Daftar Isi
- Jalur Produksi Hipotek
- Dampak Investor terhadap Tarif Hipotek
- Hipotek Suku Bunga Tetap
- Peran The Fed
- Tingkat Bunga Hipotek Dapat Disesuaikan - ARM
- Meramalkan Perubahan
- Garis bawah
Pinjaman hipotek datang dalam dua bentuk utama - suku bunga tetap dan tingkat yang dapat disesuaikan - dengan beberapa kombinasi hibrida dan beberapa turunannya masing-masing. Pemahaman dasar suku bunga dan pengaruh ekonomi yang menentukan arah suku bunga di masa depan dapat membantu Anda membuat keputusan hipotek yang sehat secara finansial. Keputusan semacam itu termasuk membuat pilihan antara hipotek dengan suku bunga tetap atau hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan (ARM) atau memutuskan apakah akan melakukan pembiayaan kembali dari hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan.
Jalur Produksi Hipotek
Industri hipotek memiliki tiga bagian utama atau bisnis: pencetus hipotek, agregator, dan investor.
Pencetus hipotek adalah pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman datang dalam beberapa bentuk, dari serikat kredit dan bank ke broker hipotek. Pencetus hipotek memperkenalkan dan memasarkan pinjaman kepada konsumen. Mereka menjual pinjaman. Mereka bersaing satu sama lain berdasarkan tingkat bunga, biaya, dan tingkat layanan yang mereka tawarkan. Suku bunga dan biaya yang mereka tetapkan menentukan margin keuntungan mereka. Kebanyakan pencetus hipotek tidak “meminjamkan” pinjaman (artinya mereka tidak memiliki aset pinjaman). Sebaliknya, mereka menjual hipotek ke pasar hipotek sekunder. Suku bunga yang mereka tetapkan konsumen ditentukan oleh margin keuntungan dan harga di mana mereka dapat menjual hipotek ke pasar hipotek sekunder.
Agregator membeli hipotek yang baru berasal dari lembaga lain. Mereka adalah bagian dari pasar hipotek sekunder. Sebagian besar agregator juga merupakan pencetus hipotek. Agregator menyatukan banyak hipotek serupa untuk membentuk sekuritas yang didukung hipotek (MBS) - sebuah proses yang dikenal sebagai sekuritisasi. Keamanan yang didukung hipotek adalah ikatan yang didukung oleh kumpulan hipotek yang mendasarinya. Efek beragun hipotek dijual kepada investor. Harga di mana sekuritas yang didukung hipotek dapat dijual kepada investor menentukan harga yang akan dibayar oleh agregator untuk hipotek yang baru berasal dari pemberi pinjaman lain dan tingkat bunga yang mereka tawarkan kepada konsumen untuk asal usul hipotek mereka sendiri.
Ada banyak investor dalam sekuritas yang didukung hipotek: dana pensiun, reksadana, bank, dana lindung nilai, pemerintah asing, perusahaan asuransi, dan Freddie Mac dan Fannie Mae (perusahaan yang disponsori pemerintah). Ketika investor mencoba untuk memaksimalkan pengembalian, mereka sering menjalankan analisis nilai relatif antara sekuritas yang didukung hipotek dan investasi pendapatan tetap lainnya seperti obligasi korporasi. Seperti halnya semua sekuritas finansial, permintaan investor untuk sekuritas yang didukung hipotek menentukan harga yang akan mereka bayar untuk sekuritas ini.
Dampak Investor terhadap Tarif Hipotek
Untuk sebagian besar, investor keamanan yang didukung hipotek menentukan tingkat hipotek yang ditawarkan kepada konsumen. Seperti dijelaskan di atas, jalur produksi hipotek berakhir dalam bentuk keamanan yang didukung hipotek yang dibeli oleh seorang investor. Pasar bebas menentukan harga pasar kliring yang akan dibayar oleh investor untuk sekuritas yang didukung hipotek. Harga-harga ini berputar kembali melalui industri hipotek untuk menentukan tingkat bunga yang akan Anda tawarkan ketika Anda membeli rumah Anda.
