Investor yang ingin memperkirakan nilai kepercayaan investasi real estat (REIT) akan menemukan bahwa metrik tradisional seperti laba per saham (EPS) dan harga-ke-laba (P / E) tidak berlaku., kami akan membahas metode yang lebih andal untuk memperkirakan nilai REIT.
Memeriksa Dana Dari Operasi (FFO)
Mari kita mulai dengan melihat ringkasan laporan laba rugi dari XYZ Residential (XYZ), REIT perumahan fiksi.
Dari 2017 hingga 2018, laba bersih XYZ Residential, atau "bottom line, " tumbuh hampir 30% (+ $ 122.534 menjadi $ 543.847). Namun, angka laba bersih ini termasuk biaya penyusutan, yang merupakan item baris signifikan. Bagi sebagian besar bisnis, depresiasi adalah biaya non-tunai yang dapat diterima yang mengalokasikan biaya investasi yang dilakukan pada periode sebelumnya. Tetapi real estat berbeda dari kebanyakan investasi pabrik tetap atau peralatan karena properti jarang kehilangan nilainya dan sering menghargai. Pendapatan bersih, suatu ukuran yang dikurangi oleh depresiasi, oleh karenanya, merupakan ukuran kinerja yang lebih rendah. Akibatnya, masuk akal untuk menilai REIT dengan dana dari operasi (FFO), yang tidak termasuk penyusutan. (Untuk bacaan latar belakang tentang investasi REIT, lihat Cara REIT.)
Perusahaan diharuskan untuk merekonsiliasi FFO, yang dilaporkan dalam catatan kaki, bersama dengan laba bersih. Perhitungan umum melibatkan penambahan penyusutan kembali ke laba bersih dan pengurangan keuntungan dari penjualan properti yang dapat didepresiasi. Kami mengurangi keuntungan ini, dengan asumsi mereka tidak berulang dan karena itu tidak berkontribusi pada kapasitas pembayaran dividen REIT yang berkelanjutan. Rekonsiliasi laba bersih ke FFO (dengan item kecil dihapus demi kejelasan) pada 2017 dan 2018 disusun sebagai berikut:
Sudah jelas bahwa, setelah depresiasi ditambahkan kembali dan keuntungan properti dikurangi, dana dari operasi (FFO) sama dengan sekitar $ 838.390 pada 2017 dan hampir $ 758.000 pada 2018.
FFO harus dilaporkan tetapi mengandung kelemahan: FFO tidak mengurangi pengeluaran modal yang diperlukan untuk mempertahankan portofolio properti yang ada. Kepemilikan real estat pemegang saham harus dipertahankan, misalnya dengan mengecat apartemen, sehingga FFO tidak sepenuhnya menjadi sisa arus kas yang tersisa setelah semua pengeluaran dan pengeluaran.
Analis profesional, oleh karena itu, menggunakan ukuran yang disebut "dana yang disesuaikan dari operasi" (AFFO) untuk memperkirakan nilai REIT. Meskipun FFO sering digunakan, para profesional cenderung fokus pada AFFO karena dua alasan. Pertama, ini adalah ukuran yang lebih tepat dari aliran kas residual yang tersedia untuk pemegang saham dan karenanya "angka dasar" yang lebih baik untuk memperkirakan nilai. Kedua, itu adalah arus kas residual yang sebenarnya dan prediktor yang lebih baik dari kapasitas REIT di masa depan untuk membayar dividen.
AFFO tidak memiliki definisi yang seragam tetapi sebagian besar perhitungan mengurangi pengeluaran modal, seperti yang disebutkan di atas. Dalam kasus XYZ Residential, hampir $ 182.000 dikurangkan dari FFO untuk mendapatkan AFFO untuk tahun 2018. Angka ini biasanya dapat ditemukan pada laporan arus kas REIT. Ini digunakan sebagai perkiraan uang tunai yang diperlukan untuk mempertahankan properti yang ada, meskipun dengan melihat lebih dekat pada properti tertentu dapat menghasilkan informasi yang lebih akurat.
Metrik tradisional seperti EPS laba per saham dan P / E tidak dapat diandalkan dalam memperkirakan nilai REIT.
