Tingkat kapitalisasi adalah baseline yang paling umum digunakan untuk membandingkan properti investasi. Ini analog dengan estimasi tingkat pengembalian efektif atas investasi sekuritas yang khas. Sebagai contoh, properti all-cash $ 100, 000 dengan cap rate 4, 5% akan menghasilkan pengembalian yang sama dengan $ 100, 000 yang diinvestasikan dalam sekuritas sebesar 4, 5%. Angka ini membantu investor real estat menentukan penggunaan terbaik dana investasi mereka.
Menghitung Tingkat Kapitalisasi
Formula sederhana untuk menghitung tingkat kapitalisasi adalah pendapatan operasional bersih tahunan dibagi dengan total biaya perolehan. Formula ini sebenarnya kebalikan dari harga / pendapatan berganda standar.
Pendapatan operasional bersih dapat dihitung dengan mengurangi dari pendapatan kotor semua biaya manajemen, biaya utilitas, pemeliharaan, asuransi, pajak dan biaya operasi lainnya. Pendapatan operasional bersih tidak memperhitungkan pembayaran hipotek.
Biaya perolehan lebih dari harga pembelian yang disebutkan. Mereka harus memperhitungkan biaya perantara dan biaya penutupan. Jika properti tidak siap sewa, semua biaya yang dikeluarkan untuk rehabilitasi harus dimasukkan juga.
Investor harus membandingkan tingkat kapitalisasi yang mencakup biaya yang sama. Misalnya, tidak valid untuk membandingkan satu tingkat kapitalisasi yang mendiskontokan pendapatan sewa berdasarkan rata-rata lowongan tahunan dan lainnya yang tidak membuat diskon tersebut.
Pentingnya Tingkat Kapitalisasi
Penggunaan tingkat kapitalisasi yang paling utama adalah untuk membedakan peluang investasi yang berbeda. Jika investasi sekuritas menawarkan perkiraan pengembalian 4% dan properti memiliki tingkat kapitalisasi 8%, seorang investor cenderung berfokus pada properti.
Tingkat kapitalisasi juga dapat membentuk tren bagi pemilik properti komersial. Tren dapat menunjukkan ke mana arah pasar, memungkinkan penyesuaian berdasarkan estimasi harga sewa.
Ada batas kegunaan tingkat kapitalisasi; properti investasi dengan arus kas tidak teratur atau rumit tidak dapat mengandalkan tingkat kapitalisasi sederhana. Lebih baik mengandalkan analisis arus kas yang didiskontokan sebagai gantinya.
