Dibandingkan dengan jenis investasi lainnya, investasi real estat melibatkan profil risiko / imbalan yang relatif menguntungkan, dengan likuiditas yang relatif rendah (kemudahan masuk dan keluar). Mari kita lihat beberapa faktor terpenting yang perlu dipertimbangkan ketika berinvestasi di real estat.
1. Lokasi Properti
Mengapa ini penting? Lini lawas lama "Lokasi, Lokasi, Lokasi" masih berkuasa dan tetap menjadi faktor terpenting bagi profitabilitas dalam investasi real estat. Kedekatan dengan fasilitas, area yang cocok secara damai, status lingkungan, pemandangan indah, dll. Adalah faktor utama untuk penilaian properti residensial. Sementara kedekatan dengan pasar, gudang, hub transportasi, jalan raya, area bebas pajak, dll. Memainkan peran penting untuk penilaian properti komersial.
Apa yang dicari? Pandangan jangka menengah hingga panjang, tentang bagaimana lokalitas diharapkan berkembang selama periode investasi. Tanah terbuka yang damai saat ini di belakang bangunan perumahan dapat dikembangkan menjadi fasilitas manufaktur yang bising di masa depan, membuat penilaian perumahan kurang menguntungkan. Dianjurkan untuk melakukan pemeriksaan menyeluruh tentang kepemilikan, jenis dan penggunaan yang dimaksudkan dari daerah tetangga, perusahaan dan tanah bebas di wilayah tersebut.
2. Penilaian Properti
Mengapa ini penting? Pembiayaan real estat selama pembelian, daftar harga selama penjualan, analisis investasi, premi asuransi, dan perpajakan - semua tergantung pada penilaian real estat.
Apa yang dicari? Metodologi penilaian yang umum digunakan meliputi:
- Pendekatan perbandingan penjualan: Penjualan properti yang sebanding baru-baru ini dengan karakteristik yang serupa - paling umum dan cocok untuk properti baru dan lama. Pendekatan Biaya: Semua penjumlahan biaya dikurangi penyusutan - cocok untuk konstruksi baru Pendekatan pendapatan: Berdasarkan arus kas masuk yang diharapkan - cocok untuk penyewaan
3. Tujuan Investasi dan Horison Investasi
Mengapa ini penting? Mengingat likuiditas rendah dan investasi bernilai tinggi di real estat, kurangnya kejelasan tujuan dapat menyebabkan hasil yang tidak terduga termasuk kesulitan keuangan, terutama jika investasi digadaikan.
Apa yang dicari? Identifikasi mana dari kategori luas berikut yang sesuai dengan tujuan Anda dan persiapkan diri Anda sesuai itu:
- Penghematan sewa, manfaat pemanfaatan diri, dan apresiasi nilai. Penghasilan reguler dan apresiasi nilai jangka panjang. Membutuhkan membangun temperamen menjadi tuan tanah - untuk menangani kemungkinan perselisihan & masalah hukum, mengelola penyewa, pekerjaan perbaikan, dll. Cepat, keuntungan kecil hingga biasa-biasa saja - biasanya membeli di bawah properti konstruksi dan menjual yang sedikit tinggi setelah siap. Apresiasi nilai intrinsik yang besar dalam jangka panjang; solusi untuk tujuan jangka panjang seperti perencanaan pensiun, pendidikan anak, dll.
4. Arus Kas & Peluang Keuntungan yang Diharapkan
Mengapa ini penting? Tujuan investasi dan penggunaan mempengaruhi arus kas dan karenanya peluang keuntungan.
Apa yang dicari? Kembangkan draf proyeksi untuk mode laba & pengeluaran berikut:
- Aliran kas yang diharapkan dari pendapatan sewa - Inflasi mendukung tuan tanah untuk pendapatan sewa. Peningkatan nilai intrinsik yang diperkirakan karena apresiasi harga jangka panjang. Manfaat depresiasi (dan manfaat pajak yang tersedia). Analisis biaya-manfaat dari renovasi sebelum dijual untuk mendapatkan harga yang lebih baik. Analisis biaya-manfaat dari pinjaman yang dijaminkan vs apresiasi nilai
5. Hati-hati dengan Leverage - Ketahui Masalahnya
Mengapa ini penting? Pinjaman mudah digunakan tetapi mungkin berbiaya besar - Anda mengkomit penghasilan Anda di masa depan, untuk mendapatkan utilitas hari ini dengan biaya bunga yang tersebar di banyak tahun. Memahami cara menangani pinjaman seperti ini memungkinkan Anda memanfaatkannya secara maksimal. Sementara mengabaikan risiko dapat menyebabkan jebakan besar.
