Anda mungkin berpikir tentang pembiayaan kembali pinjaman ekuitas rumah Anda karena beberapa alasan. Anda mungkin ingin menurunkan pembayaran bulanan Anda dengan mendapatkan tingkat bunga yang lebih rendah atau memperpanjang jangka waktu pinjaman Anda. Anda mungkin ingin mempersingkat jangka waktu pinjaman Anda sehingga Anda akan membayar bunga lebih sedikit dalam jangka panjang dan bebas hutang lebih cepat. Anda bahkan mungkin ingin mengambil lebih banyak uang tunai dari rumah Anda. Apa pun alasan Anda, berikut adalah opsi dan langkah yang perlu Anda ambil dalam setiap kasus.
Opsi 1: Lakukan Refinance Cash-Out
Pembiayaan kembali rumah Anda dapat menjadi cara yang baik untuk membiayai kembali pinjaman ekuitas rumah jika Anda juga ingin membiayai kembali hipotek pertama Anda. Ketika pinjaman baru Anda ditutup, sebagian dari hasilnya akan digunakan untuk membayar hipotek pertama Anda, dan bagian pembayaran tunai akan melunasi pinjaman ekuitas rumah lama Anda. Jika Anda memiliki cukup ekuitas, Anda bahkan mungkin dapat mengantongi uang tunai tambahan.
Mengapa Pilihan Ini Mungkin Yang Tepat
Tanyakan kepada diri Anda pertanyaan-pertanyaan ini ketika mempertimbangkan apakah masuk akal untuk membiayai kembali hipotek pertama Anda: Apakah Anda memiliki pinjaman dengan suku bunga variabel yang ingin Anda ubah menjadi pinjaman suku bunga tetap sebelum suku bunga naik? Apakah Anda memiliki pinjaman dengan suku bunga tetap dengan suku bunga lebih tinggi daripada yang bisa Anda dapatkan hari ini? Apakah Anda memiliki pinjaman Administrasi Perumahan Federal (FHA) yang merupakan satu-satunya hal yang memenuhi syarat pada saat itu, tetapi sekarang keadaan Anda telah membaik, dan Anda ingin memiliki pinjaman konvensional yang lebih murah tanpa asuransi hipotek?
Sama seperti ada banyak alasan Anda mungkin ingin membiayai kembali pinjaman ekuitas rumah, ada banyak alasan Anda mungkin ingin membiayai kembali hipotek pertama Anda. Menyimpan uang atau mengeluarkan pinjaman yang tidak berkelanjutan menjadi pinjaman yang bisa Anda kelola dengan lebih baik harus menjadi pertimbangan utama Anda.
Menentukan Kelayakan
Agar memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali tunai, Anda harus memiliki rumah selama setidaknya enam bulan. Anda harus memiliki ekuitas rumah yang cukup untuk melunasi saldo pokok hipotek pertama Anda, melunasi hutang Anda pada pinjaman ekuitas rumah dan masih memiliki 20% saham di rumah Anda.
Pemberi pinjaman umumnya menjual hipotek mereka berasal dari Fannie Mae atau Freddie Mac. Untuk melakukannya, mereka harus mengikuti pedoman peminjaman Fannie atau Freddie. Fannie tidak akan membeli pinjaman pembiayaan kembali tunai di kediaman utama satu unit (yaitu, rumah Anda) dengan rasio pinjaman-ke-nilai (LTV) lebih tinggi dari 80%. Jika Anda memiliki pinjaman saldo tinggi (batas bervariasi menurut negara), rasio LTV Anda tidak boleh lebih tinggi dari 60%. Jika Anda mendaftarkan rumah Anda untuk dijual dalam enam bulan terakhir, rasio maksimum pinjaman terhadap nilai yang diizinkan adalah 70%.
Anda juga akan membutuhkan skor kredit minimum 640 hingga 680, tergantung pada rasio pinjaman Anda terhadap nilai. Pahami bahwa pemberi pinjaman mungkin memiliki standar mereka sendiri yang lebih ketat dan membutuhkan skor kredit yang lebih tinggi.
Persyaratan Pinjaman-ke-Nilai: Satu Contoh
Berikut adalah contoh tentang bagaimana persyaratan pinjaman-ke-nilai bekerja pada pembiayaan kembali tunai khas yang membutuhkan 80% LTV. Jika rumah Anda bernilai $ 300.000, Anda harus memiliki $ 60.000 dalam ekuitas yang tersisa setelah melakukan refi pembayaran tunai. Itu berarti hipotek pertama Anda ditambah pinjaman ekuitas rumah Anda tidak dapat total lebih dari $ 240.000. Baik untuk memahami cara penghitungannya, tetapi Anda dapat menggunakan kalkulator pembiayaan tunai online untuk melakukan perhitungan matematika untuk situasi Anda dengan cepat. Untuk mengetahui berapa banyak ekuitas yang Anda miliki, pemberi pinjaman Anda akan memesan penilaian, yang akan dikenakan biaya beberapa ratus dolar.
Biaya penutupan
Kerugian dari memilih opsi refi tunai-keluar adalah bahwa biaya penutupan terkait dengan hipotek pertama biasanya jauh lebih tinggi daripada yang terkait dengan pinjaman ekuitas rumah. Jika Anda membiayai kembali untuk menghemat uang, Anda harus menghitung periode titik impas dan melihat berapa bulan Anda harus memiliki pinjaman baru sebelum Anda keluar ke depan setelah menutup biaya. Semakin pendek periode impas, semakin baik.