Hipotek Suku Bunga Tetap
Suku bunga hipotek suku bunga tetap adalah tetap selama masa hipotek. Namun, secara rata-rata, hipotek dengan suku bunga tetap 30 tahun memiliki masa hidup lebih pendek, karena pelanggan memindahkan atau membiayai kembali hipotek mereka. Aturan praktis yang digunakan adalah bahwa pemilik rumah tinggal di rumah mereka rata-rata tujuh tahun. Namun, Asosiasi Nasional Pembangun Rumah melaporkan pada Januari 2018 bahwa ini sekarang telah berubah menjadi 12 hingga 13 tahun.
Harga keamanan yang didukung hipotek sangat berkorelasi dengan harga obligasi Treasury AS. Ini berarti harga sekuritas yang didukung hipotek yang didukung oleh hipotek 30-tahun akan bergerak dengan harga obligasi AS lima tahun atau obligasi 10-tahun Departemen Keuangan AS berdasarkan pada prinsip keuangan yang dikenal sebagai durasi. Dalam praktiknya, durasi hipotek 30 tahun lebih dekat dengan nota lima tahun, tetapi pasar cenderung menggunakan obligasi 10 tahun sebagai patokan. Ini juga berarti bahwa suku bunga hipotek suku bunga tetap 30-tahun yang ditawarkan kepada konsumen harus naik atau turun dengan imbal hasil obligasi 10-tahun Departemen Keuangan AS. Imbal hasil obligasi adalah fungsi dari tingkat kupon dan harga.
Ekspektasi ekonomi menentukan harga dan hasil obligasi Treasury AS. Musuh terburuk obligasi adalah inflasi, yang mengikis nilai pembayaran obligasi masa depan - baik pembayaran kupon dan pembayaran pokok. Karena itu, ketika inflasi tinggi atau diperkirakan akan naik, harga obligasi turun, yang berarti imbal hasil mereka naik - ada hubungan terbalik antara harga obligasi dan hasilnya.
Peran The Fed
Federal Reserve memainkan peran besar dalam ekspektasi inflasi. Ini karena persepsi pasar obligasi tentang seberapa baik Federal Reserve mengendalikan inflasi melalui administrasi suku bunga jangka pendek menentukan suku bunga jangka panjang, seperti yield obligasi 10-tahun Departemen Keuangan AS. Dengan kata lain, Federal Reserve menetapkan suku bunga jangka pendek saat ini, yang ditafsirkan pasar untuk menentukan suku bunga jangka panjang seperti imbal hasil obligasi 10-tahun Departemen Keuangan AS.
Ingat, suku bunga hipotek 30-tahun sangat berkorelasi dengan hasil obligasi 10-tahun Departemen Keuangan AS. Jika Anda mencoba memperkirakan apa yang akan dilakukan suku bunga hipotek suku bunga tetap 30 tahun di masa mendatang, perhatikan dan pahami imbal hasil obligasi 10-tahun Departemen Keuangan AS (atau nota lima-tahun) dan ikuti apa pasarnya. katakan tentang kebijakan moneter Federal Reserve.
Tingkat Bunga Hipotek Dapat Disesuaikan - ARM
Suku bunga hipotek yang dapat disesuaikan dapat berubah setiap bulan, setiap enam bulan, setiap tahun atau kurang sering, tergantung pada ketentuan hipotek. Suku bunga terdiri dari nilai indeks ditambah margin. Ini dikenal sebagai suku bunga terindeks sepenuhnya. Biasanya dibulatkan ke seperdelapan dari persentase poin. Nilai indeks bervariasi, sementara margin ditetapkan untuk masa hipotek. Misalnya, jika nilai indeks saat ini adalah 6, 83% dan marginnya adalah 3%, pembulatan ke delapan poin persentase terdekat akan membuat tingkat bunga yang diindeks sepenuhnya 9, 83%. Jika indeks turun menjadi 6, 1%, tingkat bunga yang sepenuhnya diindeks akan menjadi 9, 1%.
