Struktur hipotek rumah bervariasi di seluruh dunia. Membayar poin hipotek adalah praktik umum di Amerika Serikat. Menurut bukti anekdotal, itu mungkin pendekatan unik Amerika untuk pembiayaan rumah.
Apa Poin Hipotek Itu
Poin hipotek datang dalam dua jenis: poin awal dan poin diskon. Dalam kedua kasus, setiap titik biasanya sama dengan 1% dari jumlah total yang digadaikan. Pada pinjaman rumah $ 300.000, misalnya, satu poin sama dengan $ 3.000.
Titik asal digunakan untuk mengkompensasi petugas pinjaman. Tidak semua penyedia hipotek memerlukan pembayaran poin asal, dan mereka yang melakukannya sering bersedia untuk menegosiasikan biaya. Poin diskon adalah bunga prabayar. Pembelian setiap titik umumnya menurunkan suku bunga hipotek Anda hingga 0, 25%. Sebagian besar pemberi pinjaman memberikan kesempatan untuk membeli di mana saja dari satu hingga tiga poin diskon.
Sebelum diberlakukannya undang-undang perpajakan yang baru pada tahun 2017 (yang berlaku untuk tahun pajak 2018-2025), poin originasi tidak dapat dikurangkan dari pajak, tetapi poin diskon dapat dikurangkan pada Jadwal A. Ke depan, poin diskon dapat dikurangkan tetapi terbatas pada pertama $ 750, 000 dari pinjaman. Selain itu, ada pengurangan standar yang lebih tinggi, sehingga disarankan untuk memeriksa dengan akuntan pajak untuk mengetahui apakah Anda dapat menerima manfaat pajak dari poin pembelian.
Kami akan fokus di sini pada poin diskon dan bagaimana mereka dapat mengurangi pembayaran hipotek Anda secara keseluruhan. Perlu diingat bahwa ketika pemberi pinjaman mengiklankan tarif, mereka mungkin menunjukkan tarif yang didasarkan pada pembelian poin.
Haruskah Anda Membayar Poin Diskon?
Jawaban untuk pertanyaan itu membutuhkan pemahaman tentang struktur pembayaran hipotek. Ada dua faktor utama yang perlu dipertimbangkan ketika mempertimbangkan apakah akan membayar poin diskon atau tidak. Yang pertama melibatkan lamanya waktu yang Anda harapkan untuk tinggal di rumah. Secara umum, semakin lama Anda berencana untuk tinggal, semakin besar tabungan Anda jika Anda membeli poin diskon. Pertimbangkan contoh berikut untuk pinjaman 30 tahun:
- Pada hipotek $ 100.000 dengan tingkat bunga 5%, pembayaran bulanan Anda untuk pokok dan bunga adalah $ 537 per bulan. Dengan pembelian tiga poin diskon, tingkat bunga Anda akan menjadi 4, 25%, dan pembayaran bulanan Anda akan menjadi $ 492 per bulan.
Membeli tiga poin diskon akan dikenakan biaya $ 3.000 dengan imbalan penghematan $ 45 per bulan. Anda harus menjaga rumah selama 66 bulan, atau lima setengah tahun, untuk mencapai titik impas pada pembelian titik. Karena pinjaman 30 tahun berlangsung 360 bulan, pembelian poin adalah langkah bijak dalam kasus ini jika Anda berencana untuk tinggal di rumah baru Anda untuk waktu yang lama. Jika, di sisi lain, Anda berencana untuk tinggal hanya beberapa tahun, Anda mungkin ingin membeli lebih sedikit poin atau tidak sama sekali. Ada banyak kalkulator yang tersedia di internet untuk membantu Anda menentukan jumlah poin diskon yang tepat untuk dibeli berdasarkan lamanya waktu Anda berencana memiliki rumah.
Faktor kedua yang perlu dipertimbangkan dengan pembelian poin diskon melibatkan apakah Anda punya cukup uang untuk membayarnya. Banyak orang hampir tidak mampu membayar uang muka dan menutup biaya pembelian rumah mereka dan tidak ada cukup uang tersisa untuk membeli poin. Di rumah $ 100.000, tiga poin diskon relatif terjangkau, tetapi pada rumah $ 500.000, tiga poin akan biaya $ 15.000. Di atas pembayaran uang muka 20% tradisional sebesar $ 100.000 untuk rumah seharga $ 500.000 itu, $ 15.000 lainnya mungkin lebih dari yang mampu dibeli oleh pembeli.
Menggunakan kalkulator hipotek adalah sumber yang bagus untuk menganggarkan biaya-biaya ini.
Apakah Poin Hipotek Layak?
Beberapa orang berpendapat bahwa uang yang dibayarkan pada poin diskon dapat diinvestasikan di pasar saham dan digunakan untuk menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi daripada jumlah yang disimpan dengan membayar poin tersebut. Tetapi untuk pemilik rumah rata-rata, ketakutan masuk ke hipotek mereka tidak mampu melebihi manfaat potensial yang mungkin timbul jika mereka berhasil memilih investasi yang tepat. Dalam banyak kasus, mampu melunasi hipotek lebih penting.
Juga, ingatlah motivasi di balik membeli rumah. Sementara kebanyakan orang berharap untuk melihat peningkatan nilai tempat tinggal mereka, beberapa orang membeli rumah mereka secara ketat sebagai investasi. Dari perspektif investasi, jika nilai rumah Anda naik tiga kali lipat, Anda mungkin tidak akan menjualnya karena alasan sederhana sehingga Anda perlu mencari tempat lain untuk tinggal.
Jika nilai rumah Anda naik nilainya, kemungkinan besar sebagian besar rumah lain di wilayah Anda juga akan naik nilainya. Jika demikian, menjual rumah Anda hanya akan memberi Anda cukup uang untuk membeli rumah lain dengan harga yang hampir sama. Juga, jika Anda mengambil 30 tahun penuh untuk melunasi hipotek Anda, Anda kemungkinan akan telah membayar hampir tiga kali lipat harga jual asli rumah dalam biaya pokok dan bunga dan, oleh karena itu, Anda tidak akan mendapat banyak keuntungan dari laba nyata jika Anda jual dengan harga lebih tinggi.
Garis bawah
Membeli rumah adalah keputusan keuangan utama. Rencanakan dengan cermat. Lihatlah angkanya. Sebelum Anda mulai berbelanja, tentukan jumlah pembayaran bulanan yang Anda mampu, dan tentukan dengan tepat bagaimana Anda akan sampai pada pembayaran itu - apakah itu dengan melakukan pembayaran uang muka yang besar, membeli poin diskon atau membeli rumah yang lebih murah.
Maka pastikan untuk berkeliling. Jangan puas dengan paket hipotek pertama yang Anda temui. Ada banyak bank untuk dipilih dan banyak sumber, termasuk agen real estat, broker hipotek, dan internet, untuk membantu Anda berbelanja untuk kesepakatan terbaik untuk situasi Anda.