Pemberi pinjaman Anda dapat membiarkan Anda membiayai biaya penutupan Anda, yang memudahkan sengatan biaya tambahan ini dalam jangka pendek. Tetapi jika tujuan Anda adalah untuk menghabiskan lebih sedikit dalam jangka panjang, bayar mereka di muka. Kalau tidak, Anda akan membayar bunga sampai pinjaman Anda lunas.
Kemungkinan lain, jika Anda membiayai kembali saldo hipotek yang relatif kecil, adalah mencari pemberi pinjaman yang menawarkan produk khusus. US Bank, misalnya, menawarkan Smart Refinance untuk saldo kurang dari $ 150.000 tanpa biaya penutupan.
Opsi 2: Pembiayaan Kembali ke Pinjaman Ekuitas Rumah Baru
Jika Anda senang dengan hipotek pertama Anda, Anda akan ingin melihat ke pembiayaan kembali dengan pinjaman ekuitas rumah baru.
Mengapa Pilihan Ini Mungkin Yang Tepat
Anda mungkin ingin mendapatkan pinjaman baru dalam jumlah yang sama dengan jumlah utang Anda saat ini untuk menghemat uang dengan suku bunga yang lebih rendah dan / atau jangka waktu yang lebih pendek. Anda mungkin tertarik pada pinjaman baru dengan jumlah yang lebih besar jika Anda ingin meminjam untuk menutupi pengeluaran baru. Atau Anda mungkin ingin mendapatkan pinjaman baru dengan jangka waktu yang lebih panjang untuk membuat pembayaran bulanan Anda lebih terjangkau, dengan mengingat bahwa Anda akan membayar lebih banyak bunga, dalam jangka panjang, dengan cara ini. Tetapi ini adalah opsi yang lebih baik daripada melunasi pinjaman yang ada jika Anda mengalami kesulitan melakukan pembayaran.
Menentukan Kelayakan
Sekali lagi, Anda harus memenuhi persyaratan pinjaman-ke-nilai minimum untuk memenuhi syarat, tetapi persyaratan ini lebih rendah untuk pinjaman ekuitas rumah daripada untuk pembiayaan kembali tunai. Persyaratan berbeda-beda menurut pemberi pinjaman, tetapi jika Anda termasuk dalam credit union, misalnya, Anda mungkin dapat meminjam hingga 90% atau bahkan 100% dari nilai rumah Anda, terutama jika Anda memiliki kredit yang sangat baik dan kondisi pinjaman yang menguntungkan.
Anda akan membutuhkan skor kredit minimal 620 untuk pinjaman ekuitas rumah, meskipun tingkat bunga Anda akan cukup tinggi dengan skor yang rendah. Tarif terbaik diberikan kepada peminjam dengan skor 740 atau lebih tinggi. Pemberi pinjaman sering membayar sebagian besar atau semua biaya penutupan pinjaman ekuitas rumah kecuali jika Anda menutup pinjaman lebih awal, dalam 24 hingga 36 bulan pertama, dalam hal ini Anda harus mengganti pemberi pinjaman beberapa ratus hingga beberapa ribu dolar untuk biaya penutupan, tergantung pada lokasi dan ukuran pinjaman Anda.
Membandingkan Pinjaman Ekuitas Rumah dengan Pembiayaan Kembali Kas
Anda harus mendapatkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman untuk melihat bagaimana tingkat bunga pada pinjaman ekuitas rumah baru dibandingkan dengan melakukan refi kas keluar, dengan asumsi Anda tertarik dan memenuhi syarat untuk kedua opsi. Secara umum, pinjaman ekuitas rumah dan refi pencairan dana memiliki suku bunga yang lebih tinggi daripada sekadar membiayai kembali hipotek pertama. Refinance cash-out terkadang memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada pinjaman ekuitas rumah. Dalam kedua kasus tersebut, nilai tukar akan tergantung pada rasio pinjaman Anda terhadap nilai dan kelayakan kredit Anda.
Baik dengan pembiayaan kembali tunai atau pinjaman ekuitas rumah baru, Anda harus memenuhi semua standar kualifikasi hipotek biasa, seperti memiliki pendapatan yang cukup dan utang yang cukup rendah untuk melakukan pembayaran bulanan yang diusulkan, riwayat pekerjaan yang stabil, dan skor kredit yang baik. Anda juga harus menyerahkan dokumentasi untuk memenuhi syarat finansial.
Kumpulkan dua laporan bank terbaru Anda, potongan pembayaran, W-2, dan pengembalian pajak federal; halaman deklarasi pemilik-asuransi; halaman deklarasi asuransi banjir yang diwajibkan oleh kreditor, jika berlaku; dan laporan hipotek dan pinjaman ekuitas rumah terbaru Anda. Bersiaplah untuk memberikan dokumen lain saat penjamin pinjaman meminta mereka, terutama jika Anda wiraswasta.
Garis bawah
Pada akhirnya, tergantung pada pemberi pinjaman untuk menentukan apakah Anda memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali tunai atau pinjaman ekuitas rumah baru. Anda mungkin memenuhi syarat dengan beberapa pemberi pinjaman dan bukan yang lain karena standar pinjaman agak berbeda. Berbelanja dengan bank, broker hipotek, pemberi pinjaman online, dan serikat kredit untuk menemukan kesepakatan terbaik. Dan jika Anda akan membiayai kembali, pastikan untuk menggunakan hasilnya dengan bijak.
