Sewa-ke

Daftar Isi

• Biaya dimuka yang tidak dapat dikembalikan
• Lease-Option vs Lease-Purchase
• Menyetujui Harga Pembelian
• Menerapkan Sewa ke Kepala Sekolah
• Pemeliharaan Rumah Sewa-ke-Milik
• Membeli Properti
• Kandidat Rent-to-Own Ideal
• Sebelum Anda menandatangani kontrak
• Garis bawah

Jika Anda seperti kebanyakan pembeli rumah, Anda akan memerlukan hipotek untuk membiayai pembelian rumah baru. Untuk memenuhi syarat, Anda harus memiliki skor kredit dan uang tunai yang baik untuk pembayaran uang muka. Tanpa ini, rute tradisional ke kepemilikan rumah mungkin tidak menjadi pilihan.

Namun ada alternatif lain: perjanjian sewa-ke-milik sendiri, di mana Anda menyewa rumah untuk jangka waktu tertentu, dengan opsi untuk membelinya sebelum masa sewa berakhir. Perjanjian sewa-ke-sendiri terdiri dari dua bagian: perjanjian sewa standar dan opsi untuk membeli. Berikut adalah ikhtisar tentang apa yang harus diperhatikan dan bagaimana proses sewa-untuk-memiliki bekerja. Ini lebih rumit daripada menyewa, dan Anda harus mengambil tindakan pencegahan ekstra untuk melindungi minat Anda. Melakukannya akan membantu Anda mengetahui apakah kesepakatan itu pilihan yang baik jika Anda ingin membeli rumah.

Pengambilan Kunci

• Perjanjian sewa-untuk-memiliki adalah kesepakatan di mana Anda berkomitmen untuk menyewa properti untuk jangka waktu tertentu, dengan opsi untuk membelinya sebelum masa sewa habis. Perjanjian sewa-ke-milik sendiri mencakup perjanjian sewa standar dan juga opsi untuk membeli properti di lain waktu. Pahami bahwa kontrak opsi-sewa memberi Anda hak untuk membeli rumah ketika sewa berakhir, sementara kontrak sewa-beli mengharuskan Anda untuk membelinya. Anda membayar sewa selama sewa, dan dalam beberapa kasus, persentase pembayaran diterapkan pada harga pembelian. Dengan beberapa kontrak sewa-ke-sendiri, Anda mungkin harus memelihara properti dan membayar untuk perbaikan.

Rumah Sewa-Untuk-Milik: Bagaimana Prosesnya Bekerja

Biaya dimuka yang tidak dapat dikembalikan

Dalam perjanjian rent-to-own, Anda (sebagai pembeli) membayar penjual satu kali, biasanya tidak dapat dikembalikan, biaya dimuka yang disebut biaya opsi, uang opsi, atau pertimbangan opsi. Biaya ini adalah apa yang memberi Anda pilihan untuk membeli rumah pada tanggal tertentu di masa depan. Biaya opsi sering dinegosiasikan, karena tidak ada tarif standar. Namun, biayanya biasanya berkisar antara 2, 5% dan 7% dari harga pembelian.

Lease-Option vs Lease-Purchase

Penting untuk dicatat bahwa ada berbagai jenis kontrak sewa-untuk-memiliki, dengan beberapa lebih ramah konsumen dan fleksibel daripada yang lain. Kontrak opsi-sewa memberi Anda hak, tetapi bukan kewajiban, untuk membeli rumah ketika masa sewa berakhir. Jika Anda memutuskan untuk tidak membeli properti di akhir masa sewa, opsi hanya berakhir, dan Anda dapat pergi tanpa kewajiban untuk terus membayar sewa atau membeli.

Hati-hati dengan kontrak sewa-beli. Dengan ini, Anda dapat secara hukum diwajibkan untuk membeli rumah di akhir masa sewa, apakah Anda mampu atau tidak. Untuk memiliki opsi untuk membeli tanpa kewajiban, itu harus berupa kontrak opsi-sewa. Karena legalese mungkin sulit ditafsirkan, selalu merupakan ide bagus untuk meninjau kontrak dengan pengacara real estat yang memenuhi syarat sebelum menandatangani apa pun, sehingga Anda tahu hak-hak Anda dan apa yang Anda hadapi.

Menyetujui Harga Pembelian

Perjanjian sewa-untuk-memiliki harus menentukan kapan dan bagaimana harga pembelian rumah ditentukan. Dalam beberapa kasus, Anda dan penjual akan menyetujui harga pembelian ketika kontrak ditandatangani, seringkali dengan harga lebih tinggi dari nilai pasar saat ini. Dalam situasi lain, harga ditentukan ketika sewa berakhir, berdasarkan nilai pasar properti saat itu. Banyak pembeli lebih suka "mengunci" harga pembelian, terutama di pasar di mana harga rumah sedang naik.

