Apa itu Tanggal Reset?
Tanggal reset adalah titik waktu ketika tingkat bunga tetap awal pada hipotek tingkat-disesuaikan (ARM) berubah menjadi tingkat yang dapat disesuaikan. Tanggal ini biasanya satu sampai lima tahun dari tanggal mulai hipotek. Setelah tanggal reset awal, tingkat bunga menjadi variabel dan berubah sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan dalam perjanjian kredit peminjam.
Dalam beberapa pinjaman ARM tanggal reset dapat merujuk ke beberapa tanggal sepanjang durasi pinjaman ketika suku bunga peminjam diatur ulang. Beberapa tanggal reset dapat terjadi dalam pinjaman yang diatur ulang pada jadwal yang ditentukan, biasanya sekali per tahun, sementara di bagian tingkat variabel pinjaman.
Hipotek tingkat bunga biasanya memiliki jangka waktu 3, 5, atau 7 tahun pada tingkat bunga tetap sebelum memasuki periode tingkat bunga mengambang pada tanggal reset.
Bagaimana Tanggal Reset Bekerja
Tanggal reset adalah fitur penting dari hipotek tingkat yang disesuaikan. Hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan menawarkan kepada peminjam beberapa manfaat dari produk dengan suku bunga tetap dan variabel. Tanggal reset memberikan titik waktu ketika investor dapat mengharapkan kurs mereka mulai berubah dengan lingkungan pasar. Itu juga bisa merujuk ke jangka waktu tertentu ketika pinjaman ulang sepanjang durasi tingkat variabel.
ARM adalah jenis produk hipotek populer yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman tradisional. Mereka dapat menjadi alternatif untuk pinjaman hipotek konvensional standar yang membutuhkan suku bunga tetap sepanjang durasi pinjaman. Biasanya, investor akan memilih pinjaman ARM karena mereka percaya suku bunga akan jatuh di masa depan.
Pengambilan Kunci
- Untuk hipotek tingkat-disesuaikan, tanggal reset akan menjadi hari pertama hipotek mulai mengikuti tingkat pasar yang disesuaikan (mengambang). Pada tanggal reset, kurs ditetapkan sesuai dengan indeks yang telah ditentukan, ditambah spread. Hipotek tingkat-disesuaikan biasanya diindeks ke LIBOR atau tingkat Treasury AS. Struktur kredit untuk hipotek tingkat-disesuaikan biasanya sama dengan pinjaman tingkat bunga tetap — satu-satunya perubahan adalah tingkat bunga.
Jenis Tanggal Reset
KPR disesuaikan tingkat bunga disusun dengan suku bunga tetap pada beberapa tahun pertama pinjaman diikuti oleh periode suku bunga variabel setelah itu. Dalam bagian suku bunga tetap pinjaman, peminjam membayar suku bunga tetap dengan jadwal amortisasi standar. Pembayaran distandarisasi untuk menyertakan pokok dan tingkat bunga tetap.
Tarif Variabel
Setelah seorang investor mencapai tanggal reset, maka sisa pinjaman didasarkan pada tingkat variabel. Dalam porsi suku bunga pinjaman variabel, suku bunga peminjam akan dibebankan berdasarkan suku bunga yang terindeks sepenuhnya daripada suku bunga tetap.
Dalam persetujuan awal pinjaman ARM, penjamin emisi akan menentukan margin ARM yang akan ditagih peminjam berdasarkan profil kredit mereka dan ketentuan-ketentuan pinjaman. Margin ARM ditambahkan ke tingkat diindeks setelah tanggal reset untuk menentukan tingkat bunga pinjaman variabel peminjam.
Dalam pinjaman suku bunga variabel, penjamin emisi juga akan menentukan suku bunga yang diindeks. Kurs yang diindeks biasanya merupakan suku bunga utama bank, namun, suku bunga tersebut juga dapat dibandingkan dengan suku bunga yang ditawarkan London antar bank (LIBOR) atau suku bunga US Treasury. Dalam porsi suku bunga pinjaman yang bervariasi, suku bunga peminjam sama dengan suku bunga yang diindeks ditambah margin ARM mereka.
Porsi suku bunga variabel dari pinjaman ARM akan berubah berdasarkan strukturisasi pinjaman. Beberapa pinjaman disusun untuk mengatur ulang tingkat variabel sekali per tahun sementara yang lain memiliki tingkat variabel terbuka yang berubah dengan pasar setiap saat. Pemberi pinjaman memiliki teknologi canggih yang memungkinkan mereka untuk membangun jadwal amortisasi untuk pinjaman ARM yang mencakup pembayaran dengan tingkat bunga tetap dan variabel. Jadwal amortisasi peminjam akan disesuaikan sesuai dengan tingkat variabel pinjaman dan pembayaran angsuran bulanan akan dihitung sesuai.
Produk Pinjaman ARM
Pinjaman 5/1 ARM akan memiliki tanggal reset yang dimulai lima tahun setelah pinjaman awal. Pinjaman ini akan membayar tingkat bunga tetap selama lima tahun dan kemudian mengatur ulang ke tingkat variabel, dengan tanggal reset berikutnya dijadwalkan setiap tahun.
Pinjaman ARM 2/28 akan memiliki tanggal reset variabel dua tahun setelah pinjaman awal. Pinjaman ini akan mulai membayar suku bunga variabel pada tanggal reset dua tahun dengan perubahan kurs variabel terjadi setiap saat selama 28 tahun tersisa berdasarkan perubahan pada suku bunga indeks yang mendasarinya.