Suku bunga pada hipotek suku bunga yang disesuaikan disesuaikan dengan indeks. Ada beberapa indeks hipotek berbeda yang digunakan untuk berbagai hipotek dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan, masing-masing dibangun dengan menggunakan suku bunga baik pada jenis keamanan finansial yang diperdagangkan secara aktif, jenis pinjaman bank atau jenis setoran bank. Semua indeks hipotek yang berbeda secara luas berkorelasi satu sama lain. Dengan kata lain, mereka bergerak ke arah yang sama, naik atau turun, ketika kondisi ekonomi berubah.
Sebagian besar indeks hipotek dianggap sebagai indeks jangka pendek. "Jangka pendek" atau "jangka" mengacu pada jangka waktu sekuritas, pinjaman atau simpanan yang digunakan untuk membangun indeks. Biasanya, sekuritas, pinjaman atau deposito yang memiliki jangka waktu satu tahun atau kurang dianggap jangka pendek. Sebagian besar suku bunga jangka pendek, termasuk yang digunakan untuk membangun indeks hipotek, berkorelasi erat dengan suku bunga yang dikenal sebagai Federal Funds Rate.
Meramalkan Perubahan
Jika Anda mencoba memperkirakan perubahan suku bunga pada hipotek tingkat bunga yang disesuaikan, lihat bentuk kurva hasil. Kurva imbal hasil mewakili imbal hasil obligasi Treasury AS dengan jangka waktu tiga bulan hingga 30 tahun.
Ketika bentuk kurva adalah miring datar atau ke bawah, itu berarti bahwa pasar mengharapkan Federal Reserve untuk mempertahankan suku bunga jangka pendek stabil atau memindahkannya lebih rendah. Ketika bentuk kurva miring ke atas, pasar mengharapkan Federal Reserve untuk memindahkan suku bunga jangka pendek lebih tinggi.
Kemiringan kurva di kedua arah adalah indikasi seberapa besar pasar mengharapkan Federal Reserve menaikkan atau menurunkan suku bunga jangka pendek. Harga berjangka Fed Fund juga merupakan indikasi ekspektasi pasar untuk suku bunga jangka pendek di masa depan.
Garis bawah
Pemahaman tentang apa yang mempengaruhi tingkat hipotek tetap dan dapat disesuaikan saat ini dan masa depan dapat membantu Anda membuat keputusan hipotek yang sehat secara finansial. Misalnya, ini dapat menginformasikan keputusan Anda tentang memilih hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan daripada hipotek suku bunga tetap dan membantu Anda memutuskan kapan masuk akal untuk melakukan pembiayaan kembali dari hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan.
Jangan percaya semua yang Anda dengar di TV. Ini tidak selalu "waktu yang tepat untuk membiayai kembali hipotek suku bunga Anda yang dapat disesuaikan sebelum suku bunga naik lebih lanjut." Suku bunga mungkin naik lebih lanjut bergerak maju - atau mereka mungkin turun. Cari tahu apa yang dikatakan kurva hasil.
- (Untuk lebih lanjut, lihat Bagaimana Suku Bunga Bekerja di Hipotek, Periksa Tarif Hipotek Saat Ini, Bagaimana Suku Bunga Bekerja pada Hipotek, Memahami Struktur Pembayaran Hipotek, Poin Hipotek: Apa Poinnya? atau Variabel Tingkat Hipotek: Mana Yang Lebih Baik Saat Ini ?, Menemukan Tarif Hipotek Terbaik, Mendapat Tingkat Hipotek Bagus? Menguncinya !, Faktor Paling Penting yang Mempengaruhi Tingkat Hipotek, Memprediksi Tingkat Hipotek: Beli, Jual atau Refi ?, Dapat Disesuaikan Rate Mortgage: Apa Yang Terjadi Ketika Suku Bunga Naik, Apakah Harga Rumah atau Suku Bunga Lebih Penting ?, Belanja untuk Harga Hipotek)