Menerapkan Sewa ke Kepala Sekolah

Anda akan membayar sewa selama masa sewa. Pertanyaannya adalah apakah sebagian dari setiap pembayaran diterapkan pada harga pembelian akhirnya. Sebagai contoh, jika Anda membayar sewa $ 1.200 setiap bulan selama tiga tahun, dan 25% dari itu dikreditkan untuk pembelian, Anda akan mendapatkan kredit sewa $ 10.800 ($ 1.200 x 0, 25 = $ 300; $ 300 x 36 bulan = $ 10.800). Biasanya, harga sewanya sedikit lebih tinggi daripada tarif yang berlaku di daerah itu untuk menebus kredit sewa yang Anda terima. Tapi pastikan Anda tahu apa yang Anda dapatkan untuk membayar premi itu.

Dalam beberapa kontrak, semua atau sebagian dari uang opsi yang harus Anda bayar dapat diterapkan pada harga pembelian pada saat penutupan.

Pemeliharaan Rumah Sewa-ke-Milik

Tergantung pada ketentuan kontrak, Anda mungkin bertanggung jawab untuk merawat properti dan membayar biaya perbaikan. Biasanya, ini adalah tanggung jawab pemilik, jadi baca dengan cermat cetakan kontrak Anda. Karena penjual pada akhirnya bertanggung jawab atas segala biaya asosiasi pemilik rumah, pajak, dan asuransi (toh itu tetap rumah mereka), mereka biasanya memilih untuk menutup biaya-biaya ini. Either way, Anda akan memerlukan polis asuransi penyewa untuk menutupi kerugian pada properti pribadi dan memberikan pertanggungan tanggung jawab jika seseorang terluka saat di rumah atau jika Anda secara tidak sengaja melukai seseorang.

Pastikan bahwa persyaratan pemeliharaan dan perbaikan dinyatakan dengan jelas dalam kontrak (mintalah pengacara Anda untuk menjelaskan tanggung jawab Anda). Mempertahankan properti, misalnya, memotong rumput, menyapu daun, dan membersihkan selokan, dll., Sangat berbeda dengan mengganti atap yang rusak atau membawa listrik ke kode. Apakah Anda akan bertanggung jawab atas semuanya atau hanya memotong rumput, minta rumah memeriksa, memesan penilaian, dan pastikan pajak properti selalu mutakhir sebelum menandatangani apa pun.

Membeli Properti

Apa yang terjadi ketika kontrak berakhir sebagian tergantung pada jenis perjanjian yang Anda tandatangani. Jika Anda memiliki kontrak opsi sewa dan ingin membeli properti, Anda mungkin perlu mendapatkan hipotek (atau pembiayaan lainnya) untuk membayar penjual secara penuh.

Sebaliknya, jika Anda memutuskan untuk tidak membeli rumah atau tidak dapat memperoleh pembiayaan pada akhir masa sewa, opsi berakhir dan Anda pindah dari rumah, sama seperti jika Anda menyewa properti lain. Anda akan kehilangan uang yang dibayarkan hingga saat itu, termasuk uang opsi dan kredit sewa yang diperoleh, tetapi Anda tidak akan berkewajiban untuk terus menyewa atau membeli rumah.

Perlakukan proses yang sama seperti yang Anda lakukan jika Anda langsung membeli rumah: lakukan uji tuntas Anda, teliti area tersebut, bandingkan harga dengan rumah terdekat lainnya, teliti kontraknya, dan teliti sejarah penjual.

Kandidat Rent-to-Own Ideal

Perjanjian sewa-ke-milik sendiri bisa menjadi pilihan yang sangat baik jika Anda seorang calon pemilik rumah tetapi tidak cukup siap, secara finansial. Perjanjian ini memberi Anda kesempatan untuk mendapatkan keuangan Anda dalam urutan, meningkatkan skor kredit Anda, dan menyimpan uang untuk uang muka sambil "mengunci" rumah yang ingin Anda miliki. Jika opsi uang dan / atau persentase dari sewa menuju harga pembelian, yang sering mereka lakukan, Anda juga bisa membangun ekuitas.

Sementara perjanjian sewa-ke-milik sendiri secara tradisional diarahkan pada orang-orang yang tidak dapat memenuhi syarat untuk memenuhi pinjaman, ada kelompok kandidat kedua yang sebagian besar diabaikan oleh industri sewa-ke-milik sendiri: orang-orang yang tidak bisa mendapatkan hipotek dalam pasar pinjaman yang mahal dan tidak sesuai. “Di pasar real estat perkotaan berbiaya tinggi, di mana pinjaman jumbo (tidak sesuai) adalah standar, ada permintaan besar untuk solusi yang lebih baik bagi orang-orang yang layak secara finansial dan layak kredit yang tidak bisa mendapatkan atau belum menginginkan hipotek, ”Kata Marjorie Scholtz, pendiri dan CEO Verbhouse, perusahaan baru yang berbasis di San Francisco yang mendefinisikan kembali pasar sewa-ke-milik sendiri.

