Dana real estat ekuitas swasta memungkinkan individu dan lembaga bernilai tinggi seperti dana abadi dan dana pensiun untuk berinvestasi dalam ekuitas dan kepemilikan utang dalam aset properti. Menggunakan strategi manajemen aktif, real estat ekuitas swasta mengambil pendekatan diversifikasi untuk kepemilikan properti. Mitra umum berinvestasi dalam berbagai jenis properti di lokasi yang berbeda. Strategi kepemilikan dapat berkisar dari pengembangan baru dan kepemilikan tanah mentah hingga pembangunan kembali lengkap properti yang sudah ada atau suntikan arus kas menjadi properti yang kesulitan. ( Untuk lebih lanjut, baca: Apa Itu Ekuitas Pribadi? )
Berikut ini adalah bagaimana investor dapat berpartisipasi dalam real estat ekuitas swasta, dan gambaran umum peluang, risiko, dan pembatasan industri.
Menemukan Dana Real Estat Private Equity Ideal
Pertama, rata-rata orang tidak dapat ikut serta dalam investasi real estat privat-ekuitas. Dana ekuitas swasta tradisional mengharuskan investor untuk menyuntikkan minimal $ 250.000 ke dalam dana, meskipun sebagian besar manajer mencari individu atau lembaga yang bersedia memberikan lebih dari $ 20 juta hingga $ 25 juta ke dalam skema investasi kolektif jangka panjang dengan investor lain.
Karena ada sedikit peraturan tentang dana real estat ekuitas swasta, peluang secara tradisional terbatas pada "investor terakreditasi." Ini berarti bahwa investor harus memiliki aset pribadi atau bersama minimal $ 1 juta (tidak termasuk nilai penghuni utama mereka) atau penghasilan tahunan individu harus setidaknya $ 200.000. Pasangan yang memiliki penghasilan gabungan setidaknya $ 300.000 selama dua tahun sebelumnya - dan memiliki "harapan yang masuk akal" bahwa tingkat pendapatan mereka akan tetap pada tingkat ini di tahun berjalan - juga memenuhi syarat.
Individu atau pasangan yang ingin berinvestasi dalam real estat ekuitas swasta harus mencari perusahaan yang berspesialisasi dalam disiplin. Setelah memeriksa opsi dana perusahaan ekuitas swasta, mereka harus memahami sifat struktur masing-masing dana ekuitas swasta, yang biasanya merupakan kemitraan terbatas.
Ketika bergabung dengan dana, investor luar akan menjadi mitra terbatas, yang berarti mereka menerima tanggung jawab atas uang yang mereka investasikan dalam dana tersebut dan tidak memiliki kontrol hak veto atas properti yang dipilih oleh mitra umum (GP). Uang mitra terbatas akan dikumpulkan dengan investor lain yang berpartisipasi, dan manajer investasi akan membangun portofolio properti yang bertujuan memaksimalkan profitabilitas dan meminimalkan risiko keuangan.
Memahami Biaya Dana dan Struktur Investasi
Dana real estat private equity memiliki sejumlah biaya manajemen dan kinerja yang harus dibayar oleh investor. Adalah umum bahwa dana ekuitas swasta memerlukan biaya tahunan sebesar 2% dari modal yang diinvestasikan untuk membayar gaji perusahaan, sumber kesepakatan dan layanan hukum, data dan biaya penelitian, pemasaran dan tambahan biaya tetap dan variabel. Namun, tidak ada batasan untuk biaya investor ini.
Individu harus memiliki pemahaman yang baik tentang biaya-biaya ini sebelum berinvestasi karena itu akan membatasi total pengembalian investasi. Misalnya, jika dana real estat ekuitas swasta mengumpulkan $ 500 juta, itu akan mengumpulkan $ 10 juta setiap tahun untuk membayar biaya terkait. Selama siklus 10 tahun, dana akan mengumpulkan $ 100 juta dalam biaya, yang berarti bahwa hanya $ 400 juta yang benar-benar akan diinvestasikan selama dekade itu.
Manajer ekuitas swasta juga menerima "carry, " yang merupakan biaya kinerja yang secara tradisional 20% dari kelebihan laba kotor untuk dana tersebut. Investor secara tradisional bersedia membayar biaya ini karena kemampuan dana untuk membantu mengurangi tata kelola perusahaan dan masalah manajemen yang mungkin berdampak negatif pada perusahaan publik.
Sebagian besar dana real estat ekuitas swasta dianggap sebagai investasi "berbasis kebutuhan", yang berarti bahwa mitra memberikan modal kepada mitra umum dengan mencicil berdasarkan kebutuhan. Ketika dokter menemukan properti investasi potensial, dana tersebut akan mengirimkan permintaan formal untuk modal yang dijanjikan oleh mitra terbatas pada dana real estat pada awal siklus. Dikenal sebagai "panggilan modal, " itu adalah kewajiban hukum yang harus dipenuhi oleh mitra terbatas (Untuk lebih lanjut, baca: Pelajari Lingo Of Private Equity Investing.)
