keuntungan opco terkait dengan peringkat kredit dan masalah pembiayaan.
Transaksi Opco / propco adalah yang paling umum dalam membentuk REIT.
Bagaimana Cara Kerja Opco?
Kesepakatan perusahaan operasional / perusahaan properti (opco / propco) adalah pengaturan bisnis di mana anak perusahaan (yaitu, perusahaan properti) memiliki semua properti yang menghasilkan pendapatan alih-alih perusahaan utama (perusahaan yang beroperasi). Kesepakatan Opco / propco memungkinkan semua masalah yang terkait dengan pembiayaan dan peringkat kredit untuk kedua perusahaan tetap terpisah.
Dalam strategi transaksi opco / propco, perusahaan dibagi menjadi setidaknya satu perusahaan yang beroperasi dan sebuah perusahaan properti. Sementara perusahaan properti memiliki semua aset — termasuk real estat — yang terkait dengan pendapatan, opco menggunakan aset itu untuk menghasilkan penjualan.
Strategi opco / propco memungkinkan perusahaan untuk mempertahankan unsur-unsur tertentu — yaitu utang dan dengan demikian kewajiban layanan utang, peringkat kredit, dan masalah terkait — dari buku-buku perusahaan yang beroperasi. Ini biasanya memberikan keuntungan dan penghematan finansial yang besar bagi perusahaan. Jika perusahaan yang beroperasi membuat REIT untuk semua kepemilikan real estatnya, ia dapat menghindari pajak berganda pada semua distribusi pendapatannya. Ketika pasar kredit menjadi lebih terbatas, atau ketika nilai properti turun, strategi transaksi opco / propco tidak sepraktis mungkin dan dalam banyak hal bahkan tidak layak.
Pengambilan Kunci
- Opco adalah singkatan untuk "perusahaan yang beroperasi, " biasanya digunakan ketika menggambarkan perusahaan yang beroperasi utama yang terlibat dalam transaksi opco / propco. Dalam strategi kesepakatan opco / propco, perusahaan dibagi menjadi setidaknya satu perusahaan yang beroperasi dan sebuah perusahaan properti. perbedaan fungsional dan strategis antara perusahaan yang beroperasi real estat dan REIT, tetapi REIT tidak perlu mengoperasikan properti.
Contoh sebuah Opco
Perusahaan kasino sering mempertimbangkan restrukturisasi opco / propco untuk menciptakan nilai pemegang saham dan merampingkan operasi. Model untuk ini adalah restrukturisasi 2013 dari Penn National Gaming Inc. Perusahaan kasino menerima izin dari US Internal Revenue Service (IRS) untuk melakukan spin-off bebas pajak dari propertinya menjadi REIT baru.
Penn National Gaming memisahkan Gaming dan Leisure Properties, mengalihkan semua kepemilikan aset real estat ke REIT yang baru dibentuk. Setelah menyelesaikan spin-off ini, Gaming dan Leisure Properties kemudian menyewakan propertinya kembali ke Penn National Gaming.
Aturan pajak khusus yang ada pada REIT Penn National Gaming mencegah propco dari harus membayar pajak pendapatan federal atas setiap sewa yang diperoleh dari opco. REIT Penn National Gaming juga memiliki tingkat bunga yang jauh lebih rendah daripada perusahaan game. Selain itu, karena Penn National Gaming menghapuskan semua hutang yang terkait dengan properti dengan menetapkan kepemilikan pada REIT-nya, neraca yang lebih ringan dari opco memungkinkan perusahaan kasino untuk meminjam dana yang dibutuhkan untuk beroperasi dan juga untuk pengembangan dan perluasan lebih lanjut dari itu kasino.
Opcos Versus REIT
Ada perbedaan fungsional dan strategis antara perusahaan yang beroperasi real estat dan REIT. Banyak REIT memfokuskan investasi dan strategi portofolio mereka untuk menghasilkan arus kas melalui sewa atau sewa yang dihasilkan oleh properti yang mereka miliki. Investasi yang dilakukan oleh REIT dalam proyek konstruksi dan akuisisi mungkin ditujukan untuk menghasilkan pendapatan sewa dari properti. Laba bersih itu terutama digunakan untuk distribusi yang dikeluarkan untuk investor.
Perusahaan pengelola real estat (REOC) mungkin mendanai konstruksi baru dan kemudian menjual properti itu sebagai imbalan. Perusahaan juga dapat membeli properti, memperbarui bangunan dan kemudian menjual kembali real estat untuk mendapatkan keuntungan. REOC juga bisa berfungsi sebagai perusahaan manajemen yang mengawasi properti.
Penghasilan yang dihasilkan oleh perusahaan real estat sebagian besar dapat diinvestasikan kembali dalam proyek-proyek seperti akuisisi, perbaikan, dan konstruksi baru. Ini memungkinkan REOC mengisi portofolionya relatif cepat dengan prospek jangka panjang yang potensial. Ini dibandingkan dengan peraturan yang mengharuskan REIT untuk mendistribusikan sebagian besar pendapatan bersih mereka kepada pemegang saham. Mungkin ada potensi untuk prospek pertumbuhan yang lebih besar dengan REOC tetapi mereka mungkin tidak menghasilkan pendapatan langsung sebanyak REIT.