"Ketika harga rumah naik dan semakin banyak kota diberi harga karena tidak memenuhi batas pinjaman dan didorong ke pinjaman jumbo, masalahnya bergeser dari konsumen ke industri keuangan rumah, " kata Scholtz. Dengan pedoman penjaminan otomatis yang ketat dan persyaratan uang muka 20% hingga 40%, bahkan orang yang mampu secara finansial pun dapat mengalami kesulitan dalam memperoleh pembiayaan di pasar-pasar ini.

"Apa pun yang tidak biasa - dalam pendapatan, misalnya - melemparkan penghasilan baik ke status 'outlier' karena penjamin emisi tidak dapat memasukkannya dengan rapi ke dalam kotak, " kata Scholtz. Ini termasuk orang-orang yang memiliki pendapatan non-tradisional, wiraswasta atau pekerja kontrak, atau memiliki kredit AS yang belum terbangun (misalnya, warga negara asing) —dan mereka yang hanya kekurangan 20% hingga 40% uang muka yang diminta bank untuk pinjaman yang tidak sesuai.

Pasar berbiaya tinggi bukanlah tempat yang jelas Anda akan menemukan properti sewaan, yang membuat Verbhouse tidak biasa. Tetapi semua pembeli sewa-ke-rumah yang potensial akan mendapat manfaat dari mencoba menulis fitur-fitur sentris-konsumennya ke dalam kontrak sewa-ke-milik sendiri: Biaya opsi dan sebagian dari setiap pembayaran sewa membeli turun harga beli dolar demi dolar, harga sewa dan beli terkunci hingga lima tahun, dan para peserta dapat membangun ekuitas dan menangkap apresiasi pasar, bahkan jika mereka memutuskan untuk tidak membeli. Menurut Scholtz, peserta dapat "menguangkan" pada nilai pasar wajar: Verbhouse menjual rumah dan peserta menjaga apresiasi pasar ditambah setiap ekuitas yang telah mereka kumpulkan melalui pembayaran sewa "beli-turun".

Sebelum Anda menandatangani kontrak

Meskipun Anda akan menyewa sebelum membeli, itu adalah ide yang baik untuk melakukan uji tuntas yang sama seolah-olah Anda membeli rumah itu langsung. Jika Anda mempertimbangkan untuk menyewa properti sendiri, pastikan untuk:

• Pilih istilah yang tepat. Masukkan perjanjian opsi sewa daripada perjanjian sewa beli. Mendapatkan bantuan. Menyewa pengacara real estat yang memenuhi syarat untuk menjelaskan kontrak dan membantu Anda memahami hak dan kewajiban Anda. Anda mungkin ingin menegosiasikan beberapa poin sebelum menandatangani atau menghindari kesepakatan jika itu tidak cukup menguntungkan bagi Anda. Teliti kontraknya. Pastikan Anda mengerti: tenggat waktu (batas waktu kapan) biaya opsi dan pembayaran sewa - dan berapa banyak dari masing-masing berlaku terhadap harga pembelian bagaimana harga pembelian ditentukan bagaimana menggunakan opsi Anda untuk membeli (misalnya, penjual mungkin meminta Anda untuk memberikan pemberitahuan terlebih dahulu secara tertulis tentang niat Anda untuk membeli) apakah hewan peliharaan diizinkan yang bertanggung jawab atas pemeliharaan, iuran asosiasi pemilik rumah, pajak properti, dan sejenisnya. Cari rumah. Pesan penilaian independen, dapatkan inspeksi properti, pastikan pajak properti terbaru, dan pastikan tidak ada hak gadai atas properti. Teliti penjualnya. Periksa laporan kredit penjual untuk mencari tanda-tanda masalah keuangan dan dapatkan laporan judul untuk melihat berapa lama penjual telah memiliki properti — semakin lama mereka memilikinya dan semakin banyak ekuitas, semakin baik. Periksa ulang. Dalam kondisi apa Anda akan kehilangan pilihan untuk membeli properti? Dalam beberapa kontrak, Anda kehilangan hak ini jika Anda terlambat hanya dengan satu pembayaran sewa atau jika Anda gagal memberi tahu penjual secara tertulis tentang niat Anda untuk membeli.

Garis bawah

Perjanjian sewa-ke-sendiri memungkinkan calon pembeli rumah untuk pindah ke rumah segera, dengan beberapa tahun untuk memperbaiki skor kredit mereka dan / atau menabung untuk uang muka sebelum mencoba mendapatkan hipotek. Tentu saja, syarat dan ketentuan tertentu harus dipenuhi, sesuai dengan perjanjian sewa-untuk-memiliki. Bahkan jika seorang agen real estat membantu proses tersebut, penting untuk berkonsultasi dengan pengacara real estat yang memenuhi syarat yang dapat mengklarifikasi kontrak dan hak-hak Anda sebelum Anda menandatangani apa pun.