Jika mitra terbatas gagal memenuhi panggilan modal, dana dapat memaksa orang atau lembaga tersebut default dan kehilangan seluruh bagian kepemilikannya. Mitra terbatas lainnya biasanya menerima kesempatan untuk membeli saham yang hangus jika terjadi default.
Jenis Strategi Real Estat Ekuitas Pribadi
Ketika berinvestasi dalam real estat ekuitas swasta, ada empat jenis strategi investasi:
- Core adalah strategi yang paling konservatif, dan mungkin hanya mencakup properti yang menawarkan risiko yang lebih rendah dan potensi pengembalian yang lebih rendah karena mereka ada di lokasi yang padat penduduk atau yang sering bepergian. Strategi ini mungkin juga sangat fokus pada investasi di properti bernilai tinggi dan bernilai tinggi yang hanya membutuhkan sedikit pembangunan kembali atau pemeliharaan. Properti ini menawarkan arus kas yang dapat diprediksi dan biasanya terdiri dari struktur yang disewa penuh dan multi-tenant. Core-plus membutuhkan sedikit lebih banyak risiko, tetapi dapat menawarkan pengembalian yang lebih tinggi daripada strategi inti. Properti ini membutuhkan tingkat aktivitas nilai tambah yang sederhana atau peningkatan ke lokasi. Nilai tambah adalah strategi menengah ke atas, risiko tinggi, yang lebih memusatkan pada pengembangan properti dan pemilihan waktu pasar. Dalam strategi ini, manajer portofolio membeli properti, terlibat dalam beberapa tingkat pembangunan kembali, dan menjual ketika pasar berkinerja. Properti bernilai tambah biasanya memerlukan perubahan manajemen, peningkatan fisik, atau mengatasi kendala modal. Langkah-langkah ini termasuk membangun renovasi dan mencari cara untuk meningkatkan tarif sewa dalam meningkatkan pasar. Strategi nilai tambah juga mencakup perputaran perusahaan yang gagal beroperasi atau dengan asumsi utang untuk mengendalikan properti yang mendasarinya. Oportunistik memberikan tingkat pengembalian tertinggi tetapi mengambil risiko paling besar. Dengan strategi ini, manajer membeli properti yang mencakup tanah yang belum dikembangkan atau di pasar yang berkinerja buruk atau sedikit diperdagangkan.
Menerima Risiko dan Outlook Jangka Panjang
Investor dalam real estat ekuitas swasta harus memahami bahwa dengan berinvestasi dalam dana, mereka harus bersedia menerima bahwa modal mereka dapat diikat untuk periode yang telah ditentukan yang dapat berlangsung bertahun-tahun.
Selain itu, ada beberapa risiko di pasar real estat dan sejumlah besar investasi dapat diperlukan selama panggilan modal pada saat seseorang memiliki arus kas rendah. Banyak dokter menyusun dana mereka sebagai investasi selama satu dekade atau lebih dan mereka memberikan sedikit atau tidak ada peluang bagi investor untuk menarik atau menebus uang mereka. Sifat tidak likuid dari dana ekuitas swasta mengharuskan investor untuk memahami risiko menjaga uang mereka terikat untuk jangka waktu yang lama.
Sifat struktur dana ekuitas swasta membuatnya sangat sulit untuk mengevaluasi kinerja keuangan dana atau properti yang dimilikinya. Karena peraturan terbatas tentang dana real estat ekuitas swasta ada, mitra umum tidak diharuskan untuk menawarkan pembaruan kepada investor tentang potensi investasi, penilaian portofolio, atau informasi tambahan lainnya yang terkait dengan investasi. Berinvestasi dalam real estat ekuitas swasta membutuhkan mitra terbatas untuk memberikan modal yang signifikan dan sepenuhnya percaya bahwa manajer dana akan memenuhi tujuan investasinya tanpa memiliki tingkat transparansi yang disyaratkan. Manajer dana, bagaimanapun, biasanya mengirim pembaruan kepada investor mereka dan dapat memilih untuk transparan tentang kinerja untuk menanamkan kepercayaan pada dana saat ini atau masa depan.
Garis bawah
Sebelum berinvestasi dalam real estat ekuitas swasta, individu harus menentukan apakah mereka memenuhi syarat untuk mengambil bagian dalam proses tersebut. Mereka yang memenuhi syarat akan ingin mengeksplorasi tujuan investasi pribadi mereka, persyaratan likuiditas dan toleransi terhadap risiko di pasar real estat. Setelah berbicara dengan penasihat keuangan, investor harus mempelajari berbagai dana yang berbeda untuk memperoleh pemahaman yang lebih baik tentang strategi manajemen dari mitra umum dan kinerja dana properti lainnya di masa lalu.