Meneliti Pertumbuhan dalam FFO dan / atau AFFO
Kami dapat memperkirakan nilai REIT dengan akurasi yang lebih besar ketika kami memiliki FFO dan AFFO di tangan, mencari pertumbuhan yang diharapkan dalam satu atau kedua metrik. Ini membutuhkan pandangan yang cermat pada prospek yang mendasari REIT dan sektornya. Rincian mengevaluasi prospek pertumbuhan REIT berada di luar cakupan artikel ini, tetapi berikut adalah beberapa sumber untuk dipertimbangkan:
- prospek sewa meningkat jika prospek meningkatkan / mempertahankan tingkat hunian rencana untuk meningkatkan / meningkatkan properti (taktik populer dan sukses adalah untuk memperoleh properti kelas atas dan meningkatkannya untuk menarik penyewa berkualitas lebih tinggi; penyewa yang lebih baik menyebabkan tingkat hunian yang lebih tinggi (penggusuran lebih sedikit) dan sewa yang lebih tinggi) prospek pertumbuhan eksternal (banyak REIT mendorong pertumbuhan FFO melalui akuisisi tetapi lebih mudah dikatakan daripada dilakukan karena REIT harus mendistribusikan sebagian besar keuntungannya dan biasanya tidak menyimpan banyak uang, namun banyak REIT berhasil memangkas portofolio mereka, menjual properti berkinerja buruk untuk membiayai akuisisi properti yang undervalued)
Menerapkan Multiple ke FFO / AFFO
Pengembalian total REIT berasal dari dua sumber: dividen yang dibayarkan dan apresiasi harga. Apresiasi harga yang diharapkan dapat dipecah menjadi dua komponen lebih lanjut: pertumbuhan dalam FFO / AFFO dan perluasan harga-ke-FFO atau beberapa harga-ke-AFFO
Mari kita lihat kelipatan untuk XYZ. Perhatikan kami menunjukkan harga dibagi dengan FFO, yang pada kenyataannya adalah kapitalisasi pasar dibagi dengan FFO. Kapitalisasi pasar XYZ (jumlah saham dikalikan dengan harga per saham) dalam contoh ini adalah sekitar $ 8 miliar.
Bagaimana kita mengartikan kelipatan ini, selain dari membuat perbandingan langsung dengan rekan-rekan industri? Mirip dengan P / E multipel, mengartikan harga-ke-FFO atau harga-ke-AFFO bukan ilmu pasti dan multipel akan berbeda dengan kondisi pasar dan sub-sektor REIT tertentu). Dan, seperti halnya dengan kategori ekuitas lainnya, kami ingin menghindari pembelian ke kelipatan yang terlalu tinggi.
Selain dari pembayaran dividen, apresiasi harga juga dipecah menjadi dua sumber: pertumbuhan FFO / AFFO dan / atau ekspansi dalam multiple valuasi (price-to-FFO atau price-to-AFFO ratio). Kita harus mempertimbangkan kedua sumber bersama-sama ketika melihat REIT dengan prospek pertumbuhan FFO yang menguntungkan, Misalnya, jika FFO tumbuh 10% dan kelipatan 10, 55x dipertahankan, harga akan tumbuh 10%. Namun, jika kelipatan meluas sekitar 5% hingga 11x, apresiasi harga akan menjadi sekitar 15% (pertumbuhan FFO 10% + kelipatan kelipatan 5%).
Latihan yang bermanfaat mengambil kebalikan dari penggandaan harga-ke-AFFO, yaitu 1 ÷ = AFFO / Harga . Ini sama dengan sekitar 7, 2% ( $ 575, 7 ÷ 8.000 ) dengan XYZ Residential dan disebut "hasil AFFO." Untuk mengevaluasi harga REIT, kami dapat membandingkan hasil AFFO dengan:
1. tingkat kapitalisasi pasar, atau "cap rate", 2. perkiraan kami untuk pertumbuhan REIT dalam FFO / AFFO.
Tingkat kapitalisasi adalah angka umum yang memberi tahu investor berapa banyak pasar saat ini membayar untuk real estat. Misalnya, 8% menyiratkan bahwa investor umumnya membayar sekitar 12, 5 kali ( 1 ÷ 8% ) pendapatan operasional bersih (NOI) dari setiap properti real estat.
Mari kita asumsikan bahwa tingkat kapitalisasi pasar adalah sekitar 7% dan ekspektasi pertumbuhan kami untuk FFO / AFFO XYZ adalah 5% yang memabukkan. Diberikan hasil AFFO terhitung 7, 2%, kami mungkin melihat investasi yang baik karena harga kami masuk akal bila dibandingkan dengan tingkat kapitalisasi pasar (itu bahkan sedikit lebih tinggi, yang lebih baik). Selain itu, pertumbuhan yang kami harapkan pada akhirnya harus diterjemahkan ke dalam dividen dan harga yang lebih tinggi. Bahkan, jika semua investor lain setuju dengan evaluasi kami, harga XYZ akan jauh lebih tinggi karena akan membutuhkan kelipatan yang lebih tinggi untuk memasukkan ekspektasi pertumbuhan ini.
Garis bawah
Evaluasi REIT menghasilkan kejelasan yang lebih besar ketika melihat dana dari operasi (FFO) daripada laba bersih. Calon investor juga harus menghitung dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO), yang mengurangi kemungkinan pengeluaran yang diperlukan untuk mempertahankan portofolio real estat. AFFO menyediakan alat yang sangat baik untuk mengukur kapasitas pembayaran dividen dan prospek pertumbuhan REIT.