Apa yang dicari? Bergantung pada penghasilan Anda saat ini dan yang diharapkan di masa depan dan kemampuan membayar, pertimbangkan hal berikut:
- Tentukan jenis pinjaman hipotek yang paling sesuai dengan situasi Anda (Suku Bunga Tetap, Suku Bunga Apung yang Dapat Disesuaikan, Hanya Bunga atau Tanpa Uang Muka) Sadarilah syarat dan ketentuan dan biaya lainnya yang dikenakan oleh pemodal. Bawalah sekitar dan tawar-menawar untuk kesepakatan yang lebih baik menggunakan alat seperti kalkulator hipotek untuk menemukan suku bunga yang lebih rendah. Cari juga premi asuransi yang lebih rendah.
6. Investasi dalam Konstruksi Baru vs. Perusahaan yang Ada
Mengapa ini penting? Properti konstruksi baru biasanya menawarkan harga yang menarik, opsi penyesuaian, fasilitas yang terdokumentasi dengan jelas, dan judul yang jelas. Investor harus berurusan hanya dengan perusahaan konstruksi sebagai mitra. Risiko termasuk keterlambatan dalam kepemilikan, peningkatan biaya, tidak ada kesadaran tentang lingkungan, dll.
Mereka yang dijual kembali memiliki faktor sebaliknya dan mungkin perlu pemeriksaan yang lebih menyeluruh tentang kepemilikan, dokumen, dan masalah hukum.
Apa yang dicari?
- Periksa proyek-proyek sebelumnya dan reputasi perusahaan konstruksi untuk investasi konstruksi baru. Tinjau kembali akta properti, survei terbaru, dan laporan penilaian untuk konstruksi lama. Sadar akan biaya pemeliharaan bulanan, iuran & pajak yang belum dibayar dari pemilik sebelumnya. Biaya-biaya ini dapat sangat memengaruhi arus kas rutin Anda. Berinvestasi dalam properti sewa-guna-usaha (dimiliki oleh orang lain) - Apakah sewa dikontrol, sewa stabil atau pasar bebas? Apakah sewa akan berakhir? Apakah ada opsi perpanjangan untuk penyewa? Apakah barang interior dimiliki oleh penyewa atau pemilik? dll. adalah beberapa perincian yang harus diperhatikan. Item cek kualitas (perabot, perlengkapan, dan peralatan), jika termasuk dalam penjualan
7. Investasi Tidak Langsung dalam Real Estat
Mengelola sifat fisik dalam jangka panjang bukan untuk semua orang. Ada juga beberapa alternatif untuk berinvestasi secara tidak langsung di sektor real estat dan bertujuan untuk mendapatkan keuntungan.
Apa Pilihannya?
- Saham perusahaan real estat - Saham ekuitas perusahaan real estat dapat dibeli dan dijual di bursa reksa dana / ETF yang berfokus pada sektor real estat - Dana khusus sektor seperti “Portofolio Investasi Real Estat Fidelity (FRESX)” menawarkan manfaat diversifikasi dan uang profesional manajemen, dengan biaya biaya dana obligasi Obligasi - Diamankan oleh properti fisik, mereka menawarkan tingkat pengembalian yang lebih rendah dibandingkan dengan obligasi korporasiReal Estate Investment Trust (REIT) - menawarkan hasil tinggi, pertimbangan pajak dan likuiditas tinggi ketika mereka berdagang di bursa saham.
Garis bawah
Investasi real estat menawarkan profil pengembalian risiko bernilai tinggi yang baik. Pertimbangan bijaksana dari faktor-faktor yang disebutkan di atas dalam pikiran akan memungkinkan investor untuk menuai manfaat sambil mengurangi risiko.